TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02519 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TDRE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2025

S.A. [Adresse 7]

C/

[O] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à M^e Isabelle ASSOULINE-SEROR,

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM MESOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle ASSOULINE-SEROR, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Jeanne ISSARTEL, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [O] [X], demeurant [Adresse 9]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 juillet 2017, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Madame [O] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 454,80 euros et 55,63 euros de provision sur charges.

Par contrat du même jour, la SA HLM MESOLIA a donné à bail à Madame [O] [X] un emplacement de stationnement n°PC03 situé au [Adresse 2], pour un loyer de 31,05 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Adresse 8] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 02 janvier 2023 pour un montant en principal de 910,27 euros et une sommation de justifier d’une assurance locative et de l’occupation du logement.

La SA HLM MESOLIA a ensuite fait assigner Madame [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, par un acte de commissaire de justice du 06 juin 2023, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [X] et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin,

— et de condamner cette dernière :

* au paiement de la somme de 1.139,38 euros, mensualité d’avril 2023 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts et somme à parfaire au jour de l’audience,

* au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels avec indexation,

outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

A l’audience du 12 septembre 2023, l’affaire enregistrée sous le n° RG 23/2259, a été renvoyée contradictoirement à l’audience du 28 novembre 2023, date à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré au 31 janvier 2024. A cette date, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats par mention au dossier, à la demande de la défenderesse, pour l’audience du 26 mars 2024.

Lors de cette nouvelle audience, l’affaire a fait l’objet d’une radiation par ordonnance du 27 mars 2024, la demanderesse, bien que régulièrement avisée de la réouverture des débats par courrier, ne s’est pas présentée.

L’affaire a fait ensuite l’objet d’une réinscription au rôle sous le n°RG 24/2519, compte tenu du courrier du 22 avril 2024 de la SA [Adresse 8], invoquant l’absence de réception de l’avis de réouverture des débats.

Les parties ont été convoquées par courrier recommandé du 11 juillet 2024 à l’audience du 10 décembre 2024.

A cette audience, la SA HLM MESOLIA, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 6.417,46 euros. Elle précise que la locataire aurait versé 300 euros au mois de décembre 2024 mais que cette somme n’apparait pas sur le décompte actualisé au 05 décembre 2024. Elle s’oppose à toute demande de délai de paiement.

Madame [O] [X] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative sous réserve du montant de 300 euros qu’elle indique avoir versé le 09 décembre 2024, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 170 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle précise avoir deux enfants âgés de 10 et 11 ans, et expose avoir des difficultés avec le père de ses enfants. Elle perçoit le RSA à hauteur de 650 euros, sans bénéficier d’aide au logement de la CAF et a rencontré des difficultés financières. Elle précise qu’elle a rencontré le juge des enfants qui devrait désigner une personne afin de l’aider dans la gestion de son budget.

La présidente a autorisé la bailleresse à faire parvenir un décompte locatif avant le 18 décembre 2024 pour vérifier le versement invoqué par la défenderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré en date du 10 décembre 2024, la SA [Adresse 8] a produit un nouveau décompte confirmant le versement de la somme de 300 euros le 09 décembre 2024 et actualisant ainsi la dette à la somme de 6.117,46 euros.

Le moyen tiré du défaut de justification de l’assurance locative n’ayant pas été évoqué lors de l’audience sans toutefois que la bailleresse indique s’en désister, elle a été également invitée en cours de délibéré à préciser ce point. Par mail en date du 24 janvier 2025, elle a précisé ne pas maintenir ce moyen.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA HLM MESOLIA justifie avoir préalablement avisé le 03 octobre 2022 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Madame [O] [X], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du Code de la construction et de l’habitation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les baux conclus le 27 juillet 2017 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité a été signifié le 02 janvier 2023, pour la somme en principal de 910,27 euros.

Il ressort du décompte versé en procédure que la locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en réalisant un versement de155€ le 06 janvier 2023 et de 155 euros le 20 février 2023, soit un total de 310 euros. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire et les versements de la CAF réalisés pendant cette période ne peuvent s’imputer sur des dettes de loyer plus anciennes.

Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans chacun des baux étaient réunies à la date du 03 mars 2023. Les deux baux sont ainsi résiliés à cette date.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que des baux signés entre les parties.

En l’espèce, la SA [Adresse 8] produit un décompte démontrant que Madame [O] [X] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (soit 204,80 euros) et des frais de pénalité d’enquête non-justifiés par une mise en demeure de la locataire de justifier de ses revenus (soit 83,82 euros), la somme de 5.828,84 euros à la date du 10 décembre 2024, incluant le quittancement de novembre 2024.

Madame [O] [X] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera, par conséquent, condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5.828,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’ article 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Madame [O] [X] fait valoir qu’elle est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que le décompte produit par la bailleresse et non contesté ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant, seule la somme de 300 euros ayant été versée en décembre 2024 alors que la mensualité de novembre 2024 est de 605,96 euros.

Par ailleurs, la dette n’a cessé de s’accroître depuis la délivrance du commandement de payer et la bailleresse n’a perçu qu’un règlement de 160 euros depuis le mois de mars 2024, alors même que la locataire a bénéficié de plusieurs reports de procédure lui permettant de reprendre le règlement des loyers.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Madame [O] [X] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’ INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution des baux de plein droit depuis le 03 mars 2023 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Madame [O] [X] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [O] [X] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [O] [X] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 03 mars 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges des deux baux, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit des baux et le 30 novembre 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [O] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. Cependant, la SA HLM MESOLIA sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises contre les biens et valeurs mobilières de la défenderesse, actes dont elle ne justifie pas la survenue.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 8], Madame [O] [X] sera condamnée à lui payer une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 27 juillet 2017 entre la SA HLM MESOLIA et Madame [O] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] et l’emplacement de stationnement n°PC03 situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 03 mars 2023 ;

DEBOUTE Madame [O] [X] de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [O] [X] à payer à la SA HLM MESOLIA à titre provisionnel la somme de 5.828,84 euros au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 10 décembre 2024, incluant une dernière facture de novembre 2024), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Madame [O] [X] à payer à la SA [Adresse 8] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 03 mars 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit des baux et le 30 novembre 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges de chacun des baux, révisables selon stipulations contractuelles ;

CONDAMNE Madame [O] [X] à payer à la SA HLM MESOLIA une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE la SA [Adresse 8] de sa demande relative aux actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires prises contre les biens et valeurs mobilières de Madame [O] [X] ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente