5AA Minute N°

N° RG 25/00094 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GTQI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 09 MAI 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [B] [Z]

DEMANDERESSE

S.C.I. DE MAUPRIE

dont le siège social est sis “[Adresse 3]

Représentée par Maître Laurence TAUZIN, avocat au barreau de POITIERS,:

DEFENDEURS

Monsieur [X] [T]

né le 25 Novembre 1983 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 4]

Non comparant, non représenté

Madame [P] [I]

née le 05 Décembre 1996 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 MARS 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 11 AVRIL 2025, DATE PROROGEE AU 09 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 février 2020 à effet du 15 mars 2020, la SCI DE MAUPRIE a donné à bail à [P] [I] un logement situé à [Adresse 5] 600 [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 600 €.

Par acte sous seing privé du même jour, [X] [T] s’est porté caution des obligations de [P] [I].

Le 30 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire pour un montant de 4 574,13 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Ce commandement a été signifié à la caution le 4 septembre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 23 décembre 2024 et 10 janvier 2025, la SCI DE MAUPRIE a fait assigner en référé [P] [I] et [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement les locataires au paiement d’une provision d’un montant de 6 597,77 € au titre des loyers et charges dus au 30 novembre 2024, ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 654 €, avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner solidairement les locataires à verser la somme de 1 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Un diagnostic social et financier a été communiqué en cours d’instance.

Lors de l’audience du 14 mars 2025, la SCI DE MAUPRIE a maintenu ses demandes, par la voix de son Conseil, sauf à actualiser le montant de l’arriéré locatif à 9 213,77 euros au 7 mars 2025.

[P] [I] soutient que 220 puis 440 euros ont été réglés le 12 mars 2025, sans apparaître au décompte versé aux débats. Elle explique que sa situation a été compliquée par une dénonciation de sa situation à la Caisse d’allocations familiales, relative à sa situation avec Monsieur [T], duquel elle est séparée. Un recouvrement pour fraude a été diligenté par l’organisme, pour un montant de 30 600 euros. Elle explique qu’en raison de cette séparation, elle recherche un nouveau logement ; elle a par ailleurs procédé au dépôt d’un dossier de surendettement. Le logement est toujours également occupé par [X] [T]. Le nouveau compagnon de [P] [I], qui est enceinte, y vit également. La locataire perçoit un salaire de 580 euros en tant qu’agent d’entretien en CDI. Elle n’a pas de crédit et ses deux enfants de 8 et 7 ans résident habituellement chez leur père. Elle ne contribue pas financièrement à leur entretien et à leur éducation. Son compagnon est chauffeur routier, ce qui lui procure un revenu mensuel de 2 000 euros environ, sans charges de famille.

[X] [T], qui a été cité à domicile, n’est ni présent, ni représenté.

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 11 avril 2025, délai qui a été prorogé au 9 mai 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat.

En cours de délibéré, par courrier du 18 mars 2025, le Conseil de la SCI DE MAUPRIE a confirmé la perception de deux virements de 220 et 440 euros le 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, la dette a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention contre les expulsions locatives le 2 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandment resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 30 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 31 octobre 2024. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours, soit 654 €.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 8 553,77 € au 14 mars 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de mars 2025, et les versements de 220 et de 440 euros du même jour.

S’agissant de la situation de la locataire, le diagnostic social et financier expose que [P] [I] perçoit un salaire de 200 à 500 euros en tant qu’agent d’entretien ; qu’elle reçoit ses deux filles, qui résident chez leur père, selon des modalités classiques ; que si elle a emménagé en 2020 avec un nouveau compagnon dans le logement qui intéresse la procédure, celui-ci n’a pas quitté le logement après leur séparation survenue en 2022, de sorte qu’une cohabitation s’est instaurée en dépit des violences verbales et des alcoolisations quotidiennes de l’intéressé, que la locataire n’a pas signalé à la gendarmerie. Cette situation a justifié un contrôle de la Caisse d’allocations familiales, ce qui a occasionné une suppression de droits au constat de l’existence d’une vie maritale. Les droits sociaux de [P] [I] (allocations logement, allocations familiales et prime d’activité) sont ainsi retenus pour apurer une créance de 15 000 euros. Dans ce contexte, la situation de surendettement présentée par [P] [I] a été déclarée recevable en décembre 2024 et orientée vers une procédure de rétablissement personnel. Au total, la fragilité personnelle de la locataire, d’une part, et de sa situation administrative, d’autre part, ont conduit les services sociaux à orienter la locataire vers un suivi adapté, incluant sa prise en charge au sein d’une structure.

S’agissant de l’incidence de la procédure de surendettement, l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« VIII.- Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’ effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, dans sa décision du 18 février 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Vienne a décidé d’imposer un effacement total des dettes de [P] [I] à l’égard de la SCI DE MAUPRIE, qui en a été avertie par lettre du même jour, qu’elle verse aux débats.

En vertu de cette décision, le juge des contentieux de la protection ne peut que considérer que la dette de loyer, actualisée à la somme de 8 553,77 euros postérieurement à l’audience, est concernée au moins pour partie par l’ effacement des dettes, intervenu le 18 février 2025.

Sur ce point, aucune des parties n’indique d’ailleurs que les mesures imposées auraient fait l’objet d’une contestation.

Or, en l’absence de production, par l’une ou l’autre des parties, des dettes concernées par les mesures imposées, celles-ci seront arrêtées à 5 943,77 euros, correspondant au montant de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024, étant rappelé que la Commission de surendettement des particuliers de la Vienne a déclaré recevable la situation de [P] [I] le 16 décembre 2024.

En conséquence, en présence d’un commandement de payer délivré à la locataire le 30 août 2024, la clause résolutoire, qui peut être constatée le 31 octobre 2024, était acquise antérieurement au prononcé de la recevabilité de la situation de [P] [I].

La clause résolutoire insérée au bail était donc acquise à la date du 31 octobre 2024, étant donné le commandement de payer demeuré infructueux. Or, il est constant que l’effacement d’une dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement n’est pas de nature à faire obstacle à l’effet d’une clause résolutoire déjà acquise par le non-paiement de la dette passé un délai de deux mois après le commandement (Cass., 2e Civ., 18 février 2016, nº 14-17.782 ; Cass., 2e Civ., 10 janvier 2019, nº 17-21.774 ; Cass., 3e Civ., 6 juillet 2022, nº 21-19.427).

Prenant en considération l’effacement de la dette de [P] [I] par la commission de surendettement le 18 février 2025, et faisant application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 ci-dessus reproduit, il y a en revanche matière à suspendre les effets de la clause résolutoire durant 24 mois à partir de la décision de la commission.

Toutefois, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de paiement du loyer et des charges par la locataire durant les 24 mois de suspension, la clause résolutoire retrouve ses entiers effets dès la première défaillance, et ce en application du dernier alinéa du paragraphe VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que si le locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans « la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué », mais que dans le cas contraire « elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, la SCI DE MAUPRIE justifie de ce que postérieurement à l’effacement de sa dette par la commission de surendettement le 18 février 2025, le compte de [P] [I] était redevenu débiteur, puisqu’au mois de mars 2025, elle devait encore la somme de 8 553,77 euros au titre de ses loyers impayés, soit la somme de 2 610 euros, si l’on déduit la somme de 5 943,77 euros concernée par les mesures d’effacement.

En conséquence, la clause résolutoire étant acquise à la date du 31 octobre 2024, et la locataire ne s’étant pas acquitté de la totalité du loyer et des charges après l’effacement de sa dette par la commission de surendettement, il convient d’ordonner son expulsion, sauf départ volontaire, comme précisé ci-après dans le dispositif.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [P] [I] à verser au bailleur une provision de 2 610 euros représentant le montant des loyers et des charges dus jusqu’au 14 mars 2025.

Ensuite, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 15 mars 2025, [P] [I] devra régler à la SCI DE MAUPRIE le montant du loyer révisé, soit la somme mensuelle de 654 euros, et ce jusqu’à son départ des lieux loués.

La demande formée par la SCI DE MAUPRIE, s’agissant de la date de départ du calcul des intérêts sur les sommes dues, ne saurait être suivie, dès lors que les sommes visées dans le commandement de payer sont nécessairement concernées par la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Vienne.

Sur les demandes à l’encontre de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, [X] [T] s’est porté caution notamment pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par [P] [I], pour une durée portant jusqu’au 14 mars 2023, “puis ensuite pour la durée de son premier renouvellement ou de sa première reconduction, soit jusqu’au 14 mars 2027", sans précision de la limite du montant de l’obligation.

La régularité de cet acte de cautionnement étant susceptible de discussion, en l’absence notamment de cette précision chiffrée, les demandes formées par la SCI DE MAUPRIE se heurtent à une contestation sérieuse, qui fonde la compétence du juge du fond pour en connaître.

Les parties seront donc invitées sur ce point à se pourvoir au principal.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [P] [I] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

En outre, elle sera condamnée à verser à la SCI DE MAUPRIE la somme de 1200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de la SCI DE MAUPRIE ;

CONSTATONS, à la date du 31 octobre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la SCI DE MAUPRIE, d’une part, et [P] [I], d’autre part, portant sur le bien situé [Adresse 6];

JUGEONS qu’en application du dernier alinéa de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, un manquement du locataire à ses obligations contractuelles entraîne la reprise des effets de la clause résolutoire non pas à l’échéance des 24 mois de suspension, mais dès la première défaillance ;

En conséquence de ce qui précède :

CONDAMNONS [P] [I] à payer à la SCI MAUPRIE la somme provisionnelle de 2 610 euros, représentant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 14 mars 2025, incluant l’appel du mois de mars 2025, d’une part, et les versements de 220 et de 440 euros du même jour, d’autre part, et déduction faite des sommes effacées par la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Vienne en date du 18 février 2025 ;

ORDONNONS à [P] [I] et à tous occupants de son chef, de libérer les lieux loués, de corps et de biens, dans le délai de deux mois à compter de la notification de la décision ;

DISONS qu’à défaut de la libération volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de [P] [I] et de celle de tous occupants et tous biens de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISONS la SCI DE MAUPRIE à procéder à l’enlèvement des objets mobiliers se trouvant dans le logement, et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

CONDAMNONS [P] [I] à payer à la SCI DE MAUPRIE, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 15 mars 2025, la somme mensuelle de 654 euros, jusqu’à son départ des lieux, et le cas échéant au pro-rata de l’occupation des lieux ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [P] [I] en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

RELEVONS l’existence d’une contestation sérieuse aux prétentions formées par la SCI DE MAUPRIE à l’endroit de [X] [T] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de ces demandes ;

RENVOYONS en conséquence les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront ;

CONDAMNONS [P] [I] à payer à la SCI DE MAUPRIE la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [P] [I] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer, mais uniquement pour les actes qui la concernent ;

CONDAMNONS la SCI DE MAUPRIE à supporter la charge des dépens de l’instance, s’agissant des actes qui concernent [X] [T] ;

REJETONS les autres demandes formées par les parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS