TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M. [D], expert

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pauline DECLERCK

Maître [G] [S]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01885 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DY3

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 21 octobre 2025

DEMANDEURS

Madame [T] [J] épouse [K], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Pauline DECLERCK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0014

Monsieur [U] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Pauline DECLERCK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0014

DÉFENDERESSE

La société [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alexandre SUAY de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0542

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 octobre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 21 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01885 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DY3

Par contrat du 11/02/2015 à effet au 01/03/2015 , la société LE VILLAGE VICTOR HUGO ayant pour mandataire la SAS UNIBIENS a donné à bail à usage d’habitation un appartement situé au [Adresse 5] , avec cave n° 7 pour un loyer de 4200 euros et 500 euros de provision sur charges. Un DPE a été fourni du 12/02/2015 lors de la conclusion du bail.

Le loyer a été indexé pour 2022 à 4445.71 euros en mars, pour 2023 à 4601.31 euros en mars, pour 2024 à 4762.36 euros en mars.

Par mail du 26/02/2023 , M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] ont contesté l’indexation appliquée en demandant que le bailleur produise un nouveau DPE , au regard de la loi Climat et Résilience, le DPE du 12/02/2015 n’étant plus valide depuis le 31/12/2022.

La société [Adresse 8] a indiqué ne pas avoir à fournir de nouveau DPE dans sa réponse du 30/05/2023 , en faisant valoir que lors de la reconduction tacite du bail , il n’avait pas d’obligation de fournir de nouveau DPE, et précisant que selon les dispositions transitoires de la loi du 22/08/2021 , le gel de loyer en cas de classement F ou G , ne serait possible qu’à compter de mars 2027.

La commission départementale de conciliation des baux , saisie par les locataires, a rendu un avis le 17 mai 2024 :

“ la commission rappelle que les DPE ayant été réalisés entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017 inclus étaient valables jusqu’au 31/12/2023.

De ce fait les locataires sont en mesure de demander un nouveau DPE . Il est précisé que les étiquettes du DPE de 2015 est en catégorie C et qu’en cas de passage en catégorie G , les locataires seraient fondés à refuser l’augmentation du loyer.

La commission rappelle que les provisions sur charges doivent être calculées au plus juste et demande au bailleur de réaliser la régularisation des charges de l’année 2022 au plus vite ".

Le conseil de M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] a mis en demeure le 26/07/2024 la société LE VILLAGE VICTOR HUGO de faire établir un DPE dans les 15 jours , de communiquer le budget prévisionnel et a sollicité la régularisation des charges 2022 et 2023.

Le bailleur par la voix de son conseil a refusé de faire établir un nouveau DPE et a répondu sur la question des charges en produisant l’arrêté des charges 2021 justifiant la provision appelée .

Par acte de commissaire de justice du 12/02/2025, M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] a assigné la société [Adresse 8] sur le fondement des articles 6 de la loi du 06/07/89, la loi du 22/08/2021 , le décret 2002-120 du 30/01/20002, 23 de la loi du 06/07/89 aux fins de :

Sur le diagnostic de performance énergétique :

— ORDONNER à la société LE VILLAGE VICTOR HUGO de faire établir un diagnostic de performance énergétique du logement loué à Monsieur [U] [K] et Madame [T] [K], et de le communiquer à ces derniers, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir;

Dans l’hypothèse où le diagnostic de performance énergétique classerait le logement en catégorie G, :

— ORDONNER à la société [Adresse 8] de faire réaliser les travaux de mise en conformité du logement en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir;

— ORDONNER la suspension du paiement du loyer jusqu’à la réalisation complète des travaux ordonnés.

Sur les charges :

— ORDONNER à la société LE VILLAGE VICTOR HUGO de procéder à la régularisation des charges pour les années 2023 et 2024, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir;

— ORDONNER à la société [Adresse 8] de communiquer à Monsieur et Madame [K] le budget prévisionnel pour les années 2023, 2024 et 2025, et fixer le montant de la provision surcharges sur la base de ce budget prévisionnel, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER la société LE VILLAGE VICTOR HUGO à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [T] [K] la somme de 2.488,22 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices issus de la régularisation tardive des charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation;

— CONDAMNER la société [Adresse 8] à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [T] [K] la somme de 28.251,78 euros au titre des charges injustifiées pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

Sur les demandes accessoires :

— CONDAMNER la société LE VILLAGE VICTOR HUGO à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [T] [K] la somme de 15.000 euros au titre de l’indemnisation de leurs préjudices consécutifs au non-respect, par la société bailleresse, de ses obligations légales et contractuelles

— CONDAMNER la société [Adresse 8] aux dépens de l’instance

— CONDAMNER la société LE VILLAGE VICTOR HUGO à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [T] [K] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La société [Adresse 8] a fait établir un DPE le 04/04/2025 , le logement étant classé C.

L’affaire a été retenue le 08/09/2025 après renvois .

M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicitent de :

— ORDONNER à la société LE VILLAGE VICTOR HUGO de procéder à la régularisation des charges pour les années 2023 et 2024, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir;

— ORDONNER à la société [Adresse 8] de communiquer à Monsieur et Madame [K] le budget prévisionnel pour les années 2023, 2024 et 2025, et fixer le montant de la provision sur charges sur la base de ce budget prévisionnel, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir;

— CONDAMNER la société LE VILLAGE VICTOR HUGO à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [T] [K] la somme de 2.488,22 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices issus de la régularisation tardive des charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation;

— CONDAMNER la société [Adresse 8] à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [T] [K] la somme de 28.251,78 euros au titre des charges injustifiées pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation;

— CONDAMNER la société LE VILLAGE VICTOR HUGO à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [T] [K] la somme de 15.000 euros au titre de l’indemnisation de leurs préjudices consécutifs au non-respect, par la société bailleresse, de ses obligations légales et contractuelles

— DEBOUTER la société [Adresse 8] de ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [U] [K] et Madame [T] [K]

— CONDAMNER la société LE VILLAGE VICTOR HUGO aux dépens de l’instance

— CONDAMNER la société [Adresse 8] à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [T] [K] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où le tribunal ferait droit à la demande reconventionnelle de la société LE VILLAGE VICTOR HUGO s’agissant du solde locatif:

— LIMITER la condamnation à la somme de 9.817,30 euros, en application de la prescription triennale

— ACCORDER à Monsieur [U] [K] et Madame [T] [K] des délais de paiement, et les autoriser à régler cette somme en 12 mensualités, dont la première le mois suivant la signification du jugement à intervenir.

La SCI [Adresse 8] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— RECEVOIR la société LE VILLAGE VICTOR HUGO en toutes ses demandes et la déclarer bien fondée,

— DEBOUTER Monsieur [U] [K] et Madame [T] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel :

— CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [T] [K] à payer à la société [Adresse 8] la somme de 14.615,56 € au titre des loyers et charges restant dus à la date du 28 juillet 2025,

En tout état de cause :

— CONDAMNER in solidum Monsieur [U] [K] et Madame [T] [K] à payer à la société LE VILLAGE VICTOR HUGO la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS :

Sur la demande de DPE sous astreinte :

M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] ont constaté que le DPE a été réalisé le 04/04/2025 , classant le logement en C , si bien que la demande de production de ce DPE est sans objet . Ils rappellent l’opposition de principe du bailleur à cet établissement , alors qu’ils soutiennent que cette obligation résultait de l’article 159 de la loi du 22/08/2021 , puisque le gel des loyers des logements classés F ou G étaient encouru pour un nouveau bail à compter du 25/08/2022 ( 1 an après la publication de la loi) , comme en cours de bail , empêchant une indexation . Ils en déduisent que le bailleur devait justifier de ce que le logement n’était pas classé F ou G pour pouvoir demander une indexation du loyer, par la production d’un DPE, puisque le DPE du 12/02/2015 n’était plus valide au 31/12/2022 .

La société [Adresse 8] a rappelé la réalisation du DPE le 04/04/2015, et soutenu que l’indexation appliquée était due , que la demande de M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] était sans objet sur ce point. Le bailleur a expliqué son refus par le fait que la loi du 22/08/2021 à son article 159 a indiqué que " …. "

Le bailleur en déduit que les dispositions afférentes au gel des loyers ne sont pas applicables aux baux qui auraient été conclus , renouvelés ou reconduits tacitement à une date antérieure au 25/08/2022, ce qui était le cas du bail objet du litige , reconduit le 01/03/2021.

La demande de M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] de production de DPE sous astreinte est sans objet , le juge ne statuant que selon le dernier état des prétentions des parties.

Il sera seulement rappelé que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit en rapporter la preuve en application de l’article 1353 du code civil, tel le principe et le calcul d’une indexation de loyer .

Il sera également indiqué que la loi 2021-1104 du 22/08/2021 a eu pour objet de définir pour le niveau de performance énergétique des logements , une nouvelle classification basée sur les DPE , applicable au 01/01/2025 , en faisant reposer la qualification de logement indécent sur ce critère nouveau à compter du 01/01/2025.

Pour les loyers , il sera rappelé que l’article 17 de la loi du 06/07/89 a indiqué que le loyer est libre et que « toutefois lorsqu’un logement de la classe F ou G , au sens de l’article L173-1- 1 du code de la construction et de l’habitation , fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ».

Et l’article 159 de la loi 2021-1104 du 22/08/2021 a interdit toute hausse de loyer pour les logements de classe F ou G pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après sa publication . Il s’agit du gel des loyers.

Pour l’indexation des loyers, qui est annuelle , l’article 17-1 de la loi du 06/07/89 , modifié par la loi du 22/08/2021 et applicable au 24/08/2022, dispose donc que :

I.- Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. – Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

III. – La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le loyer du bail en cours au 24/08/2022 était donc soumis à ces dispositions, applicables à ce moment à ce bail .

Sur la demande de M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] au titre des régularisations des charges :

En application de l’article 23 de la loi du 06/07/89 :

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] sollicitent communication du budget prévisionnel 2023,2024 et 2025 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement , en soutenant que le bailleur fixe la provision sur charges sur la régularisation des années antérieures mais pas sur ce budget prévisionnel. Ils observent que la société LE VILLAGE VICTOR HUGO étant une personne morale , le budget prévisionnel doit être celui de l’année en cours , l’immeuble n’étant pas en copropriété. Ils soutiennent que pour 2025, le prévisionnel n’est pas même fondé sur le réel 2022.

M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] ajoutent que la régularisation est toujours tardive et créditrice , ce qui obère leur trésorerie. Ils demandent paiement de la somme de 2488.22 euros , équivalent au solde créditeur de 2019 à 2022 , pour indemnisation du préjudice subi.

Enfin , M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] soutiennent que le bailleur ne justifie pas du mode de répartition des charges , ni pour le calcul des charges de chauffage et production d’eau chaude sanitaire collectif , ou sur la consommation individuelle de chaleur et eau chaude sanitaire .Ils expliquent que les décomptes sont imprécis sur la part de charges et la part de tantième variable selon les charges. Ils demandent remboursement de la somme de 28251.78 euros pour toutes les charges régularisées de 2019, 2020 , 2021 et 2022 , et que soit ordonnée sous astreinte la régularisation des charges 2023 et 2024.

La société [Adresse 8] pour s’y opposer explique que le budget prévisionnel se fonde sur les régularisations des charges des années antérieures , que celle de 2022 a permis d’établir le prévisionnel 2023, 2024 et 2025, avec une réévaluation à la hausse pour tenir compte de l’inflation , sans que le prévisionnel puisse être remis en cause .

La société LE VILLAGE VICTOR HUGO conclut au débouté de la demande indemnitaire pour une régularisation tardive, en faisant valoir l’absence de préjudice , alors qu’elle respecte les délais possibles du délai de prescription triennal , que M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] se sont vu restituer des sommes, et que la demande revient à régler une seconde fois cette somme .

Le bailleur s’oppose à la demande de remboursement des charges de 2019 à 2022, qui sont justifiées dans leur calcul individuel selon les clés de répartition et tantièmes mentionnés pour M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T].

Un budget prévisionnel ne peut se fonder que sur un existant , réévalué au regard des possibles baisse ou hausse de ses composants , en fonction des coûts et de la réglementation , d’éventuels provisions pour charges ou pertes exceptionnelles .

Dès lors le fait de se baser sur la régularisation annuelle de 2022 pour le prévisionnel 2023, 2024 et 2025 correspond aux prévisions légales , du moment que celui-ci répond à des ajustements à la hausse cohérents . La hausse de 2022 à 2023 est de 3.16% , la hausse de 2023 à 2024 de 3.17% et celle de 2024 à 2025 de 3.18%.

Sur le décompte de régularisation des charges 2022 fixé au 04/12/2024 , le total est bien de 47986.91 euros , base de calcul des budgets prévisionnels de 2023 à 2025.

La demande de communication de budget prévisionnel distinct de ceux communiqués n’est pas fondée.

La quote-part de M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] est de 7480 euros pour 2022 , ce qui fonde une provision 2023 de 623 euros par mois.

La provision à compter de mars 2023 était de 620 euros . Elle passe en octobre 2023 à 635 euros , puis est réduite à 575 euros en décembre 2023 et réduite en mai 2024 à 565 euros , pour augmenter en janvier 2025 à 625 euros .

Si cette variabilité dans la même année n’est pas en rapport avec les prescriptions légales, le montant exigé n’est pas supérieur au prévisionnel , au regard du réel 2022.

Le bailleur doit opérer une régularisation annuelle des charges , mais si elle n’a pu être opérée avant la fin de l’année N+1 pour l’année N , elle peut être réclamée sous réserve d’en justifier, dans le délai de la prescription actuellement de 3 ans de l’article 7-1 de la loi du 06/07/89 .

Les régularisations de 2019 a été établie le 31/01/2022, de 2020 le 04/09/2023, de 2021 le 05/04/2024 et de 2022 le 04/12/2024.

Dans la mesure où un crédit a été régulièrement restitué et que le crédit en 2022 est réduit à 203.33 euros , il est démontré que le prévisionnel apparemment effectué par période de trois ans à l’avance , reste en rapport avec le réel .

La seule sanction prévue par la loi à une régularisation tardive débitrice serait un étalement de paiement possible par douzième , ce qui n’est pas le cas de l’espèce ; de plus seule une régularisation largement débitrice pouvant entraîner des conséquences , comme un commandement de payer visant une clause résolutoire du bail, a pu être sanctionnée par une privation d’effet de ce commandement de payer pour mauvaise foi .

M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] seront déboutés de la demande de dommages et intérêts pour préjudice de trésorerie.

Pour les éléments de calcul des charges , il est mentionné les tantièmes par rapport au tantièmes généraux , de 10000 ou 22776 ou 334 , 246 ou 374, selon la catégorie de charges .

Les numéros des « lots » loués sont bien mentionnés sur le décompte des loyers et charges soit 1401 pour le logement et 8007 pour la cave , comme sur le bail page 2 ( lequel date de 2015) et les calculs de régularisation, contrairement à ce qu’indiquent les locataires.

Les frais de chauffage sont basés sur un total de 22776 , et les tantièmes sont de 2931 . Pour l’eau chaude, il est mentionné les tantièmes individuels, par rapport à 334, 334, 246 ou 374 , qui est le seul indice qui varie selon les décomptes .

Dans le détail des charges , figure la part récupérable qui est la base du calcul de la quote-part des locataires, sans le montant propriétaire , qui n’est mentionné qu’en cas de copropriété.

Il a été indiqué oralement que les tantièmes étaient calculés selon la surface , mais toutes les clés n’étant pas identiques, il apparait que d’autres clés de répartition sont appliquées de manière récurrente. Néanmoins alors que le bail date de 2015 , il sera observé que les locataires ne forment de contestation que tardivement.

Avant dire droit sur cette demande , il sera ordonné une expertise confiée à M. [D] , avec pour mission la vérification des comptes de régularisation des charges 2019 à 2022 et des documents qui fondent les calculs des clés de répartition des charges et la proportionnalité visées dans celles-ci .

M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] avanceront les frais de l’expertise selon modalités au dispositif.

Sur la demande de M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] de régularisation des charges de 2023 et 2024 :

M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] seront déboutés de leur demande , alors que le bailleur peut en justifier pour les réclamer dans le délai de la prescription.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] pour manquements de la société [Adresse 8] à ses obligations :

M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] font valoir des manquements du bailleur , l’un résultant de litige sur leur consommation d’eau en 2016, les autres sur le non-respect de la communication de DPE, et le litige sur les provisions sur charges. Ils en demandent indemnisation à hauteur de 15000 euros.

La société [Adresse 8] s’y oppose en faisant valoir que le litige de 2016 pouvant donner lieu à réparation est prescrit, que pour le surplus elle n’a pas manqué à ses obligations

.

Il sera sursis à statuer pour l’ensemble de la demande et dans l’attente notamment des résultats de l’expertise pour les charges .

Sur la demande reconventionnelle de la société LE VILLAGE VICTOR HUGO au titre des loyers et charges :

La société [Adresse 8] demande paiement des loyers et charges pour la somme de 15078.70 euros au mois de septembre 2025 inclus , et soutient que la demande n’est pas prescrite en raison des règles d’imputation des paiements , alors que les locataires ne précisent pas toujours leur imputation . Elle souligne que le solde débiteur de 2019.42 euros au 29/04/2022 a été payé par des règlements postérieurs , non imputés , si bien que la demande n’est pas prescrite. Elle conclut au rejet de la demande de délais de paiements, du fait que les difficultés financières de M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] ne sont pas démontrées .

M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] font valoir que les sommes pour les indexations ne sont pas dues , que subsidiairement la demande reconventionnelle est du 29/04/2025 et que les sommes avant le 29/04/2022 sont prescrites , puisqu’ils précisent sur leur paiement que celui-ci s’impute sur le mois courant.

Ils sollicitent des délais de paiement sur 12 mois s’ils sont condamnés à paiement .

En application de l’article 7-1 de la loi du 06/07/89 , la demande en paiement de loyers et charges est prescrite par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit .

Il résulte des prétentions statuées que l’indexation a été régulièrement appliquée depuis le 24/08/2022 , le logement étant classé C selon le DPE du 04/04/2025.

Sur la prescription, il résulte du décompte que la somme de 2019.42 euros débitrice figure au décompte en date du 29/04/2022 , trois ans avant la demande par conclusions reconventionnelles de la société LE VILLAGE VICTOR HUGO .

Or les règles d’imputation des paiements ne font pas obstacle à l’application des délais de prescription ( civ 3, 4 mars 2021, n° 20-11.106) .

Par conséquent la demande est prescrite pour la somme de 2019.42 euros . Le bailleur est irrecevable en sa demande pour cette somme .

M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] seront condamnés solidairement à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 13059.28 euros , pour les loyers et charges du 30/04/2022 au 05/09/2025, septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29/04/2025, date de la demande.

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] ne justifient pas de leurs ressources et charges et de difficultés financières . Ils seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de réserver les demandes en fin de cause.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection , statuant par jugement contradictoire , mixte , mis à disposition au greffe :

CONSTATE que M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] ne sollicitent plus de DPE sous astreinte, la société LE VILLAGE VICTOR HUGO ayant produit le DPE du 04/04/2015 classant le logement en catégorie C

DEBOUTE M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] de la demande de production du budget prévisionnel de 2023, 2024 et 2025

DEBOUTE M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] de leur demande de 2488.22 euros de dommages et intérêts pour préjudice de trésorerie

ORDONNE une expertise confiée à :

M. [D] [L]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6] :

Mail : [Courriel 9]

Qui aura pour mission de :

— Se faire remettre par la société [Adresse 8] les documents de régularisations des charges de 2019 à 2022, le bail , tout document utile à la compréhension de la clé de répartition et du calcul opéré pour les quotes-parts de M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T]

— Vérifier si la clé de répartition indiquée par tantième pour chaque catégorie correspond à une proportion

— Vérifier si le calcul opéré pour M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] correspond à leur quote-part de charges

— En cas d’absence de proportionnalité, en expliquer les motifs et donner une indication de clé de répartition utile

ORDONNE à M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] de verser à la REGIE ANNEXE du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] la somme de 3000 euros à valoir sur sa rémunération, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision

DIT que le rapport sera déposé par l’expert au Greffe en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de 4 mois à compter de sa saisine

DIT qu’il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, de complément ou dispense de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d’autres acteurs

DIT que l’expert devra dans un délai de 2 mois préciser s’il sollicite un complément de provision, répondre aux dires des parties sur une note de pré-rapport , et un délai supplémentaire

RAPPELLE que lorsque l’expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations , il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai , à moins qu’il n’existe une cause grave et dument justifiée , auquel cas il en fait rapport au juge ; et que lorsqu’elles sont écrites les dernières observations doivent rappelées sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement , et qu’à défaut elles sont réputées abandonnées par les parties

RENVOIE la cause et les parties à l’audience de suivi des expertises du 7 avril 2026 à 14h.

SURSEOIT A STATUER sur la demande de M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] de remboursement des charges 2019 à 2022 dans l’attente du rapport d’expertise

DEBOUTE M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] de leur demande de régularisation des charges de 2023 et 2024

SURSEOIT A STATUER sur la demande de dommages et intérêts de M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] pour manquements de la société [Adresse 8] à ses obligations dans l’attente du rapport d’expertise

DECLARE la société LE VILLAGE VICTOR HUGO irrecevable en sa demande au titre de l’arriéré de loyers et charges de 2019.42 euros au 29/04/2022 pour prescription

CONDAMNE solidairement M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] à payer à la société [Adresse 8] la somme de 13059.28 euros , au titre de l’ arriéré du 30/04/2022 au 05/09/2025 , septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29/04/2025

DEBOUTE M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] de leur demande de délais de paiement

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

RESERVE les dépens

RESERVE les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 21 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01885 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DY3