N° RG 24/02373 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TPUK

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02373 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TPUK

NAC: 30G

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL DBA

à la SELARL MESSAUD & [Localité 4]-TOMASELLO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 AOUT 2025

DEMANDERESSE

S.A.S.U. EWG [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Elisabeth LAJARTHE de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

S.C.I. ALITOUCHE DADOU, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pierrick BOURNET de la SELARL MESSAUD & PONS-TOMASELLO, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 juin 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 08 juillet 2025 au 14 août 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 11 avril 2023, la SCI ALITOUCHE DADOU a donné à bail à la SASU EWG TOULOUSE un local commercial sis [Adresse 3] à TOULOUSE (31200).

Par acte de commissaire de justice en date du 04 décembre 2024, la SASU EWG TOULOUSE a assigné la SCI ALITOUCHE DADOU devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 10 juin 2025.

Aux termes de ses conclusions, la SASU EWG [Localité 5] demande à la présente juridiction, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

— condamner la SCI ALITOUCHE DADOU à effectuer les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres affectant le local loué sous peine d’une astreinte de 300 euros par jour de retard dans un délai de 3 mois à compter de l’ordonnance ;

— condamner la SCI ALITOUCHE DADOU à lui régler la somme de 5.970 euros au titre des travaux de reprise des embellissements ;

A titre subsidiaire,

— condamner la SCI ALITOUCHE DADOU subsidiairement à exécuter les travaux de reprise des embellissements sous astreinte de 300 euros par jour de retard dans un délai de 3 mois à compter de l’ordonnance ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI ALITOUCHE DADOU à régler à la SAS EWG TOULOUSE la somme de 4.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance à parfaire jusqu’à la réalisation des travaux ;

— condamner la SCI ALITOUCHE DADOU à régler à la SAS EWG TOULOUSE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI ALITOUCHE DADOU aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions, la SCI ALITOUCHE DADOU, régulièrement assignée en l’étude du commissaire de justice, demande à la présente juridiction de :

A titre principal,

— débouter la SASU EWG [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

— condamner la SASU EWG [Localité 5] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— juger que les prétentions de la SASU EWG [Localité 5] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile doivent être ramenées à de plus justes proportions.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 juillet 2025 puis prorogée au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande de réalisation des travaux pour faire cesser les infiltrations sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

La partie demanderesse soutient que son local serait affecté par un dégât des eaux ayant pour origines :

— une mauvaise installation d’une douche dans l’appartement situé au-dessus ;

— un défaut d’étanchéité du toit terrasse ;

— un défaut au niveau de la jonction entre les vitres de la véranda.

Elle soutient, par ailleurs, que les travaux réalisés depuis l’assignation par le bailleur portant sur la toiture terrasse n’ont pas résolu toutes les causes d’infiltrations.

La partie défenderesse soutient pour sa part qu’il n’est pas démontré que les travaux qu’elle a fait réaliser n’ont pas suffit à faire cesser les infiltrations.

A l’appui de sa demande la SASU EWG [Localité 5] produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024 constatant l’existence d’infiltrations en plusieurs points du local.

La SCI ALITOUCHE DADOU produit pour sa part une facture en date du 13 décembre 2024 d’un montant de 1.500 euros portant sur l’étanchité d’une terrasse.

Il convient, par ailleurs, de constater que la demanderesse ne conteste pas la réalité des travaux effectués par la bailleresse. Elle soutient que les infiltrations persistent sans pour autant apporter aucun élément en ce sens. Elle ne produit pas d’avantage d’expertises ni toute autre pièce permettant de déterminer de façon certaine l’origine des infiltrations constatées par le commissaire de justice le 16 janvier 2024 ; les seules pièces qu’elle verse reprenant les causes alléguées des infiltrations étant des courriers émanant d’elle-même ou de son conseil.

Il convient, en conséquence, de constater que la persistance du trouble manifestement illicite n’est pas caractérisée, outre le fait que la demande se heurte également à des contestations sérieuses.

* Sur la demande provisionnelle au titre des travaux d’embellissement

L’article L.113-2 du code des assurances dispose : « L’assuré est obligé :

1° De payer la prime ou cotisation aux époques convenues ;

2° De répondre exactement aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l’assureur l’interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier par l’assureur les risques qu’il prend en charge ;

3° De déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d’aggraver les risques, soit d’en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l’assureur, notamment dans le formulaire mentionné au 2° ci-dessus.

L’assuré doit, par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique, déclarer ces circonstances à l’assureur dans un délai de quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance ;

4° De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés.

Ce délai minimal est ramené à deux jours ouvrés en cas de vol et à vingt-quatre heures en cas de mortalité du bétail.

Les délais ci-dessus peuvent être prolongés d’un commun accord entre les parties contractantes.

Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure.

Les dispositions mentionnées aux 1°, 3° et 4° ci-dessus ne sont pas applicables aux assurances sur la vie ».

Le contrat liant les parties prévoit dans sa clause ASSURANCES, p.10, que le preneur souscrira sous sa seule responsabilité, avec effet le jour de l’entrée en jouissance, notamment une garantie contre les dégâts des eaux.

La partie demanderesse soutient qu’il n’existe aucune obligation de déclaration du sinistre par le preneur à son assureur, les travaux d’embellissement devant être, en tout état de cause, supportés par le bailleur.

La partie défenderesse soutient pour sa part qu’à la survenance du dégât des eaux, le preneur aurait nécessairement dû déclarer le sinistre auprès de son assurance et ce, conformément aux dispositions de l’article L.113-2 du code des assurances.

Il convient, en l’espèce, de constater que le bail liant les parties prévoit l’obligation pour le preneur de souscrire une garantie contre les dégâts des eaux.

Dès lors, la demande provisonnelle de la SASU EWG TOULOUSE au titre des travaux d’embellissement se heurte à une contestation sérieuse, de même que sa demande subsidiaire visant à voir condamner la SCI ALITOUCHE DADOU à exécuter les travaux de reprise des embellissements sous astreinte.

La SASU EWG [Localité 5] sera donc déboutée de ses demandes à ce titre.

* Sur la demande provisionnelle au titre du préjudice de jouissance

Il n’est pas contesté, en l’espèce, que les infiltrations aient commencé très peu de temps après la prise d’effet du bail, le premier courrier produit datant du 26 avril 2023.

Le bailleur ne conteste pas ne pas avoir pris les mesures nécessaires pour la cessation des infiltrations immédiatement, celui-ci invoquant d’ailleurs des problèmes de santé, notamment des hospitalisations, pour expliquer que les travaux ne soient intervenus qu’en décembre 2024, soit plus d’un an et demi après avoir été alerté sur les infiltrations.

Il n’en demeure pas moins qu’au regard de l’ampleur des infiltrations constatées par le PV du commissaire de justice, le préjudice de jouissance subi par la preneuse à bail n’apparait pas sérieusement contestable.

Toutefois, au regard de l’absence de production d’élément permettant d’évaluer de façon certaine et complète le préjudice subi, la provision allouée à ce titre sera fixée à la somme de 2.000 euros.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’elle n’a procédé aux travaux que postérieurement à la délivrance de l’assignation, la SCI ALITOUCHE DADOU sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner la SCI ALITOUCHE DADOU à payer la somme de 1.500 euros à la SASU EWG TOULOUSE.

PAR CES MOTIFS

Nous, Monsieur PLANES, juge des référés, assisté de Madame LEUNG KUNE CHONG, greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS la SCI ALITOUCHE DADOU à verser à la SASU EWG TOULOUSE la somme provisionnelle de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance ;

CONDAMNONS la SCI ALITOUCHE DADOU à verser à la SASU EWG TOULOUSE une somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SASU EWG [Localité 5] de toutes ses autres ou surplus de prétentions ;

CONDAMNONS la SCI ALITOUCHE DADOU aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 14 août 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT.