TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

17 Mars 2026

ROLE :

N° RG 21/00199

N° Portalis DBW2-W-B7F-KXFP

AFFAIRE :

[O] [Y]

C/

S.A. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3

GROSSE(S)délivrée(s) & COPIE(S)délivrée(s)

le

à

la SELARL BLUM-ENGELHARD-DE CAZALET

la SCP FOURNIER & ASSOCIES

M^e Ahmed-chérif HAMDI

la SCP RIBON – KLEIN

la SELARL ÆTHENA

N°

2026

CHAMBRE CONSTRUCTION

DEMANDERESSE

Madame [O] [M] [Y]

née le 25 août 1971 à [Localité 2], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Marina COLLIN de la SELARL ÆTHENA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSES

S.A.S. SOMIBAT,

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°510228737

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, substitué à l’audience par M^e Talissa ABEGG, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SMABTP

recherchée en qualité d’assureur RCD du CNR,

inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n°775684764

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité audit siège

représentée par M^e Ahmed-chérif HAMDI, substitué à l’audience par M^e Elisabeth BEDROSSIAN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3,

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°444266381

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Stéphane ENGELHARD de la SELARL BLUM-ENGELHARD-DE CAZALET, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A. SOCIETE GENERALE,

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°552120222

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal

Non représentée par avocat

S.A.R.L. ATELIER EMPREINTE,

immatriculée au RCS de [Localité 3] n° 440410561

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Pascal FOURNIER de la SCP FOURNIER & ASSOCIES, substitué à l’audience par M^e Marie-Pierre BLANC, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S. LLOYD’S FRANCE,

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°422066613

dont le siège social est sis [Adresse 7]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Pascal FOURNIER de la SCP FOURNIER & ASSOCIES, substitué à l’audience par M^e Marie-Pierre BLANC, avocats au barreau de MARSEILLE

SMABTP

pris en sa qualité d’assureur de SOMIBAT,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, substitué à l’audience par M^e Talissa ABEGG, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Société LLYOD’S INSURANCE COMPANY,

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°844091793

dont le siège social est sis [Adresse 9]

agissant en la personne de son mandataire général pour les opérations en Fance, Monsieur [D] [L], domicilié en cette qualité audit établissement

représentée par Maître Pascal FOURNIER de la SCP FOURNIER & ASSOCIES, substitué à l’audience par M^e Marie-Pierre BLANC, avocats au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC Myriam, Greffière et Madame PECOURT Marie, Greffière lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mars 2026, le délibéré a été prorogé au 17 Mars 2026 avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente

assistée de Madame PECOURT Marie, Greffière

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Aux termes d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu par acte notarié le 31 août 2017, Madame [Y] a fait l’acquisition, auprès de la société KAUFMAN & BROAD, d’un appartement de type 4 de 81,64 m² sis [Adresse 10] – [Adresse 11] à [Localité 2] au dernier étage de l’ensemble immobilier « [Adresse 12] », au prix initialement convenu de 282.000 € TTC.

Un plan côté de l’appartement signé par les parties a été annexé à l’acte de vente.

L’acte authentique de vente prévoyait une livraison de l’appartement au plus tard au cours du 4 ème trimestre 2018.

Un acte authentique de vente était également signé le même jour pour l’achat d’un emplacement de parking couvert au sein de l’immeuble.

Sont intervenues à l’acte de construire :

— la société ATELIER EMPREINTE, assurée auprès de la société LLOYD’S FRANCE pour la maîtrise d’œuvre de conception et le suivi architectural,

— la société SOMIBAT pour le lot « Charpente -Couverture », assurée auprès de la SMABTP.

Le 19 juillet 2029, Madame [Y] a consigné le solde du prix de 5% sur un compte séquestre auprès de la CARPA et refusé de prendre livraison du bien, arguant de non conformités contractuelles.

Par exploit d’huissier en date du 21 octobre 2019, Madame [O] [Y] a saisi le juge des référés aux fins qu’une expertise judiciaire soit ordonnée.

La société KAUFMAN & BROAD a assigné la SARL ATELIER EMPREINTE, architecte du projet, et la SAS SOMIBAT qui a réalisé la charpente, afin que l’ordonnance de référé leur soit déclarée commune et opposable et que les opérations d’expertise se déroulent à leur contradictoire.

Par décision du 21 janvier 2020, le juge des référés a désigné Monsieur [W] [C] pour procéder à l’expertise judiciaire.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 21 décembre 2022.

Par exploit délivré le 8 janvier 2021, Madame [O] [Y] a fait citer devant le tribunal judiciaire la société KAUFMAN & BROAD, la société SMABTP en sa qualité d’assureur CNR et DO, la société ATELIER EMPREINTE, la société LLOYD’S en sa qualité d’assureur de la société ATELIER EMPREINTE, la société SOMIBAT et la société SMABTP en sa qualité d’assureur de la société SOMIBAT aux fins de résolution de la vente.

Par assignation du 22 décembre 2023, Madame [O] [Y] a fait citer la société SOCIETE GENERALE aux fins de nullité du contrat de prêt (RG 23/5439).

Par ordonannce en date du 15 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction avec l’instance principale.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 décembre 2025, Madame [Y] sollicite du tribunal de :

Vu l’article 802 du code de procédure civile,

Vu l’article 1642-1 du Code civil,

Vu l’article R.261-1 du Code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 1217 du Code civil,

Vu l’article 1137 du Code civil,

A TITRE LIMINAIRE,

— JUGER irrecevables les conclusions notifiées par la SMABTP en date du 1 er décembre 2025 à 18h07 comme étant tardives et méconnaissant le principe du contradictoire,

Subsidiairement, si telle irrecevabilité n’était pas retenue par la juridiction de céans,

— ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 2 décembre 2025 ;

— ADMETTRE les présentes écritures ;

AU FOND,

— JUGER que les hauteurs sous plafonds de l’appartement vendu à Madame [Y] ne sont pas conformes aux pièces contractuelles ;

— JUGER que la présence de poutres et rampants sous plafonds n’est pas conforme aux pièces contractuelles ;

— JUGER que la place de parking vendue à Madame [Y] n’est pas conforme ni aux pièces contractuelles ni aux règles de l’art.

En conséquence,

— JUGER que les biens livrés par la société KAUFMAN & BROAD à Madame [O] [Y] ne sont pas conformes aux biens qui lui ont été vendus ;

— JUGER que la mise en conformité des biens vendus est matériellement impossible ;

— PRONONCER A TITRE PRINCIPAL la résolution judiciaire :

— de la vente de l’appartement signée le 31 août 2017 entre la société KAUFMAN & BROAD et Madame [O] [Y], et reçu par Maître [K] [J], notaire à [Localité 6] (Bouches-du-Rhône) publiée et enregistrée au services de la publicité foncière de [Localité 1] 2 ème le 22 septembre 2017, volume 2017P n°6690, aux torts exclusifs de la société KAUFMAN & BROAD du fait des non -conformités des biens ;

— de la vente de la place de stationnement signée le 31 août 2017 entre la société KAUFMAN & BROAD et Madame [O] [Y], et reçu par Maître [K] [J], notaire à [Localité 6] (Bouches -du-Rhône) publiée et enregistrée au service de la publicité foncière de [Localité 1] 2 ème le 22 septembre 2017, volume 2017P n°6688, aux torts exclusifs de la société KAUFMAN & BROAD du fait des non -conformités des biens.

— du prêt signé entre Madame [O] [Y] et la SOCIETE GENERALE du fait de la résolution des deux ventes signées le 31 août 2017 entre la société KAUFMAN & BROAD et Madame [O] [Y] aux torts exclusifs de la société KAUFMAN & BROAD du fait des non-conformités des biens ;

— PRONONCER A TITRE SUBSIDIAIRE, la nullité relative pour cause de dol des deux ventes signées le 31 août 2017 entre la société KAUFMAN & BROAD et Madame [O] [Y] :

— de la vente de l’appartement signée le 31 août 2017 entre la société KAUFMAN & BROAD et Madame [O] [Y], et reçu par Maître [K] [J], notaire à [Localité 6] (Bouches-du-Rhône) publiée et enregistrée au services de la publicité foncière de [Localité 1] 2 ème le 22 septembre 2017, volume 2017P n°6690, aux torts exclusifs de la société KAUFMAN & BROAD du fait des non -conformités des biens ;

— de la vente de la place de stationnement signée le 31 août 2017 entre la société KAUFMAN & BROAD et Madame [O] [Y], et reçu par Maître [K] [J], notaire à [Localité 6] (Bouches -du-Rhône) publiée et enregistrée au services de la publicité foncière de [Localité 1] 2 ème le 22 septembre 2017, volume 2017P n°6688, aux torts exclusifs de la société KAUFMAN & BROAD du fait des non -conformités des biens.

— PRONONCER A TITRE SUBSIDIAIRE, la nullité du prêt signé entre Madame [O] [Y] et la SOCIETE GENERALE du fait de la nullité des deux ventes signées le 31 août 2017 entre la société KAUFMAN & BROAD et Madame [O] [Y] aux torts exclusifs de la société KAUFMAN & BROAD du fait des non-conformités des biens ;

— DIRE ET JUGER que la décision à intervenir sera publiée par Maître [K] [J] ou de la société KAUFMAN & BROAD auprès du Service de la Publicité Foncière ;

— CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD à verser à Madame [Y] la somme de 288.156,64 € en restitution du prix de vente de l’appartement, travaux modificatifs acquéreurs compris, et à la somme de 20.000 € en restitution du prix de vente de l’emplacement de parking avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2019 ;

— ORDONNER la restitution à Madame [Y] de la somme de 13 100 € séquestrée par celle-ci en compte CARPA ;

— CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD à verser à Madame [Y] la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral ;

— CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD à verser à Madame [Y] la somme de 53.000 € en réparation de son préjudice de jouissance à parfaire à la date du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD à verser à Madame [Y] la somme de 17.910,00 euros , à parfaire à la date du jugement à intervenir, au titre de son préjudice financier lié à l’augmentation des taux d’intérêt ;

— CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD à verser à Madame [Y] la somme de 29.210,00 €, à parfaire à la date du jugement à intervenir, en réparation de son préjudice financier correspondant au remboursement des frais engagés pour cet appartement avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2019 ;

— CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD à verser à Madame [Y] la somme de 14 001,03 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les frais du constat d’huissier du 8 août 2019 ;

— AUTORISER Madame [Y] à rembourser à la SOCIETE GENERALE les sommes prêtées déduction faites des échéances de prêts déjà payés dans le délai d’un mois après avoir elle-même perçu le prix de vente de son bien de la société KAUFMAN & BROAD ;

— CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

— DEBOUTER la SMABTP de toutes ses demandes de condamnation, fins et conclusions formulées à l’encontre de Madame [Y].

En réplique, la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION a déposé des conclusions le 1er décembre 2025 par RPVA dans lesquelles elle demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants, 1231-1 et 1792 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 514-1 du Code de Procédure Civile,

A titre principal,

— DEBOUTER Madame [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER la société ATELIER EMPREINTE in solidum avec son assureur LLOYD’S FRANCE, à relever et garantir intégralement la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER Madame [Y] à libérer, au profit de la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 la somme consignée à hauteur de 13.100 € au titre du solde du prix de vente de son appartement,

— CONDAMNER Madame [Y] à régler à la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 la somme de 9.956 € au titre des intérêts de retard contractuellement prévus, arrêtés à la date des présentes,

— CONDAMNER Madame [Y] à régler à la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 la somme de 131 € (1% x 13.100 €) au titre des intérêts de retard dus chaque mois jusqu’au complet paiement.

En tout état de cause,

— CONDAMNER tout succombant à régler à la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— ECARTER l’exécution provisoire

Par dernières conclusions en date du 27 novembre 2025, la société ATELIER EMPREINTE et la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY demandent au tribunal de :

— DEBOUTER la SNC KAUFMAN& BROAD de ses demandes de garantie infondées formées à l’encontre de la SARL ATELIER EMPREINTE et de la S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY.

En tout état de cause,

— FAIRE application de la franchise contractuelle de 10 % du montant du sinistre avec un minimum de 762 € et un maximum de 7.622 € si par extraordinaire une quelconque condamnation devait intervenir à l’encontre de la S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY venant aux droits des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S DE LONDRES au titre des garanties dissociables, le litige ne relevant pas de la décennale.

Reconventionnellement,

— CONDAMNER tout succombant à payer à la S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire en raison de la nature de l’affaire

Par conclusions notifées par RPVA en date du 24 juin 2024, la société SOMIBAT et la société SMABTP demandent au tribunal de :

Vu les articles 1642-1 du Code civil et R261-1 du CCH,

Vu l’article 1792-6 du Code civil,

— METTRE purement et simplement la société SOMIBAT et son assureur SMABTP hors de cause ;

— CONDAMNER tout succombant à leur verser 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER tout succombant aux dépens.

Par conclusions en date du 1er décembre 2025, la société SMABTP demande au tribunal de :

Vu les articles 4, 5 et 9 du Code de procédure civile,

— JUGER que ni Madame [Y] ni aucune des parties au litige ne forment une quelconque demande à l’encontre de la SMABTP recherchée en sa qualité d’assureur CNR,

— JUGER, en tout état de cause, qu’aucune demande ne saurait prospérer à l’endroit de la SMABTP recherchée ès qualité d’assureur décennal du constructeur non réalisateur, la Société KAUFMAN & BROAD ayant souscrit une police auprès de la SMA COURTAGE devenue SMA SA, réalité résultant des pièces de la demanderesse,

— METTRE, en conséquence, la SMABTP recherchée en sa qualité d’assureur décennal prétendu du CNR purement et simplement hors de cause,

— CONDAMNER Madame [Y] à payer à la SMABTP recherchée en sa qualité d’assureur CNR la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame [Y] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître [U] [I] sous son affirmation de droit.

La SOCIETE GENERALE n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 23 janvier 2025, le juge de la mise en état a clôturé la présente procédure avec effet différé au 2 décembre 2025 et a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 16 décembre 2025.

Lors de l’audience du 16 décembre 2025, le jugement a été mis en délibéré au 3 mars 2026.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Au préalable, il convient de souligner qu’il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « constater que » ou « dire que » ou « juger que », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Au regard de la notification des dernières conclusions de l’ensemble des défendeurs la veille de la clôture, il convient d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture et de prononcer une nouvelle clôture au jour de l’audience afin d’accueillir les dernières écritures de Madame [Y] en date du 10 décembre 2025.

Sur la demande de résolution de la vente

L’article 1101 du Code civil dispose que le contrat est un accord de volonté entre deux ou plusieurs personnes destinées à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

Article 1128 du même code ajoute que sont nécessaires à la validité d’un contrat :

premièrement le consentement des parties ;

deuxièmement leur capacité de contracter ;

troisièmement un contenu licite certain.

En matière de vente d’immeubles à construire, l’article L261 – 11 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :

a) la description de l’immeuble ou de la partie l’immeuble vendu ;

(…) il doit, en outre, comporter en annexe, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, des indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble.

Madame [Y] fait valoir que le premier document contractuel qui lie les parties est l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 31 août 2017 auquel a été annexé le plan de l’appartement vendu et la notice descriptive, ainsi que l’acte de vente du même jour concernant le parking. Elle soutient que les plans font partie intégrante de l’acte de vente et définissent la consistance et les caractéristiques de l’immeuble vendu, de sorte que les indications qu’ils contiennent ont une valeur contractuelle et sont opposables au vendeur. Elle fait valoir que les poutres et rampants dans toutes les pièces de l’appartement n’apparaissaient pas sur le plan signé par elle-même. En outre, elle fait valoir que les plans modificatifs transmis par le vendeur jusqu’au plan du 18 mars 2019, qu’elle a expressément refusé de signer, faisaient bien référence à une hauteur sous plafond de 2,50 m sans poutres ni rampants. En réponse à la défenderesse, elle argue du fait que les plans modificatifs ont valeur d’avenant au contrat de vente, conformément à l’acte authentique.

Dès lors, elle soutient que la société KAUFMAN & BROAD a manqué à son obligation de délivrance conforme, la présence des rampants donnant une hauteur sous plafond entre 2,49 m et 1,93 m selon les endroits, et sollicite la résolution de la vente. Concernant la place de stationnement, la présence d’un pilier en béton sur l’emplacement qui n’est pas mentionné sur les plans rend la largeur de la place non conforme aux prescriptions légales.

Enfin elle argue du fait que la société KAUFMAN & BROAD a manqué à son obligation de définir précisément la contenance du bien vendu conformément à l’article R661-13 du code de la construction et de l’habitation en ne fournissant pas un plan côté en annexe de l’acte de vente. Elle fait valoir que le constructeur ne peut se prévaloir de la clause autorisant à apporter des modifications techniques au bien vendu, l’avis de l’architecte des bâtiments de France ne pouvant être assimilé à une contrainte technique, ce d’autant qu’il est antérieur à la vente.

En réplique la société KAUFMAN & BROAD soutient qu’aucune pièce contractuelle ne détermine la hauteur sous plafond spécifique à respecter et la notice descriptive stipule que la société promotrice peut apporter des modifications dans le but de résoudre un problème technique. Elle fait valoir que l’expert confirme que la configuration retenue résulte d’une nécessité technique à savoir les directives de l’architecte des bâtiments de France. En outre, elle soutient que les plans produits par Madame [Y] postérieurement à l’acte de vente sont dépourvus de toute valeur contractuelle, s’agissant de plans simplement destinés à visualiser les travaux modificatifs acquéreurs commandés en cours de chantier.

Sur ce, il résulte des pièces du dossier que le seul plan annexé à l’acte authentique ne fait pas mention des hauteurs sous plafond et qu’aucun plan de coupe n’a été fourni à Madame [Y] lors de la vente. La seule référence à la hauteur sous plafond apparaît sur un plan modificatif, partiel, qui ne peut être considéré comme faisant partie des prescriptions contractuelles.

Il n’est dès lors pas suffisamment démontré par Madame [Y] que la société promottrice a manqué à son obligation de délivrance conforme.

Subsidiairement, Madame [Y] fait valoir que la nullité du contrat doit être recherchée sur le fondement de la réticence dolosive, la société KAUFMAN & BROAD ne l’ayant pas informée de la modification du permis de construire et de la hauteur sous plafond.

En réplique, la société KAUFMAN & BROAD fait valoir qu’il ne peut y avoir réticence dolosive dès lors que les hauteurs sous plafond n’entraient pas dans les prescriptions contractuelles, et qu’elles n’ont été modifiées qu’en raison d’une contrainte technique, dérogation prévue au contrat.

L’article L 261-11 du code de la construction et de l’habitation dipose que le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :

a) La description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu ;(…)

L’article R 261-13 du code de la construction et de l’habitation dispose que pour l’application de l’article L. 261-11, la consistance de l’immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements.

Il résulte donc bien des dispositions légales que la société KAUFMAN & BROAD se devait de transmettre à Madame [Y] des plans de coupe, lui permettant notamment d’apprécier la hauteur sous plafond de l’appartement finalement retenues à la suite de l’avis de l’architecte des bâtiments de France, et ce lors de la conclusion du contrat de vente.

Cet avis de l’ABF ne peut être qualifié de contrainte technique conformément aux prescriptions contractuelles. En effet, il est constant que cet avis était connu de la société promotrice au plus tard le 14 avril 2017, date de dépôt de la demande de modification du permis de construire. Ainsi lors de la conclusion du contrat de vente le 31 août suivant, la société KAUFMAN & BROAD savait pertinnement que la hauteur sous plafond serait inférieure à celle normalement attendue dans l’achat d’un appartement, à savoir 2,50 mètres.

Il est dès lors démontré que la société KAUFMAN & BROAD a retenu une information qui avait nécessairement un caractère déterminant pour Madame [Y], et était en lien direct et nécessaire aver le contenu du contrat entre les parties.

En ne produisant pas les plans de coupe, ou ne portant pas l’attention de Madame [Y], co-contractante profane, alors qu’en sa qualité de promotteur professionnel elle est tenue à une obligation d’information particulière dont le contenu est légalement défini dans les dispositions du code de la construction et de l’habitation, la société KAUFMAN & BROAD a commis une retenue d’information essentielle au consentement de Madame [Y] qui constitue un manquement à la bonne foi sur laquelle le contractant est en droit de compter.

Cette dissimulation était nécessairement intentionnelle, la société KAUFMAN & BROAD ne pouvant ignorer le contenu de son obligation d’information, et attendra le mois de mars 2019 pour le porter à la connaissance de l’acquéreur à l’occasion de TMA, soit trois mois avant la livraison. Cette attitude démontre la volonté du vendeur de dissimuler l’information jusqu’à un moment dans l’avancée des travaux où l’acquéreur sera en difficulté pour refuser d’accepter la modification.

Par conséquent, le consentement de Madame [Y] a été vicié lors de la conclusion du contrat par la réticence dolosive dont s’est rendue coupable la société KAUFMAN & BROAD en ne lui transmettant pas l’information relative à la modification des hauteurs sous plafond dans l’appartement vendu.

Les deux contrats de vente étant nécessairement interdépendants, Madame [Y] n’ayant pas eu la volonté d’acheter la place de parking en dehors de l’achat de l’appartement, la nullité du premier contrat entraîne la nullité du second contrat.

La résolution des deux contrats de vente sera par conséquent prononcée, avec publication auprès du Service de la publicité foncière.

Sur la nullité du prêt

Madame [Y] sollicite la nullité subséquente de son contrat de prêt. La nullité du contrat de vente entraîne nécessairement la nullité du crédit immobilier affecté à cette vente.

Toutefois, la banque SOCIETE GENERALE auprès de laquelle le prêt a été contracté n’a pas été assignée, et n’est dès lors pas partie à l’instance.

Par conséquent, le tribunal n’est pas valablement saisi de cette demande et ne peut statuer dessus.

Sur les restitutions

En conséquences des résolutions, la société KAUFMAN & BROAD sera condamnée à verser à Madame [Y] la somme de 288.156,64 € en restitution du prix de vente de l’appartement, travaux modificatifs acquéreurs compris, et à la somme de 20.000 € en restitution du prix de vente de l’emplacement de parking avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2019.

La somme de 13 100 € séquestrée par Madame [Y] en compte CARPA lui sera restituée.

Sur la responsabilité de la société KAUFMAN & BROAD

L’artcile 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Madame [Y] argue d’un préjudice de jouissance en ce que l’appartement aurait dû lui être livré au plus tard au cours du quatrième trimestre 2018 et qu’en raison des non-conformités elle n’a pas pu en prendre livraison. Elle fait valoir qu’elle a dès lors été privée la jouissance d’un appartement conforme à celui qu’elle entendait acquérir, préjudice qu’elle évalue à la somme de 53.000 € sur la base d’une indemnité mensuelle de 1000 €.

En réplique la société KAUFMAN & BROAD fait valoir que Madame [Y] ne produit aucune pièce justificative à l’appui de ce préjudice et qu’en outre les désordres allégués ne rendent pas l’appartement impropre à sa destination, et qu’elle aurait dès lors pu en prendre possession pour y vivre.

Sur ce, il ne peut être reproché à Madame [Y] de ne pas avoir pris livraison du bien au regard du dol retenu à l’encontre de la société défenderesse. Toutefois il n’est pas apporté par celle-ci d’éléments quant à l’évaluation d’un préjudice à 1.000 € par mois. Il lui sera alloué en réparation de ce préjudice une somme de 10.000 €.

Madame [Y] sollicite également le paiement d’une somme relative à son préjudice financier à hauteur de 17 .910 € correspondant à l’augmentation des taux d’emprunt.

Elle fournit le tableau d’amortissement de son emprunt et affirme que les taux ont depuis lors doublé, sans apporter aucun élément justificatif.

Elle sera déboutée de sa demande.

Sur les frais engagés, Madame [Y] sollicite le versement de la somme de 29.210 € correspondant aux charges de copropriété, à la taxe foncière, et à l’assurance d’un logement dont elle n’a pu bénéficier.

La société KAUFMAN & BROAD ne réplique pas sur ce point.

Il est incontestable que la résolution de la vente entraîne obligation pour le vendeur de rembourser l’ensemble des frais engagés durant la vie du contrat du fait de l’effet rétroactif de la résolution du contrat. Dès lors, la société KAUFMAN & BROAD sera condamnée à lui verser la somme de 27.110 €, la somme sollicitée au titre du dressing et de la cuisine n’étend pas justifiée.

Sur le préjudice moral Madame [Y] indique avoir été très affectée de ne pas avoir pu prendre possession de son bien qui aurait dû être la résidence principale.

Les conséquences de la réticence dolosive de la société Kaufman émeraude ont nécessairement causé un préjudice moral à Madame [Y] qu’il est possible d’évaluer à la somme de 5.000 €.

En conclusion, la société KAUFMAN & BROAD sera condamnée à payer à Madame [Y] :

– la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

– la somme de 27.110 € en réparation de son préjudice financier pour les frais engagés durant la vie du contrat,

– la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur l’appel en garantie à l’égard de la société atelier empreinte et de son assureur la Lloyds

La société KAUFMAN & BROAD sollicite d’être relevée et garantie de ses condamnations par la société ATELIER EMPREINTE qui était en charge de la maîtrise d’œuvre de conception de suivi architectural de l’opération. Elle fait valoir que le maître d’œuvre avait à sa charge l’analyse de la notice descriptive de vente et la mise à jour des plans. Elle soutient qu’une discordance entre les plans annexés à l’acte de vente et ceux issus du permis de construire modificatif est imputable à la société ATELIER EMPREINTE.

En réplique la société ATELIER EMPREINTE et la société LLOYD’S répliquent que le maître d’œuvre n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité et que les plans fournis sont conformes au contrat de maîtrise d’œuvre. Elles font valoir que le maître de l’ouvrage n’a pas demandé au maître d’oeuvre de précisions sur les hauteurs sous plafond.

Sur ce, il n’est pas démontré par la société KAUFMAN & BROAD que le maître d’œuvre a commis une faute à son égard dans la fourniture des plans, n’étant pas démontré qu’il avait pour obligation de fournir les plans de coupe à son égard. Cette obligation reposait sur lui en sa qualité de vendeur en vue de les transmettre aux futurs acquéreurs, et il appartenait dès lors de les exiger auprès du maître d’oeuvre.

Dès lors la société KAUFMAN & BROAD sera déboutée de sa demande de relevé et garantie par les sociétés ATELIER EMPREINTE et LLOYD’S.

Il sera constaté qu’il n’a été formé aucune demande à l’encontre de la société SMABTP et la société SOMIBAT qui seront dès lors mises hors de cause.

Sur les demandes accessoires

La société KAUFMAN & BROAD, qui perd à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise en référé.

En considération de l’équité, la société KAUFMAN & BROAD sera condamnée à payer à Madame [Y] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait droit aux autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après par jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe, après débats publics, réputé contradictoire et en premier ressort:

METTONS HORS DE CAUSE les sociétés SOMIBAT et SMABTP,

PRONONCE la résolution de la vente de l’appartement signée le 31 août 2017 entre la société KAUFMAN & BROAD et Madame [O] [Y], et reçu par Maître [K] [J], notaire à [Localité 6] (Bouches-du-Rhône) publiée et enregistrée au services de la publicité foncière de [Localité 1] 2ème le 22 septembre 2017, volume 2017P n°6690,

PRONONCE la résolution de la vente de la place de stationnement signée le 31 août 2017 entre la société KAUFMAN & BROAD et Madame [O] [Y], et reçu par Maître [K] [J], notaire à [Localité 6] (Bouches-du-Rhône) publiée et enregistrée au service de la publicité foncière de [Localité 1] 2ème le 22 septembre 2017, volume 2017P n°6688,

DIT que le tribunal n’est pas valablement saisi de la demande relative à la nullité du contrat de prêt,

DIT que la décision sera publiée par la société KAUFMAN & BROAD auprès du service de la publicité foncière,

CONDAMNE la société KAUFMAN & BROAD à verser à Madame [Y] la somme de 288.156,64 € en restitution du prix de vente de l’appartement, travaux modificatifs acquéreurs compris, et à la somme de 20.000 € en restitution du prix de vente de l’emplacement de parking avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2019 ;

ORDONNE la restitution à Madame [Y] de la somme de 13 100 € séquestrée en compte CARPA,

CONDAMNE la société KAUFMAN & BROAD à payer à Madame [Y] :

– la somme de 5000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

– la somme de 27 110 € en réparation de son préjudice financier pour les frais engagés durant la vie du contrat,

– la somme de 10 000 € en réparation de son préjudice de jouissance.

DEBOUTE Madame [Y] de sa demande au titre du préjudice financier,

CONDAMNE la société KAUFMAN & BROAD aux dépens, en ce compris les frais d’expertise en référé,

CONDAMNE la société KAUFMAN & BROAD à verser à Madame [Y] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les autres parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise en disposition au greffe, par la Chambre de la Construction du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, la minute étant signée par M^me DELSUPEXHE Laure, Vice-présidente, et M^me PECOURT Marie, greffière.

LE GREFFIER LE PRESIDENT