TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e JAMI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e JAMI

■

Charges de copropriété

N° RG 25/08824 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C6X4V

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Juillet 2025

JUGEMENT

rendu le 02 Avril 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA, pris en son établissement secondaire. le Cabinet JEAN CHARPENTIER AGENCE BOTZARIS sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses breprésentants légaux, dorniciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [E] [A]

[Adresse 4]

[Localité 3] (ETATS UNIS)

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/08824 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6X4V

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Valérie AVENEL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 04 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 02 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [E] [A] est propriétaire des lots de copropriété n° 15 et 27 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 12 septembre 2024 et remise au destinataire le 4 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [A] de payer la somme de 15 497,58 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 17 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 18ème a fait assigner Mme [A] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 2 octobre 2025.

Au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Condamner Mme [E] [A] au paiement d’une somme de 8 732,87 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 3ème trimestre 2025 incluse).

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner Mme [E] [A] au paiement d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

Condamner Mme [E] [A] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] une indemnité d’un montant de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

*

Compte tenu du défaut de comparution en défense et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 684 et 686 du code de procédure civile, Mme [A] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 octobre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 4 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [A] est propriétaire des lots n° 15 et 27 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 avril 2022, 7 novembre 2023, 18 mars 2024 et 31 mars 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2026 – les budgets prévisionnels 2022 et 2024 ayant par ailleurs été actualisés par les assemblées générales du 21 avril 2022 et du 18 mars 2024 -, et voté la réalisation de divers travaux;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [A], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 8 568,47 euros.

Mme [A] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus).

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaire de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 164,40 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 12 septembre 2024 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. En revanche, les frais de relance exposés le 15 novembre 2023 et le 15 mars 2024 doivent être soustraits de la somme réclamée dès lors qu’ils sont antérieurs à la mise en demeure.

Les seuls frais de relance pouvant être qualifiés de nécessaires au sens de l’article précité sont donc ceux exposés le 12 septembre 2024 pour un montant de 120 euros.

En conséquence, Mme [A] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 120 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [A] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Il convient d’ailleurs de relever que Mme [A] a effectué, entre le 1er janvier 2023 et le 1er juillet 2025, deux règlements pour des montants respectifs de 422,82 euros et 1 726,48 euros, ce qui démontre un effort de sa part pour apurer sa dette.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/08824 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6X4V

3 – Sur les demandes accessoires

A – Sur les intérêts

L’article 64-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « (…) les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, lorsqu’un copropriétaire demande à les recevoir par voie postale. / Le délai qu’elles font courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] produit l’accusé de réception du courrier distribué à la copropriétaire le 4 octobre 2024. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64-1 du décret du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date.

En outre, par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

B – Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [A], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

C – Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [A] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

D – Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/08824 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6X4V

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] les sommes de :

—  8 568,47 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2024 ;

—  120 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025 ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne Mme [A] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026.

La Greffière La Présidente