TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/03015 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4KIF

Minute : 26/00127

S.C.I. [F]

Représentant : Maître [C] de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE,

C/

Madame [H] [A]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Février 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. [F]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Kenza HAMDACHE, substituant Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR :

Madame [H] [A]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 23 Janvier 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 27 juillet 2023, la SCI [F] a donné à bail à Mme [H] [A] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer hors charges de 1 650,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [F] a fait signifier à Mme [H] [A], par exploit de commissaire de justice du 10 mars 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 5 820,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 décembre 2025, la SCI [F] a fait assigner Mme [H] [A] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 23 janvier 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

La SCI [F], comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner sans délai l’expulsion de Mme [H] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

condamner Mme [H] [A] à payer :

la somme provisionnelle de 18 833,40 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 4 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux contractuel et à compter du commandement de payer avec intérêts au taux légal ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 27 juillet 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [H] [A] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

Mme [H] [A], assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [H] [A] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 27 juillet 2023 que Mme [H] [A] doit payer un loyer d’un montant de 1 650,00 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 650,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [H] [A] restait devoir la somme de 18 833,40 € euros à la date du 4 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [H] [A] au paiement d’une somme provisionnelle de 18 833,40 €, arrêtée au 4 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 820,00 € à compter du 10 mars 2025, sur le surplus à compter du 9 décembre 2025.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, le bail conclu le 27 juillet 2023 contient telle une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 10 mars 2025 pour la somme en principal de 5 820,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2025.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L’expulsion de Mme [H] [A] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [H] [A] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 13 mai 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 27 juillet 2023.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail. Il n’y a pas lieu de majorer ce montant dès lors que cela reviendrait à réparer plus que le dommage subi par le bailleur.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [H] [A] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er janvier 2026, terme de janvier 2026 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 13 mai 2025, 00 heure, au 31 décembre 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur la clause pénale

La majoration contractuelle prévue au bail en cas de défaut de paiement du loyer s’analyse en une clause pénale.

Or, l’article 4, i, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 27 juillet 2023 contient une telle clause.

En conséquence, il y a lieu de condamner de réputer non écrite ladite clause et de débouter le bailleur de sa demande formée à ce titre.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juillet 2023 entre la SCI [F] et Mme [H] [A] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], Rosny-sous-Bois sont réunies à la date du 13 mai 2025 ;

CONDAMNE Mme [H] [A] à verser à la SCI [F] la somme provisionnelle de 18 833,40 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 4 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 820,00 € à compter du 10 mars 2025, sur le surplus à compter du 9 décembre 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [H] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [H] [A] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [H] [A] à payer à la SCI [F] l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er janvier 2026, terme de janvier 2026, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la SCI [F] de sa demande en paiement d’une somme au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Mme [H] [A] à payer à la SCI [F] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [A] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 4] le 19 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION