TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [G] [C], Madame [A] [D] épouse [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08910 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55EV

N° MINUTE :

7/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 26 mai 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de , vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par M. [K] [C] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

Madame [A] [D] épouse [C], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mai 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 26 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08910 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55EV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2015 à effet rétroactif au 17 juin 2008, l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [G] [C] sur des locaux situés au [Adresse 4] ([Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 349,05 euros.

Mme [A] [D] épouse de M. [C], est cotitulaire du bail.

Par actes de commissaire de justice du 29 juin 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires une sommation de payer la somme principale de 3960 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par actes de commissaire de justice du 9 septembre 2024, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [C] et Mme [A] [D] ép. [C] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  8071,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai inclus avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 29 juin 2023,

— les loyers dus du 30 mai 2024 jusqu’à la résiliation du bail,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du mois de juin 2024 jusqu’à libération des lieux, l’indemnité étant actuellement de 656,50 euros

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer, d’assignation et de son éventuelle exécution.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 mars 2025 l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH représenté par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au mois de février 2025 inclus, s’élève désormais à 9200 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH à laquelle il s’en est rapporté oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

M. [G] [C] est régulièrement représenté par son fils lequel expose que ses parents ont rencontré des difficultés pour régler le loyer, que son père est à la retraite et que sa mère perçoit des ressources mensuelles de 600 euros. Il reconnait le principe et le montant de la dette qu’il propose de régler par des mensaulités de 300 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [A] [D] ép. [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

L’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte que le solde est perpétuellement débiteur et ce depuis plusieurs années. A la date du 28 février 2025, M. [G] [C] et Mme [A] [D] ép. [C] devaient au bailleur la somme de 8766,78 euros, soustraction faite des frais de procédure pour un total de 433,22 euros.

M. [G] [C] a d’ailleurs reconnu ce montant à l’audience.

M. [G] [C] et Mme [A] [D] ép. [C] seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024 date de l’assignation puisque les causes de la sommation de payer étaient entièrement réglées à cette date, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Compte-tenu de ce montant la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [G] [C] et Mme [A] [D] ép. [C] et leur expulsion.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de la situation des locataires exposée à l’audience et justifiée s’agissant de M. [G] [C] qui perçoit une retraite mensuelle de 902,39 euros, et de l’accord du bailleur, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités fixées au présent dispositif.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [C] et Mme [A] [D] ép. [C], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût des assignations mais non de la sommation de payer laquelle n’est pas nécessaire à l’introduction de la présente instance.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 7 juillet 2015 entre l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [G] [C] et Mme [A] [D] ép. [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8],

ORDONNE à M. [G] [C] et Mme [A] [D] ép. [C] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [G] [C] et Mme [A] [D] ép. [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [G] [C] et Mme [A] [D] ép. [C] à payer à l’établissement EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 8766,78 au titre de l’arriéré de loyers, charges et d’indemnités d’occupation arrêtée au mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024 ;

AUTORISE M. [G] [C] et Mme [A] [D] ép. [C] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [C] et Mme [A] [D] ép. [C] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 9 septembre 2024 mais non de la sommation de payer ;

DÉBOUTE l’établissement EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection