TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/05349 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZRBU

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 14 Janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [M] [G]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [P] [R] [K]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tous les deux représentés par M^e Jérôme HASSID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0048

DÉFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]

Représenté par son syndic la SARL DEBIEVRE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Alexandre SECK de l’AARPI MSL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0586

S.A.S. UCIMMO

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Paul CANTON de l’AARPI ARC PARIS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0216

Décision du 14 Janvier 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/05349 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZRBU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Octobre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 14 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 1er avril 2021, la société UCIMMO a vendu à M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K], ci-après les acquéreurs, un appartement (lots n°20 à 24) dans une copropriété sise, [Adresse 12] à [Localité 16], au prix de 945 000 euros.

Aux termes d’un procès-verbal de constat en date du 28 avril 2021, Maître [Z] [L], Huissier de justice intervenait à la demande des Acquéreurs dans le Bien et constatait que les poutres et lambourdes était dégradées et d’aspect rongé « avec des trous type trous de vrillettes ».

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 26 octobre 2021 puis par mise en demeure de leur conseil, les acquéreurs ont sollicité de la société UCIMMO, sur le fondement de l’article 1641 du code civil, la prise en charge des frais de remise en état du bien à la suite de la découverte d’infiltrations.

A l’occasion de deux assemblées générales de copropriété, le 2 mars puis le 31 mars 2022, les acquéreurs ont sollicité la réalisation de travaux par le biais de résolutions qui ont été rejetées.

M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K] ont fait assigner en référé le copropriétaire majoritaire qui s’était opposé au vote des travaux et le syndicat des copropriétaires, puis ont fait établir, le 25 avril 2022, une note technique par M. [I], expert judiciaire près la cour d’appel de [Localité 15] à la suite de laquelle les travaux ont été votés en assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2022.

Les travaux ont été réalisés et réceptionnés le 24 novembre 2022.

Le 3 mai 2023, M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K] ont signé un protocole d’accord avec le syndicat des copropriétaires aux termes duquel les parties renonçaient à toute instance et action au titre des travaux ainsi réalisés.

C’est dans ces conditions que par exploit de commissaire de justice délivré le 4 avril 2023, M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K] ont fait assigner la société UCIMMO aux fins essentielles d’obtenir la réduction du prix de vente sur le fondement des dispositions de l’article 1641 du code civil, outre le paiement de dommages et intérêts.

Estimant qu’à supposer les désordres avérés ceux-ci concernaient les parties communes, la société UCIMMO a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble par acte extra-judiciaire en date du 3 février 2024 aux fins essentielles qu’il la garantisse de toute condamnation prononcée à son encontre.

Cette procédure, enrôlée sous le RG n° 24/02973, a fait l’objet d’une jonction avec la présente procédure sous le RG n° 23/05349.

Par dernières écritures notifiées le 29 janvier 2025 auxquelles il est expressément référé, M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K] demandent au tribunal de :

— DIRE ET JUGER recevable Monsieur [G] et Madame [R] [K] ;

En conséquence,

— EN APPLICATION des articles 1641 et suivants du Code civil ;

— CONDAMNER la société UCIMMO au paiement d’une somme de 200.000 € à titre de réduction de prix de vente ;

— LA CONDAMNER au paiement de 50.000 € à titre de dommages et intérêts supplémentaires ;

— LA CONDAMNER au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’elle est particulièrement adaptée aux circonstances de l’espèce.

En réponse, dans ses dernières écritures notifiées le 28 janvier 2025 et auxquelles il est expressément référé, la société UCIMMO demande au tribunal de :

« Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 331 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

(…)

A TITRE PRINCIPAL :

— DEBOUTER Monsieur [M] [G] et Madame [P] [R] [K] de l’ensemble de leurs demandes, tant au titre de la réduction de prix qu’au titre des dommages-intérêts ;

— CONDAMNER Monsieur [M] [G] et Madame [P] [R] [K] à verser la somme de 6.500 euros à la société UCIMMO au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens de l’instance.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si par extraordinaire, le Tribunal constatait l’existence d’un vice caché :

— JUGER bien fondée la demande de la société UCIMMO en intervention forcée du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] au paiement de toute somme en indemnisation de Monsieur [M] [G] et Madame [P] [R] [K] et à garantir la société UCIMMO de toute condamnation qui serait prononcée à son égard ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] à verser la somme de 6.500 euros à la société UCIMMO au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens de l’instance. »

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024 et auxquelles il est expressément référé, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1240 du Code civil et 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965

(…)

Déclarer tout aussi irrecevable que mal fondée la SAS UCIMMO en ses demandes

DEBOUTER la SAS UCIMMO de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] représenté par son syndic le Cabinet DEBIEVRE en sa demande reconventionnelle

Y faisant droit

PRONONCER la responsabilité délictuelle de la SAS UCIMMO pour avoir dissimulé au syndic de l’immeuble sis [Adresse 9] des informations essentielles sur l’état des structures porteuses en bois, en sa possession depuis le 30 novembre 2020 dans le cadre de la vente alors en cours avec Mme [T] et Monsieur [G],

CONDAMNER la SAS UCIMMO à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice le Cabinent DEBIEVRE somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC

CONDAMNER la SAS UCIMMO aux dépens dont distraction au profit de Maître Alexandre SECK membre de AARPI MSL AVOCATS,

Vu l’article 514 du CPC, écarter l’exécution provisoire. »

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 avril 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 20 octobre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes au titre de la garantie des vices cachés

M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K] se prévalent, sur le fondement des articles 1641 et suivants de la garantie des vices cachés à laquelle est tenue, selon eux, la société UCIMMO en sa qualité de venderesse, compte tenu de l’état de délabrement de la structure des planchers en bois constaté par un expert, du à d’importants problèmes d’humidité et d’infiltration, affectant gravement la solidité et la stabilité de l’ouvrage.

Ils soutiennent que cette dernière avait nécessairement connaissance des vices affectant l’ouvrage, en particulier des infiltrations à l’origine de la dégradation des poutres porteuses, compte tenu des traces d’humidité présentes et de sa qualité de professionnelle de l’immobilier. Ils déduisent de la revente rapide du bien litigieux par la société venderesse peu de temps après son acquisition sa connaissance des problèmes d’humidité qui affectaient le bien. Ils soulignent enfin que le vice caché ne tient pas en la présence d’une infestation de vrillettes.

Ils réclament une réduction de prix à hauteur de 200 000 euros, outre 50 000 euros de dommages et intérêts.

La société UCIMMO conclut au rejet des demandes, soutenant tout d’abord, que l’état de dégradation des poutres de l’appartement était visible, le diagnostic relatif à la présence de termites réalisé par la société CHRONODIAGNOSTIC avant la vente, concluant à la « présence d’indices d’infestations d’autres agents de dégradation biologique du bois » et à la présence de « petites vrillettes), de sorte qu’en application des dispositions de l’article 1642 du code civil, sa responsabilité n’est pas engagée du fait d’un vice apparent.

Elle souligne en outre qu’il est démontré par la note technique de l’expert produite en demande que la présence de parasites n’est pas à l’origine de l’état de dégradations des poutres du plancher de l’appartement, vice dont elle ne pouvait pas avoir connaissance puisque sa découverte nécessitait la dépose des parquets. Ainsi, elle estime qu’il ne peut lui être reproché une quelconque dissimulation et que sa garantie ne saurait être mobilisée au titre des vices cachés.

La société UCIMMO fait, en outre, valoir que les acquéreurs se fondent uniquement pour établir l’existence d’un vice caché sur une note technique amiable qui n’a pas été réalisée contradictoirement avec eux, de sorte qu’ils échouent à rapporter la preuve du vice dont ils se prévalent.

S’agissant des sommes demandées, ils font valoir que les demandeurs ne justifient pas de leurs demandes ni dans le principe, ni dans leur quantum, soulignant notamment qu’ils n’établissent pas de lien entre les travaux de ravalement et les désordres structurels allégués comme étant des vices cachés, ni ne prouvent les sommes dont ils se seraient acquittés et le préjudice subi dont ils réclament indemnisation.

Sur ce,

Selon les dispositions des articles 1641 et 1643 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents ou dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En application de ces dispositions, le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue, ce qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence. De ce fait, il ne peut se prévaloir d’une clause exonératoire prévue à l’acte de vente.

L’article 1644 du code civil prévoit que « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

Aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est constant que l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle pour réticence dolosive ou défaut d’information précontractuelle d’information.

Sur l’existence d’un vice caché

En l’espèce, pour établir l’existence d’un vice tenant à l’état particulièrement dégradé des poutres porteuses de l’appartement rendant le bien immobilier litigieux impropre à son usage, M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K] versent aux débats :

— un procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 28 avril 2021 aux termes duquel l’officier ministériel constate « je constate que la structure entre le 5ème et le 6ème étage est apparente. Puis dans la pièce droite, je constate une poutre perpendiculaire au mur de façade, au dessus de la fenêtre droite ; laquelle est particulièrement dégradée avec à gauche de cette poutre, un renfort ancien type reprise avec poutre métallique IPN.

Puis, au dessus de la fenêtre gauche, je constate une poutre type poutre linteau d’aspect rongé.

Je constate que les poutres situées sous le balcon du 6ème étage sont particulièrement dégradée, noirâtres type humidité et fortement rongées.

Dans la deuxième pièce, côté cour, je constate que la structure du plancher est apparente et que toutes les poutres sont rongées notamment la troisième poutre avant le mur de façade particulièrement attaquée.

(…) Je constate que la structure du sol est visible et que les lambourdes sont dégradées et rongées.

(…) Je constate que les poutres constituant la structure en le 5ème et 6ème étage sont particulièrement dégradées et d’aspect rongé et cintré. Je constate entre les poutres en bois, à la liaison entre les deux pièces constituant l’étage que les pieds de poteaux sont rongés avec des trous type trous de vrillettes.

Puis, je constate des traces d’infiltration à la liaison entre le mur de façade et le sol et que la poutre type poutre linteau est rongée » ;

— une note technique n°1 établie le 25 avril 2022 par [Y] [I], architecte, inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel de [Localité 15], mandaté par les demandeurs qui conclut : « Le caractère urgent des interventions à prévoir sur la structure des planchers en bois (planchers bas des 5e et 6e étages, et terrasses) ainsi que sur certaines parties des structures verticales en pans de bois, l’état général de délabrement de ces structures mises à nu après purge étant absolument patent.

A ce titre, j’ai vérifié que ce qui ressort du chapitre I de la note de Monsieur [U] [X] en date du 16 juin 2021 est parfaitement conforme à la réalité.

J’ajoute pour ma part que certaines de ces constatations sont particulièrement inquiétantes en ce qu’elles remettent en cause, à court terme, la stabilité même des ouvrages, un affaissement significatif voire même un effondrement partiel ne pouvant être écartés tant le délabrement de certains assemblages est évident. Il ne fait aucun doute que, localement, la structure des planchers en bois n’a plus aucune tenue au sens propre du terme, et que son équilibre précaire ne repose que sur le fait que les différents éléments constitutifs de l’ouvrage étant liés, la stabilité générale est fortuitement assurée par les transferts et reports de charges statiques entre ses différents éléments constitutifs, mais qu’en fait, un évènement inattendu (rupture d’une solive par exemple) peut, à tout moment et par simple effet d’entraînement, provoquer un déséquilibre brutal qui se matérialisera par un affaissement subit ou un effondrement partiel.

Les points de fragilité, qui résultent sans doute de facteurs multiples remontant à de nombreuses années (fuites et infiltrations, surcharges additionnelles et inappropriées de planchées, modifications structurelles inopportunes, etc.) sont généralisés, mais à titre de simple exemple, on peut montrer :

Des assemblages de solives d’enchevêtrures qui sont ruinés

Des bandes de trémies, étriers et cordeaux en fer (pièces en fer indissociables des planchers à système d’enchevêtrures comme c’est le cas en l’espèce) qui sont ruinés » ;

Ils produisent également un procès-verbal de réception de chantier en date du 24 novembre 2022 qui prouve qu’il a été procédé, à la demande du syndicat de copropriétaires de l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement acquis par M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K], à un renfort des planchers.

Ces éléments, quand bien même n’ont-ils pas été établis au contradictoire de la société venderesse, suffisent à démontrer l’existence d’un état de dégradation ancien particulièrement avancé des poutres porteuses en bois des planchers, menaçant à court terme la solidité et la stabilité de l’appartement, l’expert soulignant dans sa note technique l’existence d’un risque d’affaissement, voire d’effondrement partiel du plancher et précisant que l’origine de ce désordre est certainement ancien et multifactoriels (infiltrations, surcharges, modifications structurelles inopportunes).

Au regard de l’ampleur et de la gravité des désordres affectant l’appartement, il est patent que M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K] ne l’auraient pas acquis, ou n’en auraient donné qu’un moindre prix, s’ils les avaient connus.

En outre, il n’est pas contesté que ces désordres, nécessairement antérieurs à la vente, n’ont pu être découverts qu’après la dépose du plancher, de sorte que leur caractère caché est également établi.

Par ailleurs, il n’est nullement allégué en demande que les désordres incriminés auraient pour origine une infestation de vrillettes. Il importe donc peu que le diagnostic technique annexé à l’acte de vente, relatif à la présence de termites dans les structures en bois de l’appartement, ait signalé la présence d’une telle infestation.

En toute hypothèse, l’état dégradé apparent des poutres ornant l’appartement ne peut conduire à conclure que les acquéreurs avaient connaissance des désordres affectant les poutres porteuses du plancher de l’appartement.

En conséquence, le tribunal retient l’existence d’un vice caché affectant l’appartement vendu par la société UCIMMO à M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K].

Par ailleurs, il est établi par l’extrait « Pappers du registre national des entreprises » que la société UCIMMO exerce l’activité principale d'« achat vente rénovation immobilier ».

Le tribunal constate donc, avec les demandeurs, que la société venderesse est un professionnel de l’immobilier.

Dès lors, en application des dispositions précitées de l’article 1643 du code civil et des stipulations contractuelles prévues à l’acte de vente du 1er avril 2021, il importe peu que la société venderesse n’ait pas eu connaissance du vice caché affectant le bien vendu, l’exonération de garantie des vices cachés prévue à l’acte ne s’appliquant pas au vendeur professionnel de l’immobilier, celui étant réputé avoir connaissance du vice.

Par conséquent, le tribunal retient que la société UCIMMO est tenue à l’égard de M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K] de la garantie des vices cachés.

Sur la demande de réduction du prix et les demandes indemnitaires

En application de l’article 1644, les demandeurs, qui ne recherchent pas la résolution de la vente, sont bien fondés à réclamer une réduction du prix de vente.

En l’espèce, pour justifier d’une réduction du prix de vente à hauteur de 200 000 euros, M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K] produisent les procès-verbaux de réception des travaux réalisés sur l’immeuble à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 16] en novembre 2022, les appels de charges de copropriété au titre des travaux pour un montant total de 321 000 euros et la preuve d’un emprunt collectif réalisé par le syndicat des copropriétaires auprès de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE France pour financer les travaux au mois d’octobre 2022.

Il résulte de l’appel de charge de la copropriété produit que si le montant des travaux engagés par la copropriété s’est élevé à la somme de 321 000 euros, M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K] n’ont dû contribuer qu’à hauteur de 83 139 euros compte tenu de leur quote-part de tantièmes dans la copropriété.

En outre, il apparaît que si cette somme comprend l’appel de charges pour les travaux relatifs au renforcement de la structure de l’appartement, qui sont la conséquence du désordre constitutif du vice caché retenu par le tribunal, elle comprend également les travaux de ravalement de la façade, qui ne sont sans lien avec le vice caché retenu par le tribunal.

Dès lors, il convient de déduire de la somme engagée par le syndicat des copropriétaires pour l’ensemble des travaux effectués en novembre 2022, le montant des travaux de l’entreprise SOLUTION CORDE pour les travaux de ravalement du pignon Nord Est de l’immeuble, dont le montant s’est élevé à la somme de 84 101,80 euros TTC suivant le montant du devis consigné dans le procès-verbal d’assemblée générale du 10 juin 2022.

Le tribunal retient, au regard des pièces versées aux débats, que les travaux consécutifs au vice caché se sont élevés à la somme totale de 236 898,20 euros pour l’ensemble de la copropriété.

Il s’en déduit que compte tenu de leur quote-part dans la copropriété, les acquéreurs ont dû acquitter la somme de 61.281,35 euros (236 898,20 euros x 83 139 euros / 321 000 euros) au titre des travaux de renfort des planchers, seuls consécutifs au vice caché affectant l’appartement que leur a vendu la société UCIMMO.

En conséquence, compte tenu du coût des travaux et des désagréments inhérents à la nécessité d’effectuer des travaux qui impactent nécessairement le prix de vente, il y a lieu de retenir une réduction de prix à hauteur de 80 000 euros, les éléments versés aux débats en demande ne permettant pas de justifier une réduction de prix à hauteur de 200 000 euros.

S’agissant de la demande indemnitaire à hauteur de 50 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi, le tribunal constate que le préjudice de jouissance allégué est avéré, au regard des photographies contenues dans le procès-verbal de constat d’huissier en date du 28 avril 2021, qui démontrent que l’appartement n’était pas habitable à cette date, et nécessairement jusqu’à la date de réception des travaux en novembre 2022, soit pendant 19 mois.

S’agissant d’un appartement de 59,29 m² en duplex au 5ème et 6ème étage situé dans le 4ème arrondissement, il est justifié d’un préjudice de jouissance de 2 500 euros par mois.

En conséquence, la société UCIMMO sera condamnée à verser à M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K] la somme de (19 mois x 2500 euros) 47 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur l’appel en garantie formé par la société UCIMMO contre le syndicat des copropriétaires

La société UCIMMO appelle en garantie de toutes les condamnations prononcées à son encontre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires soutient, d’une part, que la société UCIMMO n’est pas recevable à agir à son encontre sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, n’étant plus copropriétaires.

Il soutient, d’autre part, que la société UCIMMO a vendu le bien à M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K] alors qu’à la suite du diagnostic établi le 30 novembre 2020 par la société CHRONO DIAGNOSTIC, elle était informée de l’état dégradé des poutres de l’appartement litigieux et n’en a pas informé le syndicat des copropriétaires. Elle estime la responsabilité de la société UCIMMO engagée et conclut en conséquence au débouté de l’appel en garantie formé par la société venderesse à son encontre.

Sur ce,

Sur la recevabilité de l’appel en garantie formé par la société UCIMMO contre le syndicat des copropriétaires

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789 du code de procédure civile énonce :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. (…) »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a soulevé l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre par la société UCIMMO par conclusions adressées au tribunal postérieurement à la désignation du juge de la mise en état et avant son dessaisissement.

Ainsi, en application des dispositions précitées du code de procédure civile, la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires ne pourra qu’être déclarée irrecevable devant le tribunal.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Le dernier alinéa de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndicat des copropriétaires « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. ».

Il est constant que la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires est engagée, en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le siège du dommage se situe dans les parties communes, la démonstration d’un désordre ayant pour origine les parties communes étant la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Le syndicat des copropriétaires est donc responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il ne soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif, même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché (Civ. 3ème, 28 mars 1990, n° 88-15.364 ; 17 décembre 2015, n° 14-16.372).

Le syndicat ne pourra s’exonérer par la preuve de son absence de faute (Civ. 3ème, 21 janvier 2004, n° 02-16.386).

En l’espèce, il est établi par l’expertise amiable établie par [Y] [I], versée aux débats, dont les conclusions ne sont pas contestées par le syndicat des copropriétaires, que les désordres reconnus par le tribunal comme constituant des vices cachés au sens des dispositions des articles 1641 et suivants du code de procédure civile, affectent des parties communes de l’appartement vendu par la société UCIMMO à M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K], à savoir précisément les poutres porteuses soutenant le plancher de celui-ci.

Ainsi, il n’est pas contestable que les dommages subis par M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K] trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble, de sorte que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaire est engagée sur le fondement des dispositions précitées de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, la société UCIMMO est bien fondée à appeler en garantie le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu de relever que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il ne peut se déduire du diagnostic établi par la société CHRONO DIAGNOSTIC le 30 novembre 2020, qui relevait la dégradation des poutres apparentes de l’appartement litigieux due notamment à une infestation de vrillettes, que la société UCIMMO avait connaissance du vice affectant les poutres porteuses de l’appartement, parties communes, non apparentes avant la dépose du plancher, et l’aurait volontairement dissimulé au syndicat des copropriétaires.

A cet égard, sa responsabilité n’est donc pas susceptible d’être engagée, étant relevé qu’en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne forme au dispositif de ses écritures, qui seul saisit le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, aucune demande indemnitaire chiffrée, ni aucune demande d’appel en garantie à l’encontre de la société UCIMMO.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera condamné à relever et garantir la société UCIMMO de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, succombant à la présente instance, supportera les entiers dépens.

L’équité justifie de condamner la société UCIMMO à payer à M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K] la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera quant à lui condamné à payer à la société UCIMMO la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le syndicat des copropriétaires débouté de ses demandes de ce chef.

Compte tenu de l’importance des sommes au paiement duquel les parties sont condamnées, il est d’une bonne administration d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort :

Condamne la société UCIMMO à verser à M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K] les sommes de :

—  80 000 euros au titre de la réduction de prix de vente de l’appartement sis, [Adresse 13] [Localité 3] ,

—  47 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes formées par M. [M] [G] et Mme [P] [R] [K] à l’encontre de la société UCIMMO au titre de la réduction du prix et à titre de dommages et intérêts ;

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] contre la société UCIMMO tirée de son défaut de qualité à agir ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à relever et garantir la société UCIMMO des condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à verser à la société UCIMMO la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

Ecarte l’exécution provisoire de la présente décision ;

Fait et jugé à [Localité 15] le 14 Janvier 2026

Le Greffier Le Président