TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01347 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UB3E

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Août 2025

[L] [E]

C/

[R] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Août 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [L] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

M. [R] [K], demeurant [Adresse 7]

[Adresse 4]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 02 juillet 2021 signé électroniquement, M. [L] [E], par l’intermédiaire de son mandataire la SAS FONCIATOULOUSE, a donné à bail à M. [R] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], avec parking n°97/98, pour un loyer mensuel de 605 € et 65 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [L] [E] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 décembre 2024 pour un montant de 2.610,95 € en principal.

M. [L] [E] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 décembre 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 07 mars 2025, M. [L] [E] a ensuite fait assigner M. [R] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de M. [R] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— et de le condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 3.283,06 €, mensualité de février 2025 incluse, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels avec indexation jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 mars 2025.

A l’audience du 06 juin 2025, M. [L] [E], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.289,96 euros. Il précise que le locataire invoque un règlement de 500 euros réalisé avant l’audience et qui n’a pas été pris en compte dans le décompte produit et sollicite de produire un décompte acutalisé en cours de délibéré. Il indique que le locataire a repris le paiement du loyer courant.

M. [R] [K] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, sos réserve de la somme de 500 euros non prise en compte par le bailleur mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l’arriéré. Il expose sa situation personnelle et financière indiquant exercer un emploi en CDI depuis l’année 2021qui lui procure un revenu mensual de l’ordre de 1998 euros, qu’il a trois enfants mineurs à charge pour lesquels il perçoit des allocations familiales. Il explique les impayés locatifs par l’augmentation des charges et indique rechercher un loyer moins onéreux.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025, par mise à disposition au greffe.

Par mail du 17 juin 2025, le conseil du demandeur a fait parvenir en délibéré autorisé un décompte actualisé sur lequel est porté le virement de 500 euros réalisé par le défendeur ainsi que les APL de 340 € et portant un solde de 3.449,46 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 02 juillet 2021 contient une clause résolutoire (VIII) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 24 décembre 2024 pour la somme en principal de 2.610,95 €, conformément à la clause résolutoire.

M. [R] [K] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 450 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 février 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [L] [E] produit en délibéré autorisé un décompte démontrant que M. [R] [K] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite pour la somme de 455,85 euros en ce que ces frais ne relèvent pas des loyers et charges, la somme de 2.994,11 € à la date du 06 juin 2025, incluant la mensualité de juin 2025, et le versement de 500 euros invoqué par M. [R] [K] étant bien pris en compte, ainsi que le versement des Apl de 340 € en date du 06 juin 2025 qui ne figurait pas sur le décompte remis à l’audience.

M. [R] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle qu’arrêtée suite à ses observations.

Il sera donc condamné à payer à M. [L] [E] cette somme de 2.994,11 €, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du fait que M. [R] [K] a repris le paiement du loyer courant en mai et juin 2025 et qu’il a même effectué des versements supérieurs afin d’apurer sa dette, du montant de celle-ci, de ses ressources déclarées, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 200 €, soit 14 mensualités de 200 € et une 15ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de M. [R] [K] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de M. [R] [K], et celui-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [R] [K] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [R] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [L] [E], M. [R] [K] sera condamné à lui payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 juillet 2021 entre M. [L] [E] et M. [R] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], avec parking n°97/98 sont réunies à la date du 27 février 2025;

CONDAMNONS M. [R] [K] à payer à M. [L] [E] à titre provisionnel la somme de 2.994,11 € (décompte arrêté au 06 juin 2025, incluant le mois de juin 2025);

AUTORISONS M. [R] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 200 € chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [R] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [L] [E] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [R] [K] soit condamné à payer à M. [L] [E] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur ;

CONDAMNONS M. [R] [K] à payer à M. [L] [E] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [R] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La vice-présidente