TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AF

N° RG 24/03573

N° Portalis DBX4-W-B7I-TKWQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

[E] [W]

C/

S.A. [Adresse 8]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à M^e Annie COHEN-TAPIA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [E] [W]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Annie COHEN-TAPIA, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision n° C-31555-2024-004172 du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE en date du 08 mars 2024, substituée par Maître Claire CHARBONNIER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.A. D’HLM ALTEAL, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Muriel SABARROS, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 5 septembre 2018, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Madame [E] [W] un appartement de type T4 sis [Adresse 1].

En décembre 2022, Madame [E] [W] a dénoncé à la SA ALTEAL des problèmes de moisissures et de ventilation dans son logement.

Après avoir constaté la présence de moisissures dans certaines pièces de l’appartement, la SA ALTEAL a mandaté en mars 2023 la société IDEX pour contrôler la ventilation et en avril 2023 la SA LIPTAK 3S pour nettoyer les murs.

Selon un rapport à la suite d’un constat du 09 juin 2023, le service d’hygiène de la ville de [Localité 7] a relevé des désordres liés à l’humidité dans les trois chambres et dans le salon/salle à manger et des désordres électriques dans le couloir et le salon/salle à manger.

La SA ALTEAL a confié à la société IDEX des travaux de réfection de l’électricité, ainsi que d’application d’un traitement anticryptogamique et de peinture dans les pièces affectées par de l’humidité, réalisés en juillet 2023.

Courant décembre 2023, Mme [E] [W] a signalé à la SA ALTEAL que sa VMC ne fonctionnait plus et que des moisissures étaient réapparues.

La SA ALTEAL a mandaté la société IDEX, qui a rallumé le disjoncteur de la VMC le 29 décembre 2023, et la société VERTICAL SUD OUEST, qui a identifié « un choc thermique entre l’intérieur chauffé et l’extérieur température inférieur » le 18 janvier 2024.

Des travaux d’isolation par l’intérieur de l’appartement et de reprise des peintures ont été réalisés par les sociétés ECOLOMIERS et PLETT ENTREPRISE en mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, Mme [E] [W] a fait assigner la S.A. ALTEAL en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] aux fins de voir ordonner la réalisation de travaux de remise en état sous astreinte et de voir la S.A. ALTEAL condamnée à lui verser une provision de 7.000 euros en indemnisation de son trouble de jouissance.

Régulièrement appelée à l’audience du 03 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à deux reprises à la demande des parties.

A l’audience du 02 septembre 2025, Madame [E] [W], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions par des observations orales. Elle se désiste de sa demande relative aux travaux et demande la condamnation de la SA ALTEAL à lui payer la somme de 7.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice et la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, elle invoque les articles 835 du code de procédure civile et 6 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir qu’elle a subi un trouble de jouissance en raison des moisissures dans son logement. Elle estime que le bailleur a fait preuve d’inertie, ne faisant d’abord que des travaux cosmétiques insuffisants pour remédier à la cause des désordres et ne procédant aux travaux nécessaires, à savoir l’isolation des murs, que deux ans après l’apparition des désordres. Elle indique que l’humidité dans le logement a entraîné des problèmes médicaux pour ses enfants et elle et qu’elle a également perdu des meubles du fait des moisissures. Elle ajoute qu’elle ne peut être tenue pour responsable de partie de son préjudice du fait de son refus d’accepter le relogement proposé par le bailleur, dans la mesure où le logement proposé par la SA ALTEAL n’était pas dans un bon état.

La SA ALTEAL, représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites par des observations orales. Elle sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de Madame [E] [W] et sa condamnation à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SA ALTEAL estime que son obligation d’indemnisation est contestable tant dans son principe que dans son montant. Sur le premier point, elle fait valoir qu’elle n’a jamais manqué à son obligation d’entretien du logement et s’est montrée diligente en faisant les travaux nécessaires et en proposant un relogement à sa locataire. Sur le second point, elle indique que Madame [E] [W] ne justifie pas de la réalité des préjudices qu’elle allègue, les photographies n’étant pas probantes pour établir l’état du logement. Elle ajoute que le certificat médical transmis ne fait pas mention de problèmes médicaux imputables à la présence de moisissures dans le logement et qu’il n’est transmis aucun justificatif quant au préjudice financier allégué. Enfin, elle estime que la locataire est à l’origine de son propre préjudice, puisqu’elle a refusé deux propositions de relogement pour des motifs fallacieux.

MOTIFS

I. SUR LA DEMANDE DE PROVISION

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1e, 4 novembre 1987, no 86-14.379).

Dès lors que l’existence de l’obligation n’est pas contestable, le juge des référés peut fixer le montant de la provision accordée, même si ce montant est contesté (Civ. 2e, 31 mars 2022, no 21-12.296).

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce : “ Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ”.

En application de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, pour être décent, un logement doit être protégé des infiltrations d’air et d’humidité.

Seul un cas de force majeur peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent. La diligence du bailleur pour réaliser des travaux de réfection n’est pas de nature à exclure son obligation d’indemnisation des désordres incompatibles avec les normes de décence (Civ. 3e, 16 mai 2024, n° 23-12.438).

L’auteur du fait dommageable doit en réparer toutes les conséquences et la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable (Civ. 2e, 19 juin 2003, no 00-22.302).

En l’espèce, la SA ALTEAL a reconnu dans ses conclusions avoir constaté la présence de moisissures sur un pan du séjour, sous la fenêtre de la cuisine et sous les fenêtres des trois chambres dans l’appartement de Madame [E] [W], après le signalement de celle-ci en décembre 2022.

La présence d’humidité et de moisissures sur les murs de façade des trois chambres et du salon, en particulier autour des fenêtres, est aussi établie par le rapport IDEX du 06 mars 2023, le constat réalisé par la mairie le 09 juin 2023 et les photographies que Madame [E] [W] a produit (dont cinq correspondent en tout point aux éléments photographiés dans la 3e et 5e photographie du rapport IDEX du 06 mars 2023 et à la 1e et 3e photographie du constat du 09 juin 2023 et l’une correspond en tout point à celle de la 2e photographie du constat du 09 juin 2023).

Après la réalisation de travaux de nettoyage et de peinture des murs, la présence de moisissures est également établie par le rapport IDEX du 29 décembre 2023, qui relève la « présence de moisissures dans le logement et des gouttes d’eau qui coulent du plafond », et par le rapport de la SARL VERTICAL SUD OUEST du 18 janvier 2024, qui note de la moisissure dans l’angle du séjour et d’une des chambres et autour de la fenêtre du séjour.

Enfin, le rapport de la SARL VERTICAL SUD OUEST indique que le phénomène est lié à un choc thermique lié au différentiel de température entre l’intérieur et l’extérieur de l’appartement, ce qui démontre une insuffisante isolation des lieux.

Ainsi, il est établi que le logement a présenté des traces d’humidité et des moisissures à compter de décembre 2022 et jusqu’aux travaux d’isolation réalisés en mai 2024, de sorte que le logement n’était pas suffisamment protégé des infiltrations d’air et d’humidité et ne répondait pas aux normes de décence sur ce point.

La SA ALTEAL n’a pas répondu à son obligation de fournir un logement décent et de procéder aux travaux de remise en état dans le logement pendant 18 mois, dans la mesure où elle n’a effectué que des travaux esthétiques dans un premier temps, n’a procédé à une recherche des causes des désordres qu’un an après leur signalement et n’a réellement remédié aux désordres que 18 mois après leur apparition. Elle ne démontre nullement une cause susceptible de l’exonérer de sa responsabilité et de son obligation d’indemnisation des préjudices subis par Madame [E] [W], étant rappelé que celle-ci n’avait nullement l’obligation de réduire son préjudice en déménageant dans les logements proposés par son bailleur.

S’agissant du montant de cette indemnisation, Madame [E] [W] ne justifie pas des coûts qu’elle dit avoir exposé pour remplacer ses meubles affectés par l’humidité.

Néanmoins, il est indéniable que la présence de moisissures a affecté sa jouissance des lieux, dans la mesure où elle a subi un désordre d’ordre esthétique en voyant les murs de son appartement noircis et tâchés par les moisissures et un désordre d’ordre médical, puisqu’elle a souffert d’un « asthme léger » et une « dyspnée », « pouvant être en lien avec une exposition répétée aux moisissures » (certificats médicaux du 05 mai 2024).

Il convient de fixer son préjudice de jouissance à 20 % du loyer sur la période de 18 mois où elle établit avoir subi ces préjudices, soit une somme totale de 1.476 euros.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SA ALTEAL, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Madame [E] [W] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle et ne justifie pas de frais exposés non-compris dans l’aide juridictionnelle dont elle bénéficie, étant noté au surplus que son avocat n’a pas sollicité la condamnation de la SA ALTEAL à lui verser une au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Il convient donc de la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA ALTEAL, partie perdante, sera également déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SA ALTEAL à verser à Madame [E] [W] la somme de 1.476 euros à titre de provision ;

DEBOUTE Madame [E] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA ALTEAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A. ALTEAL aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,