TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT PRIX

N° F.I. : N° RG 24/00015 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZJWI

Minute N° :

Date : 18 Novembre 2024

OPERATION :

Exercice du droit de préemption sur la commune de [Localité 21] – Réalisation d’un programme de construction de logements

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 14]

[Localité 17]

représentée par Maître Barbara RIVOIRE de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0482

et

Monsieur [L] [I]

[Adresse 16]

[Localité 18]

représenté par Maître Louis VERMOT, de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire P 399

En présence de Mesdames Nathalie TROÏLO et Anne FEUILLERAT, commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 14 Octobre 2024, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

FAITS ET PROCÉDURE :

Par mémoire de l’autorité expropriante visé par le greffe le 26 février 2024 notifié à l’exproprié par lettre recommandée avec avis de réception le 22 février 2024, l’établissement public foncier d’Île-de-France a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer l’indemnité principale due à M. [L] [I] au titre de la préemption du terrain sis [Adresse 4] à Bagneux, sur la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 10] et [Cadastre 12] à la somme totale de 395 000 € soit 460 000€ toutes commissions comprises en valeur libre.

Par ordonnance du 5 juillet 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 4 septembre 2024 à 11h40 et le 14 octobre 2024 à 9h30.

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence de l’expropriante, du commissaire du gouvernement et du conseil des’expropriés le 4 septembre 2024 .

Par conclusions avant transport visées par le greffe le 28 août 2024, le Commissaire du gouvernement a retenu une indemnité de dépossession totale de 600 000 €.

Par mémoire récapitulatif de l’autorité expropriante visé par le greffe le 27 septembre 2024, l’établissement public foncier d’Île-de-France a demandé au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité principale à la somme de 395 000 € soit 460 000€ toutes commmissions comprises.

Aux termes de son mémoire récapitulatif visé par le greffe le 14 octobre 2024, M. [L] [I] sollicitent de fixer le montant de l’indemnité à la somme de 1 135 000€ outre 65 000 € de frais d’agence ainsi qu’une indemnité de procédure de 3 000 €.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 octobre 2024 conformément aux écritures susvisées.

MOTIFS

Les articles L.142-5 et L.213-4 du code de l’urbanisme, disposent, dans leur premier alinéa, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition d’un bien préempté est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 2ème alinéa, du code de l’urbanisme.

Le prix du bien est évalué selon les règles définies par les articles L.321-1 à L.322-12 et R.322-2 à R.322-46 du code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.331-2 du même code.

Enfin, le juge n’est pas lié par l’offre de la déclaration d’intention d’aliéner, devenue caduque par la procédure de préemption.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

En application de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 21] est le 27 septembre 2016 et la date du dernier document opposable aux tiers est le 7 décembre 2021.

En conséquence, la date de référence est fixée au 7 décembre 2021.

A cette date, le bien était situé en zone UT, sous secteur Uta du PLU de la commune de [Localité 21].

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, la date à retenir pour déterminer la consistance du bien est celle de la présente décision.

Sur l’occupation du bien

Il n’est pas contesté que le bien préempté sera évalué comme étant libre d’occupation.

Sur la consistance matérielle du bien

Le transport sur les lieux a permis d’effectuer les constatations qui suivent :

I/ Environnement

Le bien se situe au numéro [Adresse 2], dans un quartier résidentiel comportant un centre commercial à environ 400 m ainsi que des espaces verts à proximité, notamment la coulée verte. En termes de transports en commun, le bien est à 10 à 20 minutes des lignes 4 et 13 du métro et bénéficie de plusieurs lignes de bus. Il est à noter que la station [Localité 24], faisant partie du [Localité 25] [Localité 27] Express ouvrira bientôt.

II/ Extérieur

Le terrain à visiter est non bâti mais des fondations sont présentes. La surface n’est pas contestée par les parties. Nous avons été dans l’impossibilité de pénétrer sur la parcelle, celle-ci n’étant pas physiquement accessible. Il n’y a pas d’observation, le défendeur évoque un dépôt du CU pour la voie verte sur le terrain.

Sur la méthode

Les parties s’accordent sur la méthode dite par comparaison.

Conformément à la méthode par comparaison, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.

La méthode par comparaison, pertinente pour l’estimation du bien préempté, sera ainsi retenue.

Sur la surface

En l’espèce, les parties s’accordent sur la surface du terrain à hauteur de 434 m².

SUR L’EVALUATION

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

Aux termes de l’article R.311-23 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties.

En l’espèce, l’établissement public foncier d’Île-de-France retient une moyenne de 910€ /m², M. [L] [I] proposent une valeur unitaire de 2 863,21€ /m² et Mme le Commissaire du gouvernement de 1 390€ /m².

L’établissement public foncier d’Île-de-France verse aux débats cinq termes de comparaison :

1 – cession du 25 janvier 2019 (2019P01764) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 19] à [Localité 21]

Surface utile brute : 164m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 180 000 €

Prix unitaire : 1 098 €/m2

2 – cession du 26 juillet 2019 (2019P09311) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 13]

Surface utile brute : 262m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 250 000 €

Prix unitaire : 954 €/m2

3 – cession du 15 septembre 2020 (2020P09514) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 11] à [Localité 21]

Surface utile brute : 236m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 129 600 €

Prix unitaire : 549 €/m2

4 – cession du 30 décembre 2022 (2023P01953) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 15]

Surface utile brute : 1 632m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 2 254 900 €

Prix unitaire : 1 382€/m²

5 – cession du 17 novembre 2023 (2023P19846) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 28] à [Localité 21]

Surface utile brute : 1 226m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 2 755 000 €

Prix unitaire : 2 247 €/m2

M. [L] [I] se prévaut de 6 termes de référence alternatifs :

6 – cession 20 octobre 2022 (9224P02/2022P22392) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 5]

Surface utile brute : 664m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 1 650 000 €

Prix unitaire : 2 494,93 €/m2

7 – cession du 20 octobre 2022 (9224P02/2022P22395) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 6] à [Adresse 22]

Surface utile brute : 641m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 1 550 000 €

Prix unitaire : 2 481,09 €/m2

8 – cession du 20 octobre 2022 (9224P02/2022P22384) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 7]

Surface utile brute : 617m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 2 000 000 €

Prix unitaire : 3 241,49 €/m2

9 – cession du 20 octobre 2022 (9224P02/2022P22400) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 8] à [Adresse 22]

Surface utile brute : 394m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 2 947 780 €

Prix unitaire : 7 481,67 €/m2

10 – cession du 20 octobre 2022 (9224P02/2022P22380) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 9]

Surface utile brute : 198m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 800 000 €

Prix unitaire : 4 040,40 €/m2

Mme le Commissaire du gouvernement verse quatre termes de comparaison :

Ses termes 12 et 13 correspondent aux termes 4 et 5 de L’établissement public foncier d’Île-de-France.

11 – cession 27 juillet 2022 (9224P02/2022P14901) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 15]

Surface utile brute : 1 632m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 2 254 000 €

Prix unitaire : 1 381 €/m2

14- cession du 2 février 2022 (9224P02/2022P02057) portant sur un terrain à bâtir sise [Adresse 1] à [Localité 20]

Surface utile brute : 280m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 390 000 €

Prix unitaire : 1 393 €/m2

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il convient de déterminer le prix du bien immobilier appartenant à M. [L] [I].

Sur le bien

Le bien préempté est très bien situé dans la commune, à proximité de tous les commerces, dans un secteur résidentiel et calme bénéficant de transports en commun.

Il n’est pas contesté, en dépit de l’absence de transport possible à l’intérieur du bien préempté, qu’il s’agit d’un terrain plat actuellement recouvert de végétation. M. [I] soutient qu’au surplus, il est conforté par des injections réalisées par la société GEOFI justifiés par la facture du 31 mars 2006 produite.

Sur les comparables

Il est de jurisprudence constante que les comparables ne peuvent être choisis que parmi des cessions de biens dont les références sont connues de sorte que seules les ventes effectives publiées sont des termes de comparaisons probants

L’exproprié ayant régularisé un mémoire récapitulatif visé par le greffe le 14 octobre 2024 comportant des références conformes s’agissant de son 4ème terme proposé, le moyen de l’autorité expropriante tiré de l’absence de référence de publication de l’acte de vente est dès lors inopérant.

Par ailleurs, la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intraséquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

Aussi, la cession n°1 datant de 25 janvier 2019, il n’y a pas lieu de la retenir.

Les termes de référence 2, 3 et 14 situés en dehors de la zone UT, voire de la commune s’agissant du dernier terme, ne seront pas considérés comme comparables.

Parmi les termes de comparaison, les termes 4 à 11, situés en zone UT et récents, seront retenus :

4 – cession du 30 décembre 2022 (2023P01953) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 15]

Surface utile brute : 1 632m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 2 254 900 €

Prix unitaire : 1 382€/m²

5 – cession du 17 novembre 2023 (2023P19846) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 28] à [Localité 21]

Surface utile brute : 1 226m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 2 755 000 €

Prix unitaire : 2 247€/m²

6 – cession 20 octobre 2022 (9224P02/2022P22392) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 5]

Surface utile brute : 664m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 1 650 000 €

Prix unitaire : 2 494,93 €/m2

7 – cession du 20 octobre 2022 (9224P02/2022P22395) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 6] à [Localité 21]

Surface utile brute : 641m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 1 550 000 €

Prix unitaire : 2 481,09 €/m2

8 – cession du 20 octobre 2022 (9224P02/2022P22384) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 7]

Surface utile brute : 617m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 2 000 000 €

Prix unitaire : 3 241,49 €/m2

9 – cession du 20 octobre 2022 (9224P02/2022P22400) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 8] à [Adresse 22]

Surface utile brute : 394m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 2 947 780 €

Prix unitaire : 7 481,67 €/m2

10 – cession du 20 octobre 2022 (9224P02/2022P22380) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 9]

Surface utile brute : 198m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 800 000 €

Prix unitaire : 4 040,40 €/m2

11 – cession 27 juillet 2022 (9224P02/2022P14901) portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 15]

Surface utile brute : 1 632m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 2 254 000 €

Prix unitaire : 1 381 €/m2

Il convient néanmoins de tenir compte du contexte de promotion immobilière dense des cessions n°5 à 10, qui, ainsi que le souligne à juste titre Mme le Commissaire du gouvernement, s’incorporent dans une unité foncière plus vaste et engendrent subséquemment une majoration du ratio linéaire en intégrant des valeurs exceptionnellement élevées jusqu’à 7 481,67 €/m².

Les termes 4 à 7 et 11 permettent également de faire ressortir une tendance sectorielle homogène dans une fourchette allant de 1 381€ à 2 494,93 €.

Aussi, le ratio unitaire retenu sera celui de la fourchette haute de 2 494,93 €.

Le calcul du prix s’effectue comme suivant : 434 m² x 2 494,93 €/m² = 1 082 799,62 €.

Le moyen tiré de la méthode dite “promoteur” est inopérant en présence d’un accord des parties en faveur de la méthode comparative.

L’acte de vente conclu avec la SAS CKMK ayant donné lieu à la déclaration d’intention d’aliéner adressée par le notaire des vendeurs à la commune de [Localité 21] le 28 novembre 2023, prévoyant une commission d’agence de 65 000 € à la charge de l’acquéreur, il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnité à ce titre.

Sur les travaux de consolidation souterraine par injection

Conformément à l’article L215-7 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire et notamment de l’indemnité de remploi.

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1

En l’espèce, M. [L] [I] justifie d’une facture en date du 31 mars 2006 relative à des travaux de consolidation souterraine par injection d’un montant de 54 184,30€ TTC effectués à une période largement antérieure à l’exercice du droit de préemption. Il y a dès lors lieu de faire droit à sa demande de remboursement de 50 000 € à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront à la charge de l’établissement public foncier d’Île-de-France par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

L’équité commande d’allouer à M. [L] [I] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 1 132 799,62 €,outre la commission d’agence de 65 000€, soit la somme totale de 1 197 799,62 €, le prix d’acquisition total par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France du terrain appartenant à M. [L] [I] situé [Adresse 3] à [Localité 23] sur la parcelle cadastrée Section AC n°[Cadastre 10] et [Cadastre 12] d’une contenance de 434 m² ; CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à M. [L] [B] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens sont à la charge de l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France.

Fait à [Localité 26], le 18 Novembre 2024.

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXPROPRIATION,