Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 1er avril 2025, n° 24/04369

TJ Toulouse 1 avril 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, rendant la résiliation du bail légitime.
Rejeté
Demande d'expulsion suite à la résiliation du bail
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire, rendant la demande d'expulsion sans objet.
Accepté
Montant des arriérés locatifs
La cour a constaté l'arriéré locatif et a condamné le locataire à payer la somme due.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que le locataire devait verser une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné le locataire à supporter les dépens, y compris les frais de commandement de payer.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 1er avr. 2025, n° 24/04369
Numéro(s) :	24/04369
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuel LAMBREY
Cabinet(s) :	LAMBREY & ASSOCIES, AVOCATS A LA COUR

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04369 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TQWZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/774

DU : 01 Avril 2025

[M] [T]

[U] [T]

[L] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Me [Localité 6]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 01 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [M] [T], demeurant [Adresse 4]

M. [U] [T], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substituée par M^e Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [L] [G], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [T] et Monsieur [U] [T] ont donné à bail à Madame [L] [G] un appartement à usage d’habitation (n°C106) et un parking (n°44) situés [Adresse 8] à [Adresse 11] [Localité 1] par contrat signé électroniquement prenant effet au 1er décembre 2021, moyennant un loyer de 489 euros et une provision pour charges de 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [M] [T] et Monsieur [U] [T] ont fait signifier à Madame [L] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 août 2024 pour un montant en principal de 2.022,72 euros.

Madame [M] [T] et Monsieur [U] [T] ont ensuite fait assigner Madame [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé le 18 novembre 2024.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater et prononcer la résiliation du bail intervenue le 7 octobre 2024,

— ordonner l’expulsion de Madame [L] [G] et de tout occupant introduit de son chef avec au besoin, l’assistance de la force publique,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du requis,

— condamner par provision Madame [L] [G] à leur payer une somme de 2.248,45 euros arrêtée au 7 octobre 2024,

— condamner Madame [L] [G] à leur payer à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 7 octobre 2024, et ce, jusqu’à complète libération des lieux par son occupant et remise des clefs,

— condamner Madame [L] [G] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 14 février 2025, Madame [M] [T] et Monsieur [U] [T], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.587,49 euros selon décompte du 5 février 2024.

Madame [L] [G] a comparu en personne, a contesté la dette et a soutenu avoir réglé la somme de 450 euros le 10 février 2025.

Par ailleurs, souhaitant rester dans les lieux, elle a sollicité la suspension de la clause résolutoire et proposé de solder la dette par mensualité de 60 euros par mois en sus du loyer.

Elle a précisé percevoir 310 euros de pension d’invalidité ainsi que 600 euros au titre de l’AAH et vivre seule et sans enfant.

Le conseil de Madame [M] [T] et Monsieur [U] [T] s’est opposé à la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement de Madame [L] [G].

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025 et le conseil des demandeurs autorisé à faire parvenir à la présente juridiction un décompte de la dette actualisé au jour de l’audience.

Par courriel du 17 février 2025, un décompte arrêté à cette date a été adressé par le conseil des demandeurs faisant apparaître le virement effectué par Madame [L] [G] d’un montant de 450 euros en date du 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 19 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 8 août 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose par ailleurs , dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant était conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire (article 2.11) et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 7 août 2024.

Au vu du décompte versé aux débats, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 octobre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [M] [T] et Monsieur [U] [T] produisent un décompte justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 2.102,76 € en date du 17 février 2025, mensualité de février 2025 incluse, et frais de poursuites déduits (160,73 euros).

Madame [L] [G] sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.102,76 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que la part du loyer courant restant à la charge de Madame [G] hors allocation logement, a été réglée par Madame [L] [G] avant l’audience soit le 11 février 2025.

En conséquence, Madame [L] [G] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [L] [G] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion et celle concernant les meubles meublants deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [L] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [L] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [M] [T] et Monsieur [U] [T] , Madame [L] [G] devra leur verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 1er décembre 2021 entre Madame [M] [T] et Monsieur [U] [T] d’une part et Madame [L] [G] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (n°C106) et un parking (n°44) situés [Adresse 9] [Localité 1], sont réunies à la date du 8 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [L] [G] à verser à Madame [M] [T] et Monsieur [U] [T] à titre provisionnel la somme de 2.102,76 euros, selon décompte en date du 17 février 2025, mensualité de février 2025 incluse ;

AUTORISONS Madame [L] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [L] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, sur demande de Madame [M] [T] et Monsieur [U] [T] ;

* que Madame [L] [G] soit condamnée à verser à Madame [M] [T] et Monsieur [U] [T] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [L] [G] à verser à Madame [M] [T] et Monsieur [U] [T] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Madame [M] [T] et Monsieur [U] [T] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre

provisoire.

Le Greffier, La Première Vice Présidente,