N° Minute : 26 / 05

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN

N° RG 23/00333 – N° Portalis DBYM-W-B7H-DFUE

JUGEMENT RENDU LE 14 JANVIER 2026

COLLÉGIALE

Contentieux

AFFAIRE

Syndic. de copro. SDC [Adresse 9]

representé par son Syndic le cabinet AGENCE DE LA COTE D ARGENT

C/

[I] [D]

[L] [D]

NOTIFICATIONS

le :

— FEX + CCC à Maître GREMIAUX-PHLIPONEAU

— CCC à Maître [P] [T]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jugement rendu le 14 janvier 2026 par : Président : Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président

Assesseur : Madame Anne LESPY-LABAYLETTE, Vice-Présidente

Assesseur : Madame Léa GAJAN,

Greffier : Madame Estelle ALABOUVETTE, Greffière

DÉBATS : L’affaire a été appelée à l’audience collégiale de plaidoiries du 08 Octobre 2025 tenue publiquement par :

Président : Monsieur JOLY

Assesseur : Madame LESPY-LABAYLETTE

Assesseur : Madame GAJAN

Greffier : Madame ALABOUVETTE,

Jugement prononcé publiquement, après avis aux parties, par mise à disposition au greffe en application des articles 450, 451, 452, 453 du Code de Procédure Civile

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. SDC [Adresse 9]

representé par son Syndic le cabinet AGENCE DE LA COTE D ARGENT,

dont le siège social est sis [Adresse 16]

représentée par M^e Merryl GREMIAUX-PHLIPONEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant, M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [D],

demeurant [Adresse 15]

représenté par Maître Grégory malik KEDIRI BONNY de la SCP LE DANIEL-PIOVESAN ET KEDIRI BONNY, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats postulant, M^e Ingrid THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [L] [D],

demeurant [Adresse 15]

représentée par Maître Grégory malik KEDIRI BONNY de la SCP LE DANIEL-PIOVESAN ET KEDIRI BONNY, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats postulant, M^e Ingrid THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] sont propriétaires des lots n°60, 61 et 62 dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 9] sis [Adresse 16].

Un litige est né sur le règlement de leurs charges de copropriété.

Aucun accord amiable n’a pu être conclu à ce sujet.

Selon exploits en date du 2 mars 2023, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic, l’AGENCE DE LA COTE D’ARGENT, a fait assigner Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] devant le tribunal judiciaire de Mont-de Marsan sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 55 du décret d’application du 17 mars 1967, aux fins de voir :

CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] au paiement d’une somme de 9.007,63 € au titre des charges courantes impayées,

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [D] au paiement d’une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [D] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 16] une indemnité d’un montant de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le 23 mai 2024 Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] ont notifié des conclusions au fond auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des moyens et aux termes desquelles ils sollicitaient sur le fondement des articles 1241 du code civil 14,18 et 28 de la loi du 10 juillet 1965 de voir :

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC LE HAMEAU DU LAC, pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT, de ses prétentions

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT à régulariser en l’étude de Maitre [B] [O], notaires associés à [Localité 14] , dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l’acte authentique de scission formalisant le retrait du syndicat initial de l’ immeuble cadastré section A, n° [Cadastre 1] ET [Cadastre 2] [Adresse 6] pour une superficie de 1ha 56 a et 75 ca – du lot n° 61 et 62 de l’état descriptif de division du règlement de copropriété établi par Maître [W] notaire à [Localité 4] le 15 JUILLET 1982, dans les termes de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT à régulariser en l’étude de Maitre [B] [O], notaires associés à [Localité 14] , dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l’acte authentique de vente formalisant le retrait du syndicat initial de l’ immeuble cadastré section A, n° [Cadastre 1] ET [Cadastre 2] [Adresse 6] pour une superficie de 1ha 56 a et 75 ca – du lot n° 60 de l’état descriptif de division du règlement de copropriété établi par Maître [W] notaire à [Localité 4] le 15 JUILLET 1982,

ORDONNER qu’à défaut de régularisation de l’acte notarié par le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT dans les 6 mois suivant la signification du présent jugement, celui-ci vaudra acte de scission,

CONDAMNER [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT au paiement de la somme de 15.000€ à titre de dommages et intérêts,

COMPENSER en tant que de besoin la créance de dommages et intérêts et la dette de la charge locative,

DISPENSER Monsieur et Madame [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure occasionnés par la présente instance,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires pris en la personne de son Syndic au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions d’incident signifiées par RPVA le 20 septembre 2024 le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] a sollicité du juge de la mise en état de :

A titre principal

Dire irrecevables pour défaut de connexité les demandes des consorts [D] consistant à :

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 18] [Adresse 5] LAC, pris en la personne de son syndic, le cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT à régulariser en l’étude de Maître [B] [O], notaires associés à [Localité 14], dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l’acte authentique de scission formalisant le retrait du syndicat initial de l’immeuble cadastré section A, n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] [Adresse 6] pour une superficie de 1ha 56 a et 75 ca – du lot n°61 et 62 de l’état descriptif de division du règlement de copropriété établi par Maître [W] notaires à [Localité 4] le 15 JUILLET 1982, dans les termes de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 19], pris en la personne de son syndic, le cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT à régulariser en l’étude de Maître [B] [O], notaires associés à [Localité 13], dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l’acte authentique de vente formalisant le retrait du syndicat initial de l’immeuble cadastré section A, n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] [Adresse 6] pour une superficie de 1ha 56 a et 75 ca – du lot n°60 de l’état descriptif de division du règlement de copropriété établi par Maître [W] notaires à [Localité 4] le 15 JUILLET 1982;

JUGER qu’à défaut de régularisation de l’acte notarié par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 19], pris en la personne de son syndic, le cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT, dans les 6 mois suivant la signification du présent jugement, celui-ci vaudra acte de cession ;

CONDAMNER le [Adresse 17], pris en la personne de son Syndic le cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ; COMPENSER en tant que de besoin la créance de dommages et intérêts de la dette de la charge locative ; DISPENSER Monsieur et Madame [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure occasionnés par la présente instance ;

Sur les demandes du syndicat

à titre provisionnel de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] au paiement d’une somme de 15 682.37 euros selon décompte du 15.07.2024.

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] au paiement d’une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 16] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

DIRE que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel

Dans leurs conclusions en défense sur incident notifiées par RPVA le 4 novembre 2024 Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] sollicitent du juge de la mise en état au visa des articles 1241 du code civil 14,18 et 28 de la loi du 10 juillet 1965 de :

SE DECLARER INCOMPETENT dans le cadre de l’incident,

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT, de ses prétentions

Par impossible et à titre subsidiaire,

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT, de ses prétentions

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT à régulariser en l’étude de Maitre [B] [O], notaires associés à [Localité 14] , dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l’acte authentique de scission formalisant le retrait du syndicat initial de l’ immeuble cadastré section A, n° [Cadastre 1] ET [Cadastre 2] [Adresse 6] pour une superficie de 1ha 56 a et 75 ca – du lot n° 61 et 62 de l’état descriptif de division du règlement de copropriété établi par Maître [W] notaire à [Localité 4] le 15 JUILLET 1982, dans les termes de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT à régulariser en l’étude de Maitre [B] [O], notaires associés à [Localité 14] , dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l’acte authentique de vente formalisant le retrait du syndicat initial de l’ immeuble cadastré section A, n° [Cadastre 1] ET [Cadastre 2] [Adresse 6] pour une superficie de 1ha 56 a et 75 ca – du lot n° 60 de l’état descriptif de division du règlement de copropriété établi par Maître [W] notaire à [Localité 4] le 15 JUILLET 1982, ORDONNER qu’à défaut de régularisation de l’acte notarié par le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT dans les 6 mois suivant la signification du présent jugement, celui-ci vaudra acte de scission,

CONDAMNER [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT au paiement de la somme de 15.000€ à titre de dommages et intérêts,

COMPENSER en tant que de besoin la créance de dommages et intérêts et la dette de la charge locative,

DISPENSER Monsieur et Madame [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure occasionnés par la présente instance,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires pris en la personne de son Syndic au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article700 du Code de procédure civile, outre les dépens. de

L’affaire a été plaidée à l’audience d’incidents du 29 janvier 2025 et mise en délibéré au 6 février 2025.

A cette date, le Juge de la mise en état a rendu l’ordonnance suivante :

« REJETONS la fin de non-recevoir tirée de l’absence de lien avec les demandes initiales opposées aux demandes reconventionnelles formées au fond par Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] tendant à :

La condamnation du [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT au paiement de la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts et à la compensation de la créance de dommages et intérêts et la dette de la charge locative,

à voir dispenser les consorts [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure occasionnés par la présente instance

DECLARONS irrecevables comme dépourvues de lien suffisant avec les prétentions initiales les demandes reconventionnelles formulées au fond par Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] tendant à voir :

Condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT à régulariser en l’étude de Maitre [B] [O], notaires associés à [Localité 14] , dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l’acte authentique de scission formalisant le retrait du syndicat initial de l’ immeuble cadastré section A, n° [Cadastre 1] ET [Cadastre 2] [Adresse 6] pour une superficie de 1ha 56 a et 75 ca – du lot n° 61 et 62 de l’état descriptif de division du règlement de copropriété établi par Maître [W] notaire à [Localité 4] le 15 JUILLET 1982, dans les termes de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT à régulariser en l’étude de Maître [B] [O], notaires associés à [Localité 14] , dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l’acte authentique de vente formalisant le retrait du syndicat initial de l’ immeuble cadastré section A, n° [Cadastre 1] ET [Cadastre 2] [Adresse 6] pour une superficie de 1ha 56 a et 75 ca – du lot n° 60 de l’état descriptif de division du règlement de copropriété établi par Maître [W] notaire à [Localité 4] le 15 JUILLET 1982,

Ordonner qu’à défaut de régularisation de l’acte notarié par le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT dans les 6 mois suivant la signification du présent jugement, celui-ci vaudra acte de scission ;

DECLARONS irrecevables les demandes formulées par Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] tendant à la condamnation du [Adresse 19] au paiement de la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, et celles visant à voir ordonner la compensation de la créance de dommages et intérêts avec la dette de la charge locative, comme ne relevant pas des pouvoirs juridictionnels du juge de la mise en état ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 14 718.62 euros quatorze-mille sept-cent dix-huit euros soixante-deux centimes) à titre de provisions à valoir sur les charges de copropriété impayées sur la période du 14 novembre 2020 au 1er juillet 2024 ;

DISONS que les sommes provisionnelles allouées au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] au titre des charges de copropriété à hauteur de 14 718.62 euros quatorze-mille sept-cent dix-huit euros soixante-deux centimes) produiront intérêts à taux légal à compter de la présente décision soit le 6 février 2025 ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus pour une année antérieure soit à compter du 6 février 2026 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] aux dépens sur incident ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] à payer au [Adresse 19] une indemnité procédurale de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] du surplus de ses demandes… ; ».

Cette ordonnance n’a pas été frappée d’appel.

Par conclusions récapitulatives signifiées pour l’audience de mise en état du 8 avril 2025 auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs, [Localité 11] des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC LE HAMEAU [Adresse 5] LAC » sollicite de la juridiction saisie de voir :

Concernant les demandes des consorts [D]

Sur les demandes dites irrecevables par l’ordonnance du 06.02.2025

Dire que l’ordonnance du 06.02.2025 a dit

Déclarons irrecevables comme dépourvues de lien suffisant avec les prétentions initiales les demandes reconventionnelles formulées au fond par Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] tendant à voir :

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, le cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT à régulariser en l’étude de Maître [B] [O], notaires associés à [Localité 14], dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l’acte authentique de scission formalisant le retrait du syndicat initial de l’immeuble cadastré section A, n°[Cadastre 1] et [Adresse 3] pour une superficie de 1ha 56 a et 75 ca – du lot n°61 et 62 de l’état descriptif de division du règlement de copropriété établi par Maître [W] notaires à [Localité 4] le 15 JUILLET 1982, dans les termes de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 19], pris en la personne de son syndic, le cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT à régulariser en l’étude de Maître [B] [O], notaires associés à [Localité 14], dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l’acte authentique de vente formalisant le retrait du syndicat initial de l’immeuble cadastré section A, n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] [Adresse 6] pour une superficie de 1ha 56 a et 75 ca – du lot n°60 de l’état descriptif de division du règlement de copropriété établi par Maître [W] notaires à [Localité 4] le 15 JUILLET 1982 ;

ORDONNER qu’à défaut de régularisation de l’acte notarié par le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT dans les 6 mois suivant la signification du présent jugement, celui-ci vaudra acte de scission.

Sur les autres demandes

Débouter les débiteurs de toutes leurs demandes.

Débouter les débiteurs de leurs demandes de :

CONDAMNER le [Adresse 17], pris en la personne de son Syndic le cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

COMPENSER en tant que de besoin la créance de dommages et intérêts de la dette de la charge locative ;

DISPENSER Monsieur et Madame [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure occasionnés par la présente instance ;

Sur les demandes du syndicat

Il est demandé au tribunal de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] au paiement d’une somme de 15 682.37 euros selon décompte du 15.07.2024.

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] au paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 16] une indemnité d’un montant de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Monsieur et Madame [D] n’ont pas reconclu au fond après la procédure d’incident et s’en sont donc remis à leurs écritures initiales.

Le dossier a été clôturé suivant ordonnance en date du 10 juin 2025 et fixé en audience de jugement du 8 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire en application de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En outre, il ne sera donc pas répondu aux conclusions faites par les parties en matière de « dire et juger » et de « donner acte » que s’ils constituent des prétentions, à défaut la juridiction saisie n’est pas tenue d’y répondre.

I – Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9]

L’article 9 du code de procédure civile dispose que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

Il appartient à celui qui réclame paiement d’une provision d’établir l’existence de sa créance, son caractère certain, liquide et exigible et c’est au défendeur à prouver que cette créance est sérieusement contestable.

— Sur les demandes relatives aux charges courantes impayées et les frais nécessaires

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 14-1 de la même loi dispose que « Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

Il est admis que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, que les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En outre en application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers [des commissaires] de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;»

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sollicite la condamnation solidaire des consorts [D] à lui verser une provision de 15 682.37 euros à au titre des charges de copropriété et frais nécessaires telles qu’actualisé dans ses dernières conclusions au fond et suivant décompte arrêté au 15 juillet 2024.

Il revendique à ce titre la somme de euros correspondant aux charges courantes impayées sur la période du 14 novembre 2020 au 15 juillet 2024 et la somme de 963.21 euros de frais nécessaires qu’il indique avoir exposé sur cette même période pour le recouvrement de sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats dont l’avis de notification de mutation du 20 juin 2008, un relevé de propriété du 23 février 2023, du règlement de copropriété établi par Maître [W] notaire le 15 juillet 1985, que les consorts [D] sont propriétaires en indivision depuis 2008 des lots 60, 61 et 62 dépendant de l’immeuble [Adresse 12] soumis au statut de la copropriété représentant respectivement les 90/2000, 146/2000 et 60/2000 -ème de la propriété en sol et des parties communes générales.

Les consorts [D] ne remettent pas en cause leur qualité de copropriétaires sur la période considérée soit du 1er juillet 2020 au 1er juillet 2024. En effet, s’ils indiquent que l’assemblée générale a autorisé le retrait de leur lots en 2019, ils reconnaissent néanmoins que la scission n’est à ce jour pas effective et que les charges afférentes à leurs lots restent inchangées, aucun projet relatif à la scission et à la modification du règlement de copropriété n’ayant été soumis à l’assemblée générale.

Il n’est en outre pas contesté que la grille de répartition fixée par le règlement de copropriété applicable au jour de l’acquisition par les défendeurs de leur lots n’a fait l’objet d’aucune modification, ces derniers étant dès lors tenus en leur qualité de propriétaires indivis des lots de 60, 61 et 62 de contribuer au charges communes à proportion de 296/2000 èmes.

Ils y sont en outre tenus solidairement en vertu du règlement de copropriété lequel prévoit en son article 43 d) qu’en cas d’indivision sur un lot les indivisaires sont tenus de l’entier paiement des charges afférentes à leur lot.

Pour justifier du principe et du montant de sa créance au titre des charges le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

Les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2019, 14 novembre 2020 mai 2021, 16 juillet 2022, 27 mai 2023, 20 janvier 2022, 1er juin 2024 approuvant les comptes des exercices du 1er janvier 2018 31 décembre 2023 ainsi que les imputations et répartitions faites entre les copropriétaires, adoptant le budget prévisionnel du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2025, autorisant le syndic a constitué un fonds de réserve, votant certains travaux et autorisant le syndic à procéder aux appels de fonds correspondant

Les appels de fonds pour la période du 1er juillet 2020 au 10 juin 2024, distinguant les sommes appelées au titre du budget provisionnel, des travaux spécifiques et fonds de réserve et la quote part affectée à chacun des lots des demandeurs et la positions du comptes à la date de chaque appels de fonds.

Un décompte de la dette sur la période comprise entre le 14 novembre 2020 et le 1er octobre 2023 présentant un solde débiteur de 12688,27 euros.

Le relevé de compte individuel des défendeurs sur la période du 30 juin 2020 au 1er juillet 2024 présentant un solde débiteurs de 17 482.37 euros dont il convient de déduire les frais à hauteur de 2763 euros qui seront évoqués séparément

La comparaison de ces pièces permet de constater que les charges appelées au titre des différents appels de fonds correspondent à celles votées par l’assemblée et que les sommes imputées aux consorts [D] correspondent bien à la quote part des charges affectées à leurs lots.

Les sommes figurant au crédit et au débit des consorts [D] ainsi que les soldes reportés sur les appels de fonds correspondent en outre à ceux reportés dans le relevé de compte individuel et le décompte de la dette aux mêmes dates.

Il ressort en outre de la lecture croisée des appels de fonds et décompte et relevés de compte actualisé au 15 juillet 2024, que le compte des consorts [D] présentait un solde débiteur de 17 482,37 € auquel une somme de 1800 € devait être déduite outre les charges à hauteur de 963,21 € : soit un montant de charges impayées de 14 719,16 euros.

Les défendeurs qui ne contestent pas que les assemblées générales susvisées leur ont été notifiées et n’ont pas été contestées dans le délai de 2 mois de l’article 42 précité sont tenus de régler leur quote part de charges sur la période considérée.

Ils ne contestent en outre pas le montant des charges appelées sur cette période ni les modalités de calculs de leur quote part tels que figurant sur les appels de fonds ainsi que leur relevé de compte individuels.

Ils ne font par ailleurs état, ni ne justifient de paiements dont il n’aurait pas été tenus compte dans le relevé de compte produit par le syndicat.

Il est en outre acquis que les copropriétaires ne sont pas fondés à suspendre le paiement des charges leur incombant, en excipant un manquement du syndicat des copropriétaires à ses propres obligations.

Il en résulte que les consorts [D] sont bien débiteurs à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] de la somme de 14 719,16 euros au titre de leur quote part de charges de copropriétés sur la période du 1er juillet 2020 au 15 juillet 2024.

S’agissant des sommes réclamées au titre des frais exposés à hauteur de 963.21 euros, il incombe au syndicat des copropriétaires de justifier de la réalité des dépenses et de ce qu’elles constituent des frais nécessaires pour le recouvrement de la dette pouvant être réclamés aux copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 étant précisé que cette qualification est contestée par les défendeurs.

Il convient sur ce point de rappeler que ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens de cette disposition :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

Or, il est constaté que la somme revendiquée par le syndicat des copropriétaires intègre :

— La somme de 380 euros correspondent à un procès-verbal de constat pour laquelle il n’est produit ni facture ni l’acte dont s’agit et dont il n’est pas établi de lien avec le recouvrement de la créance ;

— La somme de 180 euros correspondant à une mise en demeure du conseil du syndicat en date du 8 aout 2022 pour le paiement des charges, si la mise en demeure en demeure est produite la facture correspondante à la somme sollicitée n’est pas produite ;

— Les sommes de 130 euros et 160 euros au titre des honoraires facturés par le syndic pour la transmission du dossier à l’avocat et le suivi du dossier et pour lesquelles il n’est pas justifié qu’elles correspondant à des diligences exceptionnelles :

Il en va de même des frais postaux de relance qui ne sont pas justifiés.

Les éléments produits par le syndicat ne permettent pas de constater que les dépenses qu’il invoque constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 du loi du 10 juillet 1965

Il sera donc débouté de ses demandes en la matière.

2 – Sur la demande de dommages intérêts

Selon l’article 1153 du code civil en sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en l’espèce « Dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ».

La demande indemnitaire formulée par le syndicat suppose donc que soit constaté la mauvaise foi du créancier et qu’il soit démontré l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement.

Or en l’occurrence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Adresse 6] ne démontre pas avec l’évidence requise d’une part la mauvaise foi des consorts [D] d’autre part l’existence d’un préjudice distinct du retard dans le paiement des charges incombant aux défendeurs et en conséquence de l’existence d’une créance indemnitaire non contestable.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts.

3 – Sur la demande de capitalisation des intérêts

Selon l’article 1153-1 du code civile en sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en l’espèce « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

En vertu de l’article 1154 du même code, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

En l’espèce, il sera dit que les sommes allouées au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 7] au titre des charges de copropriété à hauteur de 15 682.37 euros produiront intérêts à taux légal à compter de la présente décision soit le 14 janvier 2026.

Par ailleurs en l’absence de convention spéciale prévoyant la capitalisation des intérêts sur les charges de copropriété impayées, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année antérieure soit à compter du 14 janvier 2027.

II – Sur les demandes reconventionnelles des consorts [D]

1- Sur les demandes condamnations du syndicat des copropriétaires à intervenir aux actes de scission et de vente et à ordonner à défaut que le jugement vaudra acte de vente

Ces demandes ont d’ores et déjà été déclarées irrecevables à l’issue de la procédure d’incident comme dépourvues de lien suffisant avec les prétentions initiales en paiement des charges de copropriété.

Le Juge de la mise en état a en effet statué ainsi :

Déclare irrecevables comme ne présentant pas de lien suffisant avec les prétentions originaires les demandes reconventionnelles des consorts [D] tendant à voir :

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT à régulariser en l’étude de Maitre [B] [O], notaires associés à [Localité 14] , dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l’acte authentique de scission formalisant le retrait du syndicat initial de l’ immeuble cadastré section A, n° [Cadastre 1] ET [Cadastre 2] [Adresse 6] pour une superficie de 1ha 56 a et 75 ca – du lot n° 61 et 62 de l’état descriptif de division du règlement de copropriété établi par Maître [W] notaire à [Localité 4] le 15 JUILLET 1982, dans les termes de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT à régulariser en l’étude de Maitre [B] [O], notaires associés à [Localité 14] , dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l’acte authentique de vente formalisant le retrait du syndicat initial de l’ immeuble cadastré section A, n° [Cadastre 1] ET [Cadastre 2] [Adresse 6] pour une superficie de 1ha 56 a et 75 ca – du lot n° 60 de l’état descriptif de division du règlement de copropriété établi par Maître [W] notaire à [Localité 4] le 15 JUILLET 1982,

ORDONNER qu’à défaut de régularisation de l’acte notarié par le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT dans les 6 mois suivant la signification du présent jugement, celui-ci vaudra acte de scission.

Cette décision en date du 6 février 2025 n’a pas été contestée.

Les défendeurs seront donc déboutés de leurs demandes en la matière.

2 – Sur la demande indemnitaire et de compensation judiciaire

En l’espèce les consorts [D] sollicitent aux termes de leur conclusions au fond la condamnation du [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic le Cabinet AGENCE DE LA COTE D’ARGENT au paiement de la somme de 15.000€ à titre de dommages et intérêts et la compensation de la créance de dommages et intérêts et la dette de la charge locative.

Le Juge de la mise en état s’est précédemment déclaré incompétent pour statuer sur cette demande ?

Les consorts [D] justifient leurs demandes de dommages et intérêts sur la base d’une prétendue faute qu’aurait commise le Syndicat de copropriété en ne régularisant pas l’acte authentique de scission formalisant le retrait du syndicat initial de l’ immeuble cadastré section A, n° [Cadastre 1] ET [Cadastre 2] [Adresse 6] pour une superficie de 1ha 56 a et 75 ca – du lot n° 61 et 62 de l’état descriptif de division du règlement de copropriété

Or, comme rappelé précédemment, les demandes en la matière sans connexité avec l’action principale et initiale au fond du syndicat demandeur ont été déclarées irrecevables.

En conséquence, il ne saurait sous prétexte d’une demande en compensation être analysé dans le présent contentieux des demandes indemnitaires en lien direct avec des demandes reconventionnelles irrecevables.

Les défendeurs seront donc déboutés de leurs demandes présentées en la matière.

3- Sur la demande de délais de paiement

Si les consorts [D] font état dans les motifs de leurs conclusions de l’octroi de délais de paiement sur 24 mois, cette demande n’est pas reprise dans le dispositif de leurs écritures ;

Elle n’est donc pas soumise à l’appréciation de la juridiction saisie et il ne saurait donc être statué sur cette demande qui n’est pas régulièrement présentée.

4 – dispense de contribution au frais de l’instance

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son dernier alinéa (L. no 2000-1208 du 13 déc. 2000, art. 81-1o) « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé (L. no 2009-526 du 12 mai 2009, art. 7-2o) , même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

En application de cette disposition, une éventuelle dispense de participation ne peut être accordée qu’à l’issue de l’instance.

Cependant, les défendeurs ne justifient aucunement à travers leur situation personnelle et des pièces versées en procédure de l’octroi d’une telle mesure de faveur.

Il convient en conséquence de débouter les consorts [D] de cette demande.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur et Madame [D] ayant succombé dans cette procédure, ils seront condamnés in solidum au paiement des dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du [Adresse 20] les frais non compris dans les dépens avancés par ce dernier et l’équité commande de lui allouer à ce tire une indemnité d’un montant de 1200 €.

Il convient en revanche de débouter Monsieur et Madame [D] de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 14 719,16 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 14 novembre 2020 au 15 juillet 2024 ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus pour une année entière à compter du 14 janvier 2026 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] aux dépens ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] à payer au SDC LE HAMEAU DU LAC une indemnité procédurale de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTONS Monsieur [I] [D] et Madame [L] [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Mont de Marsan le 14 JANVIER 2026, la minute étant signée par Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, et Madame Estelle ALABOUVETTE, Greffière.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT