TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/00598

N° Portalis DBX4-W-B7J-TZYU

JUGEMENT

MINUTE N°B25/

DU : 22 Juillet 2025

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social, élisant domicile en mon étude.

C/

[P] [T]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Juillet 2025

à la SA PROMOLOGIS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 22/07/25

JUGEMENT

Le Mardi 22 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social, élisant domicile en mon étude,

dont le siège social est sis “[Adresse 11]”

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 4]

représentée par Madame [S] [R], munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Madame [P] [T],

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2019, la SA PROMOLOGIS a consenti un bail à usage d’habitation à Madame [P] [T] pour un appartement situé [Adresse 7] moyennant un loyer de 376,34€ provision sur charges non comprises.

Madame [P] [T] a donné congé par courrier recommandé du 13 septembre 2023 réceptionné le 14 septembre 2023.

Le 16 octobre 2023, un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé.

En raison d’impayés de loyers et de dégradations locatives, une mise en demeure de payer a été adressée par lettre recommandée du 17 janvier 2024.

Une tentative de conciliation était menée à l’initiative de la société PROMOLOGIS dans le cadre de la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances et un constat de carence était dressé le 28 octobre 2024.

La SA PROMOLOGIS a fini par assigner Madame [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13], par exploit de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025 aux fins d’obtenir la condamnation au paiement des sommes de :

302,11 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2024,1365,29€ au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie avec intérêts à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2024,500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire était retenue et plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

La SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [R] valablement munie d’un pouvoir, sollicite la condamnation au paiement des sommes de :

353,93€ au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 14 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,1365,29€ au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure,500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle indique ne pas être opposée aux délais de paiement sollicités en défense.

Madame [P] [T], comparante, indique avoir toujours payé ses loyers. Elle reconnaît cependant les dégradations ou défaut d’entretien concernant la peinture, les placards, les barres de rideaux et la hotte. Elle estime néanmoins que le montant sollicité est exagéré. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 30€ par mois pour payer les sommes dues. Elle précise avoir 3 enfants à charge, vivre seule et percevoir un salaire de 1700€ environ,

La date du délibéré a été fixée au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS produit le contrat de bail, des justificatifs sur la régularisation des charges en 2021 et 2022 et le décompte des sommes dues au 6 mai 2025 démontrant que Madame [P] [T] reste débitrice de la somme de 353,93 € au titre d’un arriéré de loyers et charges mensualité d’octobre 2023 incluse.

Madame [P] [T] conteste le montant de la dette mais n’apporte aucun élément de nature à démontrer qu’elle s’est acquittée de cette dette.

Madame [P] [T] sera donc condamnée au paiement de la somme de 353,93 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure (AR revenu pli avisé non réclamé).

Sur la condamnation au paiement des travaux

En vertu de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l’article 1732 du Code civil, la locataire est tenue de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que la locataire est tenue des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Cependant, si la locataire répond des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l’existence de ces dégradations.

En l’espèce, le bailleur produit un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 20 mai 2019 ainsi qu’un état des lieux de sortie établi de façon contradictoire par le bailleur le 16 octobre 2023 et des photographies.

Compte tenu du temps d’occupation des lieux pendant plus de 3 années, la vétusté peut être retenue.

L’état des lieux d’entrée contradictoire versé aux débats mentionne des pièces et équipements en bon état.

L’état des lieux de sortie relève un certain nombre de dégradations qui sont listées et décrites outre les photographies qui sont jointes et qui en attestent, Madame [T] les ayant globalement reconnues à l’audience.

Il résulte de la comparaison entre ces états des lieux d’entrée et de sortie que le logement présentait des désordres qui ont été justement imputés à la locataire dans la mesure l’état des lieux de sortie démontre non seulement que l’appartement a été rendu dans un état de saleté généralisé et d’une ampleur certaine qui nécessitait un nettoyage important de tout l’appartement mais aussi que l’appartement présentait aussi des dégradations qui n’existaient pas lors de l’entrée dans les lieux et ne correspondaient pas à une usure normale notamment des traces, projection et tâches sur plusieurs murs du logement d’une ampleur certaine avec parfois des coulures grasses, et des trous, un meuble de cuisine pour lequel la poignée est manquante, éléments qui nécessitaient un remplacement, une remise en peinture ou un rebouchage.

S’agissant de la cuvette des toilettes, elle n’est pas indiquée comme hors d’usage et seules des traces sont indiquées dans l’état des lieux de sortie, de sorte qu’il sera considéré que le remplacement de cet élément n’apparaît pas justifié et que le nettoyage également demandé est suffisant. La somme de 128,44€ sollicitée au tire de son remplacement sera donc rejetée.

Madame [P] [T] n’apporte pas la preuve de ce que les dégradations sont survenues sans sa faute au sens de l’article 1733 du Code civil et sera, en conséquence, tenue de les réparer.

Il est également produit par le bailleur des factures concernant les travaux réalisés :

— facture du 26 octobre 2023 concernant le nettoyage complet de l’appartement, enlèvement d’encombrants notamment du meuble cuisine, lessivage portes et placard à hauteur de 1138,85€ TTC,

— facture du 26 octobre 2023 pour le remplacement des meubles (cuisine et WC) d’un montant de 378,15€ dont seulement la somme de 92,58€ a été mise à la charge de la locataire,

— facture du 26 octobre 2023 pour les travaux de peinture et rebouchage d’un montant de 1386€ dont seulement la somme de 452,10€ a été mise à la charge de la locataire (vétusté de 50% retenue).

Le bailleur chiffre à la somme de 1741,29€ l’ensemble des travaux à effectuer.

Madame [P] [T] ne conteste pas le principe mais le montant de ladite dette qu’elle trouve excessif sans toutefois apporter d’éléments permettant de remettre en cause le montant des factures versées.

Ainsi, au regard des factures produites et de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le tribunal dispose des éléments suffisants pour chiffrer la remise en état du logement et son nettoyage à la somme de 1612,85€ (1741,29-128,44) que Madame [P] [T] sera condamnée à payer au titre des réparations locatives.

Le dépôt de garantie, versé par la locataire à hauteur de 376 € peut être retenu par le bailleur comme ce dernier le demande compte tenu des réparations locatives.

Par conséquent, il reste un solde de 1236,85€ (1612,85-376) que Madame [P] [T] sera condamnée à payer avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure (AR revenu pli avisé non réclamé).

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Madame [P] [T] fait état d’un emploi lui permettant de percevoir 1700€ et propose un remboursement de la dette à hauteur de 30€ par mois par mois.

La SA PROMOLOGIS ne s’oppose pas à cette demande,

Ainsi, au regard de l’accord intervenu entre les parties et du montant de la mensualité qui apparaît raisonnable par rapport à ses capacités financières, Madame [P] [T] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement d’une mensualité justifiera le paiement immédiat de l’intégralité du solde restant.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [T], partie perdante, supportera donc la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Madame [P] [T] supporte les dépens et des diligences que la SA PROMOLOGIS a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés et les réparations locatives, Madame [P] [T] sera condamnée à verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [P] [T] à verser à la SA PROMOLOGIS les sommes de

353,93 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 6 mai 2025 mensualité d’octobre 2023 incluse,1236,85 € au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantieavec intérêts à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2024 ;

AUTORISE Madame [P] [T] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 30€, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts ;

DIT que les mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision, sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact ;

CONDAMNE Madame [P] [T] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [T] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La greffière La Vice-Présidente