JUGEMENT DU

10 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/01835 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MHGS

S.A.R.L. ULUWATU, immatriculée au RCS DE [Localité 1] sus le numéro 851310086

C/

S.A.R.L. GPATRIMOINE

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CVS

la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES

délivrées le 10 Novembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du DIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

Greffière : Graziella CASAMATTA

Débats à l’audience publique du 13 OCTOBRE 2025.

Prononcé du jugement fixé au 10 NOVEMBRE 2025, par mise à disposition au greffe.

Jugement Contradictoire,

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ENTRE LA PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.R.L. ULUWATU, immatriculée au RCS DE [Localité 1] sus le numéro 851310086, demeurant [Adresse 1]

Représenté : Maître Nicolas VILLATTE de la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 150 B

D’UNE PART

ET

LA PARTIE DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. GPATRIMOINE, demeurant [Adresse 2]

Représenté : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 22B

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er avril 1993, M. [J] [A] a donné à bail commercial à M. [F] [W] des locaux correspondant au lot n° 3 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] à destination de tous commerces. Le bail a été renouvelé par acte notarié du 29 juillet 2002 pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2002 au bénéfice de la S.A.R.L. [T] moyennant un loyer annuel de 9 146,94 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance.

La S.A.R.L. [T] a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. ULUWATU selon acte du 23 juillet 2021 avec l’approbation du nouveau bailleur, la S.A.R.L. GPATRIMOINE.

La S.A.R.L. ULUWATU a fait signifier à la S.A.R.L. GPATRIMOINE une demande de renouvellement du bail par acte de commissaire de justice du 9 mars 2022 aux conditions précédentes, sauf à minorer le montant du loyer à 7 000 € hors taxes.

Suite à un mémoire préalable du 10 février 2023, la S.A.R.L. ULUWATU a fait assigner la S.A.R.L. GPATRIMOINE devant le juge des loyers commerciaux par acte de commissaire de justice du 19 avril 2023 pour solliciter :

— la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 à la somme annuelle de 6 198 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses du bail demeurant inchangées,

— le paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés outre la capitalisation des intérêts,

— subsidiairement, l’organisation d’une mesure d’instruction et la fixation du loyer provisionnel à 6 198 € hors taxes,

— la condamnation de son adversaire à payer une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de la défenderesse aux dépens et l’exécution provisoire de la décision.

Selon un mémoire n° 2 notifié par lettre recommandée du 4 avril 2024, la S.A.R.L. ULUWATU a conclu à titre principal à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 à la somme annuelle de 10 250 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses charges et conditions demeurant inchangées avec condamnation de son adversaire aux intérêts de retard au taux légal sur les arriérés et capitalisation, à titre subsidiaire à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 à la somme annuelle de 6 198 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses charges et conditions demeurant inchangées avec condamnation de son adversaire aux intérêts de retard au taux légal sur les arriérés et capitalisation, ou à l’organisation d’une mesure d’instruction avec fixation du loyer provisionnel à 6 198 €, et en toutes hypothèses à la condamnation de son adversaire aux dépens et à lui payer une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire de la décision.

La S.A.R.L. GPATRIMOINE a répliqué par mémoire daté du 4 avril 2024 et a conclu à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 au montant de 14 760 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses charges et conditions demeurant inchangées, avec rejet de la demande de restitution de trop perçu de loyer, subsidiairement à l’organisation d’une expertise avec fixation du loyer provisionnel à 14 760 € et avec condamnation de son adversaire à lui payer 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 13 mai 2024, le juge des loyers commerciaux a rejeté la demande de fixation du loyer du bail renouvelé à 10 250 € faute d’accord parfait entre les parties à ce sujet, ordonné une expertise avant dire droit, désigné M. [D] [P] pour y procéder et fixé le loyer pendant l’instance au montant de 13 948,08 € hors taxes hors charges.

L’expert a déposé un rapport daté du 8 janvier 2025 proposant une valeur locative de 11 390 € hors taxes hors charges pour 23,73 m² pondérés.

Selon son mémoire après expertise notifié par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 7 mai 2025, la S.A.R.L. ULUWATU soutient que :

— le [Adresse 5] où se situe le commerce est certes attractif et touristique mais souffre d’une recrudescence d’incivilités et d’insécurité, et dans la suite des mesures sanitaires liées à la pandémie, une diminution drastique de l’affluence des clients a été constatée dans les bars, restaurants et discothèques,

— l’expert a décrit l’évolution des facteurs locaux de commercialité en retenant une augmentation de la population qui accroît nécessairement le potentiel de clientèle, une hausse des nuitées d’hôtel reflétant une augmentation potentielle des commerces du secteur touristique, le prolongement de la ligne 1 de tramway qui favorise l’accès au centre-ville et donc au commerce considéré dont l’arrêt le plus proche est à moins de 100 mètres, et la livraison du parking Feydeau en 2013 qui facilite le stationnement à proximité, ce qui a conduit l’expert à conclure à une évolution notable et durable de ces facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du bail,

— si elle proposait une pondération des surfaces mises à disposition à 20,66 m² et une valeur de voisinage de 300 € le m², elle s’en remet à l’avis de l’expert en citant ses explications pour admettre une surface pondérée de 23,73 m² et une valeur de voisinage de 480 € le m², soit un total de 11 390 € hors taxes hors charges.

Elle a conclu à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 à la somme annuelle de 11 390 € hors taxes hors charges, à la condamnation de la défenderesse au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés et à leur capitalisation conformément aux articles 1155 et 1154 du code civil et d’une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens avec exécution provisoire du jugement.

La S.A.R.L. GPATRIMOINE a répliqué dans son mémoire après expertise du 5 septembre 2025 que :

— par application des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce, le plafonnement du loyer au moment du renouvellement est le principe, sauf s’il existe une cause de déplafonnement ou que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné,

— le loyer plafonné à la date de renouvellement s’élève à 13 948,08 € hors taxes hors charges,

— les locaux bénéficient de l’attractivité du centre-ville, du quartier Decré partiellement piétonnier, de la chalandise du [Adresse 6], d’un réseau de transport idéal et d’une très bonne visibilité grâce à sa terrasse,

— elle accepte la pondération des surfaces retenue par l’expert à 23,73 m²,

— l’expert a retenu une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, ce qui est constitutif du motif de déplafonnement qu’elle invoquait, de sorte que le loyer pourra être fixé à la valeur locative et non au montant du loyer plafonné,

— en dépit des deux nouvelles références prises en compte par l’expert entre son pré-rapport et le rapport qui l’ont amené à réduire la valeur locative, il y a lieu de retenir la valeur initiale de 495 € le m²,

— l’expert n’a pas suffisamment tenu compte de la destination « tous commerces » ni de la terrasse qui sont deux facteurs de majoration de la valeur locative,

— compte tenu de la rareté de la clause « tous commerce » et du référencement de la terrasse du P’ti Zinc comme l’une des meilleures de [Localité 1] sur Internet, et au regard de la jurisprudence, les majorations doivent être revues à la hausse pour fixer une valeur de 14 095,62 €, prenant également en considération l’effet bonbonnière,

— pour tenir compte du transfert de charge de la taxe foncière, il convient de déduire son montant de 641 € de la valeur locative et non un pourcentage qui peut évoluer et doit être calculé sur le loyer plafonné,

— le loyer du bail renouvelé doit en conséquence être fixé à 13 454 €.

Elle a conclu à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 à la somme annuelle de 13 454 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions étant inchangées, et à la condamnation de son adversaire aux dépens, y compris les frais d’expertise, ainsi qu’à lui payer la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 octobre 2025, puis mise en délibéré avec l’indication que le jugement serait mis à disposition le 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable :

— des caractéristiques du local considéré,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité.

Les parties sont d’accord pour reconnaître que le loyer doit être fixé à la valeur locative, dès lors qu’il est admis qu’en tout état de cause l’évolution favorable et notable des facteurs locaux de commercialité décrite par l’expert peut justifier le déplafonnement.

Les parties sont également d’accord pour retenir la pondération des surfaces mises à disposition à 23,73 € le m².

La S.A.R.L. GPATRIMOINE demande de retenir la valeur de voisinage proposée par l’expert dans le cadre de son pré-rapport et donc d’écarter les deux nouvelles valeur dont il a tenu compte au rapport final.

Or, dans le cadre d’un débat contradictoire qui s’est poursuivi après le pré-rapport sur l’analyse de trois nouvelles références, dont deux ont été retenues, aucune objection n’a été émise au sujet de la pertinence de ces valeurs de comparaison.

Dans le cadre de ses conclusions, le bailleur n’apporte pas plus d’explication à sa contestation des deux valeurs supplémentaires retenues, alors que l’augmentation du nombre de valeurs de comparaison apporte plus de fiabilité aux calculs permettant de déterminer la valeur locative et que seules des caractéristiques trop différentes du bien expertisé permettraient de justifier leur exclusion.

En l’espèce, il faut souligner que les deux bars rajoutés sont situés [Adresse 7] et [Adresse 8], c’est à dire à des adresses situées à quelques pas du commerce considéré, et donc particulièrement pertinentes.

L’objection soulevée par la S.A.R.L. GPATRIMOINE sera donc écartée.

La contestation du coefficient de majoration retenu pour la clause de destination tous commerces n’est pas fondée sur des cas de jurisprudence précis.

Le taux de 10 % choisi par l’expert reflète bien l’avantage procuré par cette clause, qui n’est en l’espèce pas surmajorée par une clause de libre cession.

De même, l’expert a parfaitement tenu compte de l’avantage non négligeable que procure la terrasse en retenant le taux de 15 % par rapport aux autres commerces de référence n’en disposant pas, et en fixant un coefficient de 5 % pour les petites terrasses, dès lors que si la terrasse de plus de 50 m² permet au commerce d’éviter d’être peu visible dans une rue relativement étroite, il ne peut pas être considéré comme un avantage exceptionnel, c’est à dire celui dont bénéficient les commerces avec terrasses implantés sur des grandes places ou avec une vue dégagée sur un espace vert ou un cours d’eau.

Le référencement du [Adresse 9] et de sa terrasse sur Internet est d’ailleurs expliqué plus par l’ambiance et les prix pratiqués que par la situation, jugée en retrait.

Il en résulte que la valeur de voisinage dégagée par l’expert à 480 € le m² doit être validée.

La valeur locative à la date de renouvellement est en conséquence de 23,73 x 480 = 11 390 €.

En ce qui concerne la déduction de la charge exorbitante que représente le transfert de la taxe foncière, le bailleur n’a aucun intérêt à ce qu’elle soit de nouveau déduite de la valeur locative ainsi dégagée, alors que l’expert en a déjà tenu compte en opérant une correction équivalente aux valeurs moins nombreuses pour lesquelles le bailleur ne bénéficie pas de cet avantage.

Le pourcentage appliqué, équivalent à celui est procuré par rapport au loyer payé à la date de renouvellement, est un mode de déduction qui est plus avantageux pour le bailleur (3,9 %) que si une correction forfaitaire minimale était pratiquée, puisqu’elle est en général de 5 %.

Il convient donc de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 11 390 €.

Les intérêts seront dus sur les trop perçus de loyers et non les arriérés à compter de la première demande conformément à l’article 1352-7 du code civil et au fur et à mesure des échéances postérieures, et leur capitalisation sera ordonnée par années entières en application de l’article 1343-2 du même code.

L’expertise et la procédure se sont révélées d’intérêt commun, puisqu’elles permettent la fixation du montant du nouveau loyer de renouvellement, étant souligné qu’il existait un important écart entre les demandes des parties et que le prix fixé est une valeur intermédiaire.

Il convient en conséquence d’écarter le principe de l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante assume les dépens en les partageant par moitié entre les parties, et de ne fixer aucune indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

Fixe à 11 390 € hors taxes hors charges le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022,

Rappelle que les intérêts sur les trop perçus de loyer sont dus depuis la première demande de la locataire et au fur et à mesure des échéances postérieures, et que ces intérêts seront capitalisés par années entières,

Rejette toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Fait masse des dépens, y compris les frais d’expertise, et les partage par moitié entre les parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT