TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Localité 8]

N° RG 25/01546 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FUIF

Minute : 791 / 2025

JUGEMENT

DU 10 Décembre 2025

AFFAIRE :

[C] [Z], [E] [W] épouse [Z]

C/

[R] [G], [B] [D]

Copies certifiées conformes

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 3]

Madame [E] [W] épouse [Z], demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Bertrand NAUX de la SELARL BNA, avocats au barreau de NANTES

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DEFENDEURS :

Monsieur [R] [G], demeurant [Adresse 5]

[Localité 7]

Comparant en personne

Madame [B] [D], demeurant [Adresse 5]

[Localité 7]

Non comparante

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Claire PIAN

GREFFIER : Léa DELOBEL, greffier placé, lors des débats

Léna LE BOHEC, greffier placé, lors de la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 15 octobre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing-privé du 26 juin 2019, M. [U] [Z] et Mme [E] [W] épouse [Z] ont consenti à M. [R] [G] et Mme [B] [D] un bail à usage d’habitation sur un bien situé [Adresse 4] à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel initial, charges comprises, de 1.017 euros, révisable annuellement.

Le 17 mars 2025, M. et Mme [Z] ont fait délivrer à Mme [B] [D] et M. [R] [G] un commandement de payer la somme de 5.562,08 euros, au titre des loyers et charges non acquittés à cette date.

Par acte du 28 mai 2025, dénoncé par voie électronique au préfet de la [Localité 14]-Atlantique le jour même de sa délivrance, M. et Mme [Z] ont fait assigner M. [R] [G] et Mme [B] [D], au visa de la loi du 6 juillet 1989, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 15], aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le prononcé de la résiliation du contrat de bail,

l’expulsion de M. [R] [G] et Mme [B] [D], occupants sans droit ni titre à compter de la date de la résiliation du bail, et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

l’autorisation, en cas d’abandon du logemet par les locataires, d’effectuer l’inventaire des meubles et de les entreposer dans un local aux frais des expulsés,

la condamnation conjointe et solidaire de M. [R] [G] et Mme [B] [D] au paiement :

d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du contrat correspondant au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

de la somme de 6.062,60 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus à fin mai 2025 et impayés avec intérêts de droit à compter de l’asignation, outre les loyers et indemnités échus après la délivrance de l’assignation,

de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, dont le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Direction de la Cohésion Sociale.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2025.

Représentés par leur conseil, M. et Mme [Z] ont maintenu les termes de leur assignation et actualisé leur demande, la dette locative s’élevant 3.548 euros à la date de l’audience 3 janvier 2025. Ils s’en sont rapportés à la juridiction quant aux délais de paiement sollicités en défense.

Régulièrement citée à domicile, Mme [B] [D] n’a pas comparu ni n’était représentée.

M. [R] [G], qui a comparu en personne, a confirmé le montant de la dette locative actualisée et sollicité des délais de paiement. Il a précisé avoir déposé une demande d’aide auprès du FSL (fonds solidarité logement) le 14 octobre 2025 et s’est engagé à reprendre le paiement du loyer courant.

Selon attestation datée du 6 octobre 2025, les services sociaux du département de [Localité 14]-Atlantique ont confirmé que Monsieur [G] avait pris rendez-vous avec une assistante sociale pour le 14 octobre 2025. Au regard du très court délai, la juridiction n’a pas été rendue destinataire du diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, l’assignation et la date d’audience ont été portées à la connaissance du préfet de la [Localité 14]-Atlantique le 28 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience à laquelle la demande a été examinée.

La demande est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou, subsidiairement, de résiliation du bail

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1224 du Code civil précise que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Par exploit du 17 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [R] [G] et Madame [B] [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 5.562,08 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement respecte les dispositions légales susvisées. Si la situation a été apurée par les locataires au mois de juillet 2025, il n’est pas contesté que ces derniers ont depuis causé un nouvel arriéré locatif et que le loyer courant n’est pas réglé régulièrement.

Ce manquement répété à l’obligation de paiement du loyer est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail, qui sera par conséquent prononcée aux termes du présent jugement.

Sur la demande d’expulsion

Le contrat de bail étant résilié, M. [R] [G] et Madame [B] [D] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

En conséquence il y a lieu d’ordonner, ainsi qu’il en sera disposé ci-après, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les bailleurs apportent la preuve de la créance dont ils se prévalent en produisant le contrat de bail signé le 26 juin 2019 ainsi qu’un décompte faisant état d’une dette locative – arrêtée à la date du 15 octobre 2025 et reconnue par Monsieur [G] – pour un montant de 3.548 euros.

M. [R] [G] et Madame [B] [D] seront donc condamnés solidairement à verser cette somme à M. et Mme [Z]. La condamnation portera intérêt au taux légal à compter du jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [R] [G] explique qu’il n’a plus aucun revenus depuis le mois d’octobre 2024 (cessation de son activité de restauration de meubles), que sa compagne exerce la profession d’assistante maternelle avec des revenus actuels de l’ordre de 800 euros par mois (montant qui sera augmenté à compter du mois de janvier 2026 avec un deuxième contrat de garde d’enfant), qu’ils ont deux enfants à charge et aucun crédit à rembourser.

Le défendeur propose de rembourser la dette locative par versements mensuels de 1.000 euros, en sus du loyer courant. Cette proposition n’apparaît pas réaliste au regard des revenus du couple.

En tout état de cause, il est constant que le loyer courant n’est plus règlé depuis le mois de septembre 2025. Par ailleurs Monsieur [G] et Madame [D] ne produisent aucun justificatif de leurs revenus mensuels, de sorte qu’ils ne démontrent pas être en situation de régler la dette locative.

Dans ces circonstances, la demande reconventionnelle de délais de paiement formulée par Monsieur [G] est rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués sis [Adresse 4] à [Localité 11], M. [R] [G] et Madame [B] [D] causent au bailleur un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Sur les dépens

M. [R] [G] et Madame [B] [D], succombant à l’instance, en supporteront les dépens incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

M. [R] [G] et Madame [B] [D] seront condamnés solidairement à verser aux demandeurs une somme que l’équité commande de fixer à 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d’espèce ne commande de faire exception au principe posé par l’article 514 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE, à compter de ce jour, la résiliation du contrat de bail consenti par M. [U] [Z] et Mme [E] [W] épouse [Z] à M. [R] [G] et Madame [B] [D] le 26 juin 2019 sur l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 13] ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [G] et Madame [B] [D] à verser à M. [U] [Z] et Mme [E] [W] épouse [Z] la somme de 3.548 euros, correspondant aux loyers et charges dus jusqu’au 15 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de M. [R] [G] et Madame [B] [D]

DIT qu’à défaut pour M. [R] [G] et Madame [B] [D] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 4] à [Localité 13] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter de ce jour, à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement M. [R] [G] et Madame [B] [D] à payer à M. [U] [Z] et Mme [E] [W] épouse [Z] cette indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée chaque année, à la date anniversaire de la résiliation du contrat de bail, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE à cette date, le taux de référence étant celui du mois en cours au jour de la résiliation ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de la [Localité 14]-Atlantique ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [G] et Madame [B] [D] à verser à M. [U] [Z] et Mme [E] [W] épouse [Z] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [G] et Madame [B] [D] aux dépens d’instance et d’exécution, incluant le coût du commandement de payer en date du 17 mars 2025 et de l’assignation signifiée le 28 mai 2025 | ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation, Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Léna LE BOHEC Claire PIAN