TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/03159

N° Portalis DBX4-W-B7J-UQB3

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 22 Décembre 2025

S.A. PROMOLOGIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice

C/

[I] [S]

[R] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Décembre 2025

à la SCP MONFERRAN -ESPAGNO – SALVADOR

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le lundi 22 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 novembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, Société Anonyme d’HLM, dont le siège social est sis “[Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marguerite COUSTAL-CROOK de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [S]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [V]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 5 septembre 2017, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [S] [I] et Madame [V] [R] un logement n°19 et un emplacement de parking situés [Adresse 2] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 436,05 euros, 12,06 euros pour les accessoires et 15,09 euros pour le parking, outre une provision sur charges mensuelle de 75,53 euros.

Le 2 février 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [S] [I] et Madame [V] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 février 2024.

Par exploit en date du 16 avril 2024, la SA PROMOLOGIS a attrait Monsieur [S] et Madame [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Toulouse, statuant en référé, aux fins notamment de constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire inséré dans le contrat.

Par ordonnance en date du 29 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, a débouté la SA PROMOLOGIS de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ainsi que de sa demande en paiement.

Par acte d’huissier en date du 12 mai 2025, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [S] [I] et Madame [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 6234,83 euros, représentant les loyers et charges impayés, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu’à leur départ effectif des locaux,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 mai 2025.

A l’audience du 3 novembre 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, maintient les demandes de son assignation à laquelle il sera renvoyée pour l’exposé des moyen et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 8207,66 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre comprise.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice signifié à étude le 12 mai 2025, Monsieur [S] [I] et Madame [V] [R] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 5 septembre 2017 contient une clause résolutoire (article 4-7) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3954,21 euros a été signifié le 2 février 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Il ressort de l’examen du décompte et des pièces produites au débat que si la somme de 3954,21 euros était effectivement due par le locataire à la date du 2 février 2024, cette dette résulte d’un indu d’allocations d’aide au logement, qui a donné lieu à remboursement du bailleur auprès de la caisse d’allocations familiales, et donc à imputation des sommes au débit du compte du locataire.

Toutefois, la dette ne peut être strictement assimilée à une dette de loyer au sens de la clause résolutoire, qui doit être interprétée de façon stricte.

Il résulte de la pièce n°9 produite au débat que la caisse d’allocations familiale (CAF31) avait laissé le choix au bailleur de continuer la retenue mensuelle des prestations du locataires ou un remboursement intégral.

C’est en conséquence le choix du bailleur, au regard de l’indu du locataire, de procéder au remboursement intégral qui a porté le compte débiteur.

Dans ces circonstances, la clause résolutoire ne saurait être acquise et la demande à ce titre sera rejetée.

— Sur la résiliation au titre des manquements contractuels

L’article 1224 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En matière de baux d’habitation, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment :

— De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

— D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

— De répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

— De prendre à sa charge l’entretien courant du logement ;

— De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En cas de manquement suffisamment grave à l’une ou l’autre de ces obligations essentielles du locataire, le juge peut ainsi résilier le contrat ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant un délai au locataire pour exécuter ses obligations.

Il ressort en l’espèce du décompte produit au débat que Monsieur [S] [I] et Madame [V] [R] n’ont réglé que très irrégulièrement les loyers et ont laissé s’accumuler une dette locative, outre celle induite par l’indu de prestations sociales relatives au logement, de sorte qu’ils sont débiteurs d’une somme de 8207,66 euros à la date du 27 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie de prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs des locataires, d’autant que ceux-ci ne se sont pas présentés à l’audience pour s’expliquer sur leurs manquements contractuels ou solliciter des délais de paiements.

L’expulsion de Monsieur [S] [I] et Madame [V] [R] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 27 octobre 2025 démontrant que Monsieur [S] [I] et Madame [V] [R] restent devoir la somme de 8207,66 euros, mensualité de septembre comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Monsieur [S] [I] et Madame [V] [R], non comparants, n’apportent de fait aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 8207,66 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Monsieur [S] [I] et Madame [V] [R] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du présent jugement jusqu’à la libération effective des lieux matérialisé par les remises des clés.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [S] [I] et Madame [V] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir SA PROMOLOGIS, Monsieur [S] [I] et Madame [V] [R] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SA PROMOLOGIS de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le conclu le 5 septembre 2017 entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [S] [I] et Madame [V] [R] concernant le logement n° 19 et un emplacement de parking situés [Adresse 2] à [Localité 7] aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [I] et Madame [V] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [I] et Madame [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [V] [R] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 8207,66 euros (décompte arrêté au 27 octobre 2025, comprenant les loyers et charges), avec les intérêts au taux légal à compter du jugement;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [V] [R] à payer à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [I] et Madame [V] [R] à verser à SA PROMOLOGIS une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [I] et Madame [V] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,