ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

DOSSIER : N° RG 24/01257 et 25/2898 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SWVS

NAC: 30Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 7

ORDONNANCE DU 02 Octobre 2025

(Jonction – Expertise)

Madame BLONDE, Juge de la mise en état

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS : à l’audience publique du 04 Septembre 2025, les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Octobre 2025, date à laquelle l’ordonnance est rendue.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GERSIM, RCS [Localité 15] 323 683 680, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Philippe ELKAIM de la SELEURL CABINET ELKAIM, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 116

DEFENDERESSES

Madame [J] [L], [N] [P], demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Joëlle GLOCK de la SCP FOSSAT-GLOCK, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 148

S.D.C. [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Manuel FURET de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 66

Par acte d’huissier de justice du 04 mars 2024, la SARL GERSIM a fait assigner Madame [J] [P] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’obtenir notamment indemnisation de son trouble de jouissance, remboursement de factures et réfaction du loyer et des charges dans l’attente de la remise en conformité du local donné à bail.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 05 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SARL GERSIM a saisi le juge de la mise en état d’un incident et demande au magistrat, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, de :

— désigner un expert judiciaire compétent en matière de bâtiment et de travaux publics, afin de procéder à une expertise des locaux sis [Adresse 11].

— FIXER les missions de l’expert, notamment :

* Se rendre sur les lieux situés au [Adresse 10] et convoquer les parties préalablement ainsi que leurs conseils

* Se faire communiquer tout document utile à l’accomplissement de sa mission et faire entendre tout sachant

* Examiner l’état actuel de la cave et identifier les causes des désordres constatés.

* Déterminer la nature et l’ampleur des travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations d’eau.

* Distinguer si l’origine des désordres provient d’une partie privative ou d’une partie commune

* Évaluer les travaux effectués par la propriétaire à la suite de sa condamnation.

* S’adjoindre si besoin d’un sapiteur, technicien ou consultant en la matière

* Déposer son pré-rapport dans le délai de six mois suivant la réunion d’expertise et le communiquer aux parties

* Permettre aux parties de faire valoir leurs observations selon dires annexés au pré-rapport en application des dispositions de l’article 276 du Code de procédure civile

— fixer la provision sur les honoraires de l’expert judiciaire à consigner au greffe de la juridiction dans le délai déterminé par l’ordonnance à intervenir

— surseoir à statuer sur les demandes au fond dans l’attente de dépôt du rapport d’expertise,

— dire que l’ordonnance sera exécutoire de plein droit.

Par ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 1er juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, Madame [J] [P] demande au juge de la mise en état, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, de :

— prendre acte de ce que Madame [P] ne s’oppose pas à la mesure d’expertise sollicitée sous les réserves que dessus et les compléments de mission sollicités comme suit :

/- 1 – Se rendre sur les lieux situés au [Adresse 10] et convoquer les parties préalablement ainsi que leurs conseils

/-2 – Se faire communiquer tout document utile à l’accomplissement de sa mission et faire entendre tout sachant

/-3 – Examiner l’état actuel de la cave et préciser si son état pouvait être différent en 2002 .

/-4 – Déterminer la nature et l’ampleur des travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations d’eau.

/-5 – Distinguer si l’origine des désordres provient d’une partie privative ou d’une partie commune

/-6 – Évaluer les travaux effectués par la propriétaire à la suite de sa condamnation.

/-7 – S’adjoindre si besoin d’un sapiteur, technicien ou consultant en la matière

/-8 – Décrire et vérifier les conditions d’accès à la cave, l’exiguïté et déclivité naturelle de l’accès , la nature des ouvrages préexistants (ancienne échelle meunière) en préciser la période supposée d’installation et l’état supposé en 2002 au moment où GERSIM est entré dans les lieux, l’entretien qui a pu en être réalisé depuis ;

/-9 – Décrire et vérifier la nature des ouvrages métalliques neufs que la concluante à fait installer vérifier et préciser leur conformité notamment en termes d’absence de dangerosité

/- 10/- Etablir au besoin avec les services d’un sapiteur comptable les comptes entre parties et notamment établir depuis le 3e Trimestre 2020, relevé précis des appels et paiements opérés par GERSIM en ce compris les consignations en rapport aux loyers appelés.

/-11- Déposer son pré-rapport dans le délai de six mois suivant la réunion d’expertise et le communiquer aux parties

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, Madame [J] [P] a fait appeler en cause le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, sollicitant notamment la jonction de cette affaire avec l’affaire principale.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie sur incident en date du 04 septembre 2025.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 02 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la jonction

Madame [J] [P] sollicite que soit ordonnée la jonction de l’instance principale enrôlée sous le numéro RG 24/1257 avec son appel en cause enrôlé sous le numéro RG 25/2898.

Par application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut en effet, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il est, au présent cas, d’une bonne administration de la justice de procéder à la jonction de ces deux affaires, jonction à laquelle aucune des parties ne s’oppose.

Sur la demande d’expertise

Par application de l’article 789 du Code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Il résulte des articles 232 et 263 du code, que le juge peut ordonner une expertise s’il existe un motif légitime et qu’il s’avère nécessaire de recourir à cette mesure pour établir des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

L’article 143 du Code de procédure civile prévoit pour sa part que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Enfin l’article 146 du Code de procédure civile dispose qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée que si la partie qui l’allègue ne dispose pas des éléments nécessaires pour la prouver.

En aucun cas, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, la SARL GERSIM sollicite une expertise en vue de déterminer les désordres et vices de construction, d’en déterminer les causes et les travaux de remise en état ainsi que les responsabilités en cause et l’évaluation des préjudices.

Elle fait en effet valoir que Madame [J] [P] a été condamnée à réaliser des travaux de remise en état nécesssaires à un usage normal de la cave louée, mais que celle-ci n’a pas procédé à des travaux suffisants, des désordres persistants toujours. Elle ajoute que de nouveaux désordres sont même apparus et qu’il est nécessaire d’en déterminer l’origine.

Madame [J] [P] ne s’oppose pas à l’expertise sollicitée demandant toutefois d’en adapter certains chefs de mission.

Sur ce point, il ressort des éléments du dossier que, par ordonnance en date du 12 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné notamment à Madame [J] [P] de faire exécuter les travaux de remise en état nécessaires à un usage normal de la cave louée à la SARL GERSIM sous astreinte de 100 € par jour de retard durant un délai de deux mois passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Il n’est pas contesté que la défenderesse a procédé à la réalisation de travaux, la SARL GERSIM en contestant toutefois le caractère suffisant.

Il est en outre constant qu’une instance est actuellement pendante devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse sur la question de la liquidation de l’astreinte et sur l’éventuel prononcé d’une nouvelle astreinte.

La SARL GERSIM produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024 mentionnant que « les marches [de l’escalier métallique] sont raides et étroites ; Une fois arrivé dans la cave, je peux constater que cette dernière est vide ; elle est également très humide car l’eau coule en goutte à goutte depuis le plafond ; Dans la seconde partie de la cave, les murs sont encore plus humides que les précédents et je peux constater que des étais de soutènement ont été installés au niveau des linteaux ; la poutre du linteau est pourrie et des champignons sont présents de chaque côté ; je constate également que les joints des briques des voûtes se délitent ; Je peux constater que l’accès de la cave est dangereux, que la cave est inexploitable en l’état et qu’elle est inexploitée ».

Ainsi, ces constatations posent la question du caractère suffisant ou non des travaux réalisés par Madame [J] [P] et de la charge des travaux à réaliser, le local, objet du bail commercial faisant partie d’une copropriété.

Or, la lecture de l’assignation démontre que la SARL GERSIM sollicite une réfaction du loyer et des charges pour une durée déterminée courant jusqu’à la réalisation des travaux mis à la charge de sa bailleresse par de précédentes décisions de justice et notamment par l’ordonnance du juge des référés en date du 12 juin 2023.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expertise formée par la requérante selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

En revanche, il n’entre pas dans la mission de l’expert de préciser si l’état de la cave pouvait être différent en 2002 ou de décrire et vérifier les conditions d’accès à la cave, l’exiguïté et la déclivité naturelle de l’accès, la nature des ouvrages préexistants (ancienne échelle meunière) en préciser la période supposée d’installation et l’état supposé en 2002 au moment où GERSIM est entré dans les lieux, l’entretien qui a pu en être réalisé depuis, la charge de la preuve sur ces points appartenant aux seules parties.

Il en va de même de la question du relevé précis des appels et paiements opérés par la locataire en ce compris les consignations en rapport aux loyers appelés, cette question relevant de l’office des parties quant à sa preuve.

En outre, Madame [J] [P] ne forme à ce stade aucune demande de condamnation à l’encontre de la SARL GERSIM justifiant une expertise sur ce point au regard de l’éventuelle complexité de la demande et à la lecture des éléments apportés au préalable par les parties sur cette question.

Sur les demandes accessoires

Les frais et dépens seront quant à eux réservés en fin d’instance.

PAR CES MOTIFS

Nous Aude BLONDE, juge de la mise en état statuant par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

ORDONNONS la jonction entre le dossier RG 25/2898 et le dossier RG 24/1257, l’affaire étant désormais appelée sous ce dernier numéro

ORDONNONS avant dire droit une expertise et COMMETTONS pour y procéder

Madame [H] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Mèl : [Courriel 12]

Ou à défaut

Monsieur [U] [C]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 14]

étant expressément rappelé que l’expert pourra s’adjoindre, si besoin, un sapiteur de son choix d’une spécialité distincte de la sienne,

Avec mission de :

1°/ prendre connaissance des conventions et/ou documents contractuels et décisions de justice intervenus entre les parties et donner tous éléments techniques

2°/ visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, les locaux situés au [Adresse 10] ; les décrire ; entendre tous sachants ;

3°/ Examiner l’état actuel de la cave et identifier les causes des désordres constatés ;

4°/ Déterminer la nature et l’ampleur des travaux nécessaires pour remédier à ces désordres ; les chiffrer ;

5°/ Distinguer si l’origine des désordres provient d’une partie privative ou d’une partie commune ;

6°/ Décrire et évaluer les travaux effectués par la propriétaire notamment à la suite de sa condamnation prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse le 12 juin 2023 ;

7°/ Donner tous les éléments utiles à la solution du litige ;

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boîte structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 13]) ;

Disons que les opérations d’expertise se dérouleront sous la surveillance du magistrat chargé de la surveillance des expertises du tribunal judiciaire de Toulouse ;

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert, celui-ci sera remplacé d’office ou à la requête de la partie la plus diligente ;

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement ;

Par ailleurs au titre du respect du contradictoire, et afin que les parties soient clairement informées des pièces versées au débat et qu’elles puissent vérifier sans difficulté ni confusion qu’elles sont bien en possession de celles-ci, nous demandons que toutes les pièces transmises soient obligatoirement numérotées en continu (1, 2, 3, etc.) et accompagnées d’un bordereau de transmission les listant précisément. Les pièces transmises par voie électronique sur la plateforme OPALEXE, comme celles diffusées par courrier postal, sont à numéroter en continu et à nommer au niveau de leur intitulé (Exemple : Pièce n°1 + nom de la pièce ou P1 + nom de la pièce avec une pièce correspondant à un document PDF) et accompagnées d’un bordereau de transmission au format PDF;

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L.143 du livre des procédures fiscales

Disons que l’original du rapport définitif (deux exemplaires) sera déposé au greffe du service des expertises du tribunal judiciaire de Toulouse, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans un délai de 6 MOIS à compter de l’acceptation de sa mission par l’expert, sauf prorogation expresse ;

Ordonnons à la SARL GERSIM de consigner au greffe du tribunal une somme de 3.000 euros dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause ;

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées.

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité ;

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas. Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties conformément à la charte OPALEXE de la cour d’appel de Toulouse ; Invitons le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation

RESERVONS les demandes relatives aux frais et dépens en fin d’instance

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 04 mai 2026 à 08 heures 30 et invitons les parties à conclure en lecture du rapport d’expertise avant cette audience si celui-ci a été déposé.

Ainsi jugé à [Localité 15] le 02 octobre 2025.

La Greffière La Juge de la Mise en Etat