TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Karine PARENT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurent LOYER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 23/04311 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4S6

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 15 mars 2024

DEMANDEUR

Monsieur [M] [E], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Karine PARENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0321

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [S], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière, lors des débats et Christopher LEPAGE, Greffier, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 janvier 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 mars 2024 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

Décision du 15 mars 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/04311 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4S6

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2017, Monsieur [M] [E] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1854,70 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [D] [S] le 28 février 2023.

Par assignation du 10 mai 2023, Monsieur [M] [E] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

3216,24 euros au titre de l’arriéré locatif ,

700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 17 janvier 2024, Monsieur [M] [E], représenté par son conseil, sollicite se référant à ses conclusions visées à l’audience de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

— Constater la résolution de plein droit du contrat de bail ;

— En tout état de cause, prononcer la résiliation du contrat de location qui lie Monsieur [M] [E] à Monsieur [S], aux torts exclusifs de ce dernier, pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [D] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 4], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Autoriser Monsieur [M] [E] à faire transporter et entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meuble de son choix aux frais et risques de Monsieur [D] [S] ;

— Condamner Monsieur [D] [S] à payer à Monsieur [E] la somme de 5.993,68 € arrêté au 15 janvier 2024, avec intérêts légaux courant à compter du commandement de payer sur la somme de 1.854,70 € et sur le solde à compter du jugement à intervenir ;

— Condamner Monsieur [D] [S] à payer à Monsieur [E], à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer en cours, majoré des charges, jusqu’à libération complète des lieux ;

— Débouter Monsieur [D] [S] de ses demandes reconventionnelles ;

— Condamner Monsieur [D] [S] à verser à Monsieur [E] une indemnité de 900 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Monsieur [D] [S] aux entiers dépens.

Monsieur [M] [E] indique qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précisant que Monsieur [D] [S] n’a jamais réglé son loyer et ses charges.

Monsieur [D] [S] représenté par son conseil, sollicite se référant à ses conclusions visées à l’audience de :

— Dire et juger recevable et bien-fondé Monsieur [S] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

Avant dire droit,

— Ordonner la désignation d’un Expert Judiciaire, qu’il lui plaira, avec la mission habituelle en pareille matière, et notamment de :

— Se rendre sur place ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles l’accomplisse-ment de sa mission ;

— Visiter les lieux ;

— Examiner les désordres allégués par Monsieur [S] ;

Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux, ouvrages et installations dont s’agit, et notamment eu égard à la présence de plomb dans les revêtements;

— Déterminer les préjudices subis par Monsieur [S], qui comprendront la fixation du montant des travaux à effectuer, le trouble de jouissance subi depuis la surve-nance de chacun des sinistres jusqu’à l’exécution définitive des travaux ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre le cas échéant à l juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer les travaux nécessaires ;

En cas d’urgence reconnue par l’Expert,

— Dire que celui-ci pourra déposer un pré-rapport précisant la nature, l’importance le coût des travaux;

— Dire que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et que, sauf concilia-tion des parties, il déposera son rapport au Greffe du Juge des Contentieux de la Protec-tion du Tribunal Judiciaire de PARIS.

A titre principal,

— Constater l’existence de désordres affectant le logement et le rendant non décent,

— Constater l’absence de créance certaine, liquide et exigible,

— Constater l’absence de régularisation des charges locatives, depuis l’origine du bail,

— Condamner Monsieur [E] à rembourser la somme de 3.750 € à titre de provisions sur charges indues,

— Dire et juger insuffisants les éléments produits par Monsieur [E] pour établir l’exis-tence d’un arriéré locatifs,

DEBOUTER, en conséquence, Monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et con-clusions,

A titre reconventionnel,- Condamner Monsieur [E] à payer à Monsieur [S] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— Condamner Monsieur [E] à faire réaliser les travaux nécessaires, par une entreprise dûment qualifiée, et assurée comme telle, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, et sans qu’il y soit précisé de terme.

— Dire et juger que la Juridiction de Céans demeurera compétente pour procéder à la liqui-dation de l’astreinte,

— Ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à parfaite réalisation des travaux,

A titre subsidiaire,-Dire et juger que le montant de la créance locative réclamée devra être épuré de tout montant indu,

— Ordonner la compensation avec les sommes mises à la charge de Monsieur [E],

— Octroyer à Monsieur [S] des délais de paiement suspendant les effets de la résiliation à raison de 35 mensualités de 10 €, payables au plus tard le 15 de chaque mois, le solde devant être versé au 36ème mois,

— Préciser qu’à défaut de paiement de l’arriéré, la procédure d’expulsion ne pourra reprendre que quinze jours après la réception par Monsieur [S] d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse,

A titre infiniment subsidiaire,- Octroyer R à Monsieur [S] un délai de maintien dans les lieux de 12 mois,

o En tout état de cause,

— Débouter Monsieur [E] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de

Procédure Civile,

— Condamner Monsieur [E], à verser la somme de 1.200 € au titre de l’article 37 de la Loi du 10 Juillet 1991; somme qui sera recouvrée directement par Maître Laurent LOYE avocat aux offres de Droit, et pour son propre compte.

Monsieur [D] [S] fait valoir l’exception d’inexécution pour justifier du non règlement des loyers faisant valoir le caractère insalubre du logement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [D] [S] n’a pas indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.Aux termes de l’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, Monsieur [D] [S] sollicite la désignation d’un expert afin qu’il examine l’ensemble des désordres constatés dans son appartement. Il verse cependant au débat différents éléments tels que le procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice Maître [X] [J] en date du 31 mai 2023 et le rapport établi par Mme [Z] [B], ingénieure bâtiment à la demande de l’Espace Solidarité Habitat de la Fondation Abbé Pierre qui permettent d’établir le caractère indécent du logement et les désordres suivants que M. [M] [E] ne conteste pas :

— Absence de raccordement des sanitaires (WC et douche) les rendant inutilisables

— Installation électrique non conforme

— Absence d’installation de chauffage

— Mur de la chambre hors peinture et piqués de moisissures

Le demandeur ne justifie pas de la nécessité de voir désigner un expert judiciaire dès lors que l’existence et la nature des désordres sont établis. Monsieur [D] [S] sera débouté de sa demande d’expertise judiciaire et par conséquent de l’ensemble des demandes y afférent.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [M] [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet dans les deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail sont celle du paiement des loyers aux termes convenus et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Réciproquement, aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d’entretien et de solidité. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs l’article 3 du décret susvisé prévoit qu’un logement décent doit comporter notamment les éléments d’équipement et de confort suivants :

-1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…)

-5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Par ailleurs, l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique comme le bail permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne. L’inexécution doit revêtir une gravité certaine dont la charge de la preuve pèse sur celui qui l’invoque et un locataire ne peut pas suspendre les loyers si la faute du bailleur ne l’empêche pas de jouir totalement des lieux.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’indécence des lieux, le paiement des loyers peut être suspendu ou le loyer réduit.

En l’espèce, il est constant que le logement composé de deux pièces selon les indications figurant dans le bail d’habitation et l’état des lieux d’entrée produits, ne comporte pas d’installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion adaptée aux caractéristiques du logement, M [S] ayant été contraint d’acquérir un chauffage d’appoint électrique.

Par ailleurs, de l’ensemble des pièces produites et notamment, du procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice Maître [X] [J] en date du 31 mai 2023 et du rapport établi par Mme [Z] [B], ingénieure bâtiment à la demande de l’Espace Solidarité Habitat de la Fondation Abbé Pierre, il résulte que le logement ne dispose pas non plus d’une installation sanitaire intérieure conforme aux caractéristiques d’un logement décent de deux pièces dès lors que les wc posés dans le logement ne sont raccordés à aucun système d’évacuation des eaux usées et que la douche est inutilisable à défaut de raccordement en état de fonctionnement. En outre, il a été constaté que l’installation électrique est non conforme aux règlementations en vigueur en raison de l’existence de nombreux fils et branchements électriques non protégés présentant un risque pour la santé et la sécurité physique.

Force est de constater que la nature et l’ampleur des désordres constatés ne permettent pas à Monsieur [S] de jouir des lieux loués de sorte qu’il était légitime à suspendre la part de loyer qu’il versait directement au bailleur, étant constaté que le bailleur continue de percevoir directement l’APL.

En conséquence, il convient de retenir l’exception d’inexécution et de rejeter les demandes de M. [E] visant à voir résilier le bail, à condamner M. [S] au règlement des loyers et charges impayés, à ordonner son expulsion et à fixer une indemnité d’occupation.

Sur la demande d’avance de dommages et intérêts de Monsieur [D] [S] sur la réparation du préjudice de jouissance :

L’obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible de son locataire peut donner lieu à indemnisation en cas de manquement.

En l’espèce, Monsieur [D] [S] n’ayant pas réglé son loyer et ses charges depuis mars 2021, il n’y a pas lieu à condamnation à dommages et intérêts en sus. Le préjudice étant d’ores et déjà justement indemnisé.

Sur les travaux

En application de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, il convient de condamner M. [M] [E] à effectuer les travaux suivants, dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement :

— Raccordement effectif des sanitaires (WC et douche) à un système d’alimentation en eau et d’évacuation des eaux usées permettant de les rendre utilisables

— Mise en conformité de l’installation électrique

— Mise en place d’une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

— Réfection des murs de la chambre (enduit et peinture).

Il sera dit que M.[S] sera autorisé à suspendre le paiement des loyers jusqu’à parfaite réalisation des travaux.

M.[M] [E] fera constater par procès-verbal établi par un commissaire de justice l’achèvement des travaux. A compter du constat de l’achèvement des travaux, le locataire sera à nouveau tenu de régler le loyer et les charges.

Il n’y a pas lieu à condamnation sous astreinte, la suspension autorisée du paiement des loyers apparaissant suffisamment incitative.

Sur la demande de remboursement de la somme de 3750 € au titre des charges

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l’objet d’une régularisation annuelle. (…)

Un mois avant cette régularisation le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs le mode de répartition entre les locataires et le cas échéant une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. "

Il résulte de cet article que la charge de la preuve du montant des charges récupérables repose sur le bailleur qui doit fournir au locataire le relevé des dites charges.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucune pièce établissant qu’il a justifié de la régularisation des charges. Cependant, force est de constater que Monsieur [D] [S] ne justifie pas du règlement de charges à hauteur de 3.750 € ayant cessé tout versement de quelque nature que ce soit depuis mars 2021, date à laquelle le Fonds de Solidarité Logement avait soldé sa dette locative à hauteur de 5211,99 euros. Il ne peut en conséquence solliciter le remboursement de sommes qu’il n’a pas versées.

Sur l’article 37 de la Loi du 10 Juillet 1991 et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M.[M] [E] succombant à la cause, sera condamné à supporter les dépens de la présente instance par moitié, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et à verser la somme de 1.000 € au titre de l’article 37 de la Loi du 10 Juillet 1991.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande avant-dire droit formée par M. [D] [S] visant à ordonner la désignation d’un Expert Judiciaire aux fins d’examiner les désordres allégués par celui-ci et évaluer les travaux nécessaires à la réfection des lieux et rejette en conséquence toutes les demandes subséquentes à celle-ci ;

CONSTATE que M. [M] [E] ne remplit pas l’obligation de délivrer un logement décent au sens du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 et qu’en conséquence M. [D] [S] ne peut pas jouir totalement des lieux ;

FAIT DROIT à l’exception d’inexécution soulevée par M. [S] ;

DIT qu’en conséquence, M. [D] [S] était autorisé à suspendre le règlement des loyers ;

DEBOUTE M. [M] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

ORDONNE à M. [M] [E] d’ effectuer les travaux suivants, dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement :

— Raccordement effectif des sanitaires (WC et douche) aux réseaux d’alimentation en eau et d’évacuation des eaux usées en permettant l’usage ;

— Mise en conformité de l’installation électrique

— Mise en place d’une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ;

— Réfection des murs de la chambre (enduit et peinture) ;

DIT que M.[S] sera autorisé à suspendre le paiement des loyers jusqu’à parfaite réalisation des travaux ;

DIT que M.[M] [E] fera constater par procès-verbal établi par un commissaire de justice l’achèvement des travaux ;

DIT qu’à compter de l’achèvement des travaux constatés, le locataire sera tenu de régler l’intégralité de son loyer ;

DEBOUTE M. [D] [S] du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à verser la somme de 1.000 € au titre de l’article 37 de la Loi du 10 Juillet 1991, somme qui sera recouvrée directement par Maître Laurent LOYER avocat aux offres de Droit, et pour son propre compte ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mars 2024,

Le GreffierLa Juge