MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 03 Janvier 2025

N° RC 24/01817

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société EPIC VAL THOURAINE HABITAT

ET :

Association UDAF

[E] [B]

Débats à l’audience du 24 Octobre 2024

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à UDAF

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 03 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société EPIC VAL THOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M. [C] muni d’un pouvoir en date du 22 octobre 2024

D’une Part ;

ET :

Monsieur [E] [B]

né le 14 Mai 1963 à [Localité 10]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

Intervenant volontaire :

Association UDAF, dont le siège social est sis [Adresse 2], curateur de M. [B] [E]

comparante

EXPOSE DES MOTIFS

L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à M. [E] [B] un bien immobilier à usage d’habitation avec parking, situé [Adresse 4], par contrat sous-seing privé du 10 février 2022, pour un loyer mensuel de 308,47 € euros ainsi détaillé : loyer logement : 290,89 euros, loyer parking 17, 58 euros outre une provision sur charges de 22,54 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte d’huissier du 2 avril 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail ;

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [B] ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.385,02 euros à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 24 octobre, L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT- représenté par Mr [C]- actualise la dette locative à 2.102,43 . Il indique que les paiements ont repris depuis le placement sous curatelle de M. [B] en mai 2024. Un échéancier est en cours, dès lors le bailleur n’est pas oppsé à accorder des délais suspendant la clause résolutoire.

Bien que régulièrement convoqué par acte signifié à étude, M. [E] [B] n’est pas présent. Cependant, Mr [D], intervient volontaire en qualité de représentant de l’UDAF, désignée curateur aux biens et à la personne de Mr [B] par jugement du Juge des Tutelles du Tribunal judiciaire de Tours en date du 07 mai 2024, placant Monsieur [E] [B] sous le régime de la curatelle renforcée. Il expose que ce dernier, en grande difficulté pour la gestion de son budget, a su faire les démarches pour solliciter une mise sous curatelle. Il ressort de son budget établi par l’UDAF que celui ci est en mesure avec un salaire résiduel de 1.600 euros, déduction faite d’une saisie de la CAF, de supporter le loyer courant et l’apurement de la dette par mensualités de 100 euros et ce jusqu’à apurement total.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe non renseigné.

Le bailleur a été autorisé à produire en cours de délibéré la pièce justifiant de la saisine de la CCAPEX dans les delais légaux, ce qui a été fait le 4 novembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 janvier 2025 parmise à disposition au greffe et avancé au 03 janvier 2025 ce dont les parties ont été informées.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,dans sa rédation applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

Le bail conclu le 10 février 2022 contient une clause résolutoire.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.302,08 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2024.

Cependant, au regard des efforts réalisés depuis l’assignation, de la reprise du paiement du loyer courant, de l’accord du bailleur et de la situation actuelle de Mr [E] [B], il convient d’accorder à ce dernier des délais selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera sensée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Depuis la résiliation du bail, le locataire qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice au bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer et de la provision sur charges.

Le demandeur produit à l’appui de sa demande un décompte de la dette locative faisant apparaître une somme de 2.102,43 euros à la charge de Mr [E] [B] à la date du 22 octobre 2024 (mensualité de septembre inclus).

En conséquence, Mr [E] [B] sera condamné au paiement de la somme de 2.102,43 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 24 octobre (échéance de septembre inclus).

Sur les demandes accessoires

Mr [E] [B] partie perdante sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Condamne Mr [E] [B] à payer à L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de deux mille cent deux euros et quarante trois centimes (2.102,43) euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupations dus, arrêtée au 22 octobre 2024. (mensualité de septembre inclus) ;

Constate la résiliation du bail à la date du 9 mars 2024 ;

Dit qu’il sera sursis à l’exécution des poursuites et autorise, Mr [E] [B] à se libérer de sa dette de deux mille cent deux euros et quarante trois centimes (2.102,43 euros), en 21 mensualités de cent euros (100 euros) et une vingt deuxième et dernière mensualité réglant le solde en principal intérêts et frais ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant, en même temps que lui et pour la première fois lors de la première échéance de loyer suivant la signification du jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Mr [E] [B] d’avoir libéré les lieux situés à [Adresse 6], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Mr [E] [B] suivront alors le sort réservé par les articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Mr [E] [B] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Déboute l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamne Mr [E] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal au Préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection