TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02755 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UMU3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Décembre 2025

S.A. ALTEAL, anciennement dénommée S.A. COLOMIERS HABITAT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

C/

[Y] [H] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Décembre 2025

à M^e DUSAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, anciennement dénommée S.A. COLOMIERS HABITAT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [Y] [H] [M], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 8 et 14 mars 2024, la SA ALTEAL a donné à bail à Monsieur [M] [Y] [H] un appartement sis [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 374,11 euros hors charges.

Le 22 avril 2025, la SA ALTEAL a fait signifier à Monsieur [M] [Y] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [M] [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3116,88 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, mensualité de mai inclure et somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal selon les dispositions légales;,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit à ce jour 453,51 euros, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 765 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 juillet 2025.

A l’audience du 16 octobre 2025, la SA ALTEAL, représentée par la SARL DBA, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4903,85 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise. Elle indique que monsieur [M] indique avoir retrouvé un travail à compter du mois de novembre et propose de payer 220 euros en plus du loyer. Il est précisé qu’en cas de reprise du paiement et en conséquence des APL, le loyer résiduel sera inférieur au montant actuel de 453,51 euros. Elle ne s’oppose pas à la demande de délai.

Monsieur [M] [Y] [H] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 220 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il indique attendre un enfant et qu’il percevoir la somme de 1086 euros outre une prime d’activité.

Par note en délibéré, il est autorisé à monsieur [M] de justifier de la reprise du paiement du loyer avant le 17 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A ALTEAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 21 janvier 2025, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 8 et 14 mars 2024 contient une clause résolutoire (article 10-1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 22 avril 2025, pour la somme en principal de 2209,86 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [M] [Y] [H] n’a pas réglé dans le délai de deux mois les sommes demandées. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juin 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ALTEAL produit un décompte du 23 juin 2025 démontrant que Monsieur [M] [Y] [H] reste devoir la somme de 4903,85 euros, mensualité de septembre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Monsieur [M] [Y] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4903,85 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2025 sur la somme de 2209,86 euros, du

31 juillet 2025 sur la somme de 3116,68 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [M] [Y] [H] évoque une évolution de sa situation actuelle au regard de son activité professionnelle et familiale, et justifie, dans le cadre de la note en délibéré autorisée, la reprise du paiement de son loyer telle qu’annoncée à l’audience, en date du

5 novembre 2025.

Si les éléments de ressources ne sont pas justifiés en l’état d’une évolution récente, en l’absence d’opposition du bailleur, il sera accordé un délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire sur la base de mensualité de 220 euros à régler en plus du loyer, selon les modalités définies au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [M] [Y] [H] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [Y] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Monsieur [M] [Y] [H] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 et 14 mars 2024 entre la SA ALTEAL et Monsieur [M] [Y] [H] concernant un appartement sis [Adresse 1] sont réunies à la date du 22 juin 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [Y] [H] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 4903,85 euros (décompte arrêté au 23 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2025 sur la somme de 2209,86 euros, du 31 juillet 2025 sur la somme de 3116,68 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [M] [Y] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 220 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [Y] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ALTEAL puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [M] [Y] [H] soit condamné à verser à la SA ALTEAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [Y] [H] à verser à la SA ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [Y] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,