MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 14 Février 2025

DOSSIER : N° RG 24/01907 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S3DR

NAC: 62B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 14 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT :Monsieur PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

ASSESSEURS : Madame LOUIS, Vice-Président

Madame POUYANNE, Juge

GREFFIER lors du prononcé :Madame RIQUOIR

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 16 Décembre 2024, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Madame POUYANNE

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Mme [P] [O]

née le [Date naissance 1] 1986 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 10

DEFENDERESSES

S.A. PACIFICA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 001

S.A. AXA FRANCE IARD, RCS NANTERRE 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marie SAINT GENIEST de la SCP FLINT – SAINT GENIEST – GINESTA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 17

S.D.C. [Adresse 5] Syndic BROSER IMMOBILIER, RCS TOULOUSE 379 170 616, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Marie-victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 400

Mme [W] [Z]

née le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 331

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [P] [O] est propriétaire d’un appartement situé au 1er étage d’un immeuble de trois étages, [Adresse 5].

Elle a subi un sinistre dégât des eaux le 19 mai 2022 sur le plafond de sa chambre, et les premières investigations ont indiqué une fuite sur le réseau intérieur encastré, pouvant provenir de l’appartement situé au 2ème étage, occupé par M. [M] [H], dont Mme [W] [Z] est propriétaire.

Par courrier du 20 juillet 2022, l’assureur de Mme [P] [O] a écrit à Mme [W] [Z] afin de lui indiquer que selon lui, après recherche de fuite, l’origine du dégât des eaux est une fuite non accessible sur l’alimentation privative située dans le logement de celle-ci, et de lui demander de mandater un professionnel pour la suppression de la fuite.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 août 2022, pli avisé et non réclamé, le Syndic a mis en demeure Mme [W] [Z] d’exécuter les travaux nécessaires dans les plus brefs délais.

Un rapport d’intervention du 15 septembre 2022, l’intervenant étant mandaté par le Syndic, a constaté des désordres d’humidité dans l’appartement de Mme [P] [O] mais également dans celui de Mme [W] [Z], et a conclu que la fuite provient des évacuations de l’évier de la cuisine, qui se situerait dans le plancher.

Le 16 septembre 2022 a été dressé un constat de carence par un conciliateur de justice, l’une des parties n’ayant pas répondu à l’invitation.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 septembre 2022 sans preuve de réception, le Conseil de Mme [P] [O] a mis en demeure Mme [W] [Z] de faire réparer la fuite d’eau constatée dans son appartement dans un délai de 8 jours.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 novembre 2022, le Syndic a mis en demeure Mme [W] [Z] de réaliser les travaux nécessaires et d’en justifier dans un délai de 8 jours.

Par ordonnance 10 février 2023, à la demande de Mme [P] [O], le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse a désigné M. [X] [O], sans aucun lien de quelque nature que ce soit avec la requérante, en qualité d’expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 15 janvier 2024.

*****

Par requête déposée au greffe le 14 mars 2024, Mme [P] [O] a demandé l’autorisation d’assigner à jour fixe :

— Mme [W] [Z],

— Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5],

— La SA AXA France IARD.

Par ordonnance du 18 mars 2024, elle a été autorisée à les assigner avant le 15 avril 2024 pour l’audience du 27 mai 2024.

Par actes du 28 mars 2024 et du 4 avril 2024, elle les a assignés (RG n° 24/01907).

A l’audience du 27 mai 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 16 septembre 2024.

Par requête déposée au greffe le 26 juillet 2024, Mme [W] [Z] a demandé l’autorisation d’assigner à jour fixe la SA PACIFICA.

Par ordonnance du 31 juillet 2024, elle a été autorisée à l’assigner avant le 15 août 2024 pour l’audience du 16 septembre 2024.

Par acte du 2 août 2024, elle l’a assignée (RG n° 24/03812).

A la suite de l’audience du 16 septembre 2024, par jugement du 14 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné la jonction des instances RG n° 24/01907 et RG n° 24/03812 sous le numéro le plus ancien RG n° 24/01907, et avant dire droit sur les autres demandes, a ordonné la réouverture des débats afin que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] communique ses moyens, prétentions et pièces au contradictoire de l’ensemble des parties, en temps utile afin que celles-ci puissent répliquer.

*****

Aux termes de son assignation, Mme [P] [O] demandait au Tribunal de :

— A titre principal :

— Condamner Mme [W] [Z] à payer à Mme [P] [O] :

— La somme de 15.422,02 euros au titre du préjudice matériel (travaux de reprise),

— La somme de 10.800 euros au titre du préjudice de jouissance, à parfaire et correspondant à :

«  Préjudice immatériel jusqu’au 22.02.24 : 8.700,00 euros,

«  Préjudice immatériel jusqu’à réalisation des travaux : 2.100,00 euros,

— La somme de 15.000,00 euros au titre du préjudice financier,

— La somme de 5.000,00 euros au titre du préjudice moral,

— A titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer que la cause des désordres relève des parties communes,

— Condamner in solidum Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et son assureur AXA à payer à Mme [P] [O] :

— La somme de 15.422,02 euros au titre du préjudice matériel (travaux de reprise),

— La somme de 10.800,00 euros au titre du préjudice de jouissance, à parfaire et correspondant à :

«  Préjudice immatériel jusqu’au 22.02.24 : 8.700,00 euros,

«  Préjudice immatériel jusqu’à réalisation des travaux : 2.100 euros,

— La somme de 15.000,00 euros au titre du préjudice financier,

— La somme de 5.000,00 euros au titre du préjudice moral,

— En tout état de cause,

— Condamner in solidum Mme [W] [Z], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et son assureur AXA à payer une somme de 5.000 euros à titre d’indemnisation des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile qu’ils se sont trouvés contraints d’engager tant dans le cadre de la procédure de référé, les opérations d’expertise que la présente procédure,

— En tout état de cause,

— Condamner in solidum Mme [W] [Z], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et son assureur AXA à payer les entiers dépens de l’instance et de l’instance en référé, en ceux compris notamment les frais d’expertise de 4.616,68 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 décembre 2024, Mme [P] [O] actualise ses demandes et demande au Tribunal de :

— A titre principal :

— Condamner Mme [W] [Z] à régler à Mme [P] [O] :

— La somme de 15.422,02 euros au titre du préjudice matériel (travaux de reprise),

— La somme de 17.800,00 euros au titre du préjudice de jouissance, à parfaire et correspondant à :

«  Préjudice immatériel jusqu’au 22.12.24 : 15.700,00 euros,

«  Préjudice immatériel jusqu’à réalisation des travaux : 2.100,00 euros,

— La somme de 15.000,00 euros au titre du préjudice financier,

— La somme de 5.000,00 euros au titre du préjudice moral,

— A titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer que la cause des désordres relève des parties communes,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et son assureur, la société AXA FRANCE à payer à Mme [P] [O] :

— La somme de 15.422,02 euros au titre du préjudice matériel (travaux de reprise),

— Le somme de 17.800,00 euros au titre du préjudice de jouissance, à parfaire et correspondant à :

«  Préjudice immatériel jusqu’au 22.12.24 : 15.700,00 euros,

«  Préjudice immatériel jusqu’à réalisation des travaux : 2.100,00 euros,

— La somme de 15.000,00 euros au titre du préjudice financier,

— La somme de 5.000,00 euros au titre du préjudice moral,

— En tout état de cause :

— Condamner in solidum Madame [Z], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et son assureur, la société AXA FRANCE, à payer une somme de 5 000 euros à titre d’indemnisation des frais irrépétibles de justice sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qu’ils se sont trouvés contraints d’engager tant dans le cadre de la procédure de référé, les opérations d’expertise que la présente procédure,

— En tout état de cause,

— Condamner in solidum Madame [Z], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et son assureur, la société AXA FRANCE, à payer les entiers dépens de l’instance et de l’instance en référé, en ceux compris notamment les frais d’expertise de 4 616,68 euros.

Elle explique qu’elle ne sollicite rien d’autre que l’indemnisation des désordres mis en avant par l’expert judiciaire au titre des travaux de reprise, qui sont en lien avec le dégât des eaux, l’expert ayant pris soin de déduire les postes de travaux non directement liés à ce sinistre. Elle rappelle avoir dû quitter les lieux dès la première réunion d’expertise le 21 juin 2023, l’appartement étant inhabitable et ayant subi en 2022 par l’artisan mandaté par les soins de Mme [W] [Z] des dégradations puisque celui-ci a retiré une partie des faux plafonds en recherchant la fuite, sans les remettre en place. Elle indique en outre que le délai pour les travaux retenu par l’expert est de 4 à 6 semaines. Elle ajoute qu’elle n’a pu réaliser le projet de vendre l’appartement et que depuis, la hausse des taux d’intérêt et la crise immobilière l’empêchent, du fait du sinistre, de mener à bien ce projet. Elle insiste par ailleurs sur le fait qu’elle est angoissée par la situation.

Selon elle, Mme [W] [Z] est responsable de plein droit pour trouble anormal de voisinage, puisque l’expert a retenu que les infiltrations proviennent de son logement et de son réseau privatif, et non du réseau partie commune, contrairement à ce que Mme [W] [Z] prétend dorénavant pour les besoins de la cause. Si le Tribunal devait donner raison à cette dernière, elle estime dans ces conditions que le Syndicat des copropriétaires et son assureur seraient responsables.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2024, Mme [W] [Z] demande au Tribunal de :

— Au principal :

— Débouter Mme [P] [O] de ses demandes à son encontre,

— Juger le syndicat des copropriétaires responsable des désordres sur le fondement de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 2.216,50 euros TTC au titre des travaux de reprise,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 3.000, 00 euros en application des dispositions de l’art 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

— A titre subsidiaire :

— Ramener à la somme 8.882 euros HT soit 9.534,96 euros TTC le montant des travaux de reprise,

— Débouter Madame [O] de ses demandes au titre des préjudices financier, moral et de jouissance,

— Condamner la Compagnie SA PACIFICA à relever et garantir Mme [Z] de toute condamnations qui pourraient être prononcées contre elle,

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle explique que l’alimentation fuyarde est située dans une gaine commune traversant son appartement, selon l’expert. Elle estime que l’expert vise le « réseau privatif » avec la précision « après compteur » pour faire référence à la répartition de la gestion du réseau entre le fournisseur d’eau, avant compteur, et l’abonné, après compteur, l’expert n’ayant donc pas, selon elle, utilisé ce terme au sens du droit de la copropriété. Elle indique à cet égard que c’est le SDC qui est abonné et non chaque copropriétaire individuellement. Elle indique que dans le silence ou la contradiction des titres, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs, sont réputés parties communes. Elle précise que le conduit litigieux dessert la totalité de l’immeuble, et non son seul lot. Elle ajoute que la canalisation d’alimentation en eau est incorporée dans une gaine commune qui est extérieure à son lot privatif et qu’elle n’a aucun accès direct à cette canalisation, n’étant pas habilitée à intervenir sur la gaine partie commune.

En ce qui concerne le préjudice, elle considère que l’expert s’est contenté de reprendre les affirmations de Mme [P] [O], précisant que celle-ci ne peut se référer ni à la période avant sinistre du 19 mai 2022, ni à la période après réparation de la fuite du 5 juillet 2023, Mme [P] [O] ne vivant plus dans son appartement en raison d’un autre sinistre sans lien avec celui objet du présent litige. En ce qui concerne les travaux de reprise, elle considère que ceux-ci doivent se limiter à la chambre. Elle ajoute que Mme [P] [O] occupe son bien et ne rapporte pas la preuve ni d’un préjudice de jouissance ni d’un préjudice moral. Elle considère que PACIFICA, assureur de son locataire, doit la relever indemne, et que le SDC doit être condamné à lui payer le montant des travaux de reprise sur son propre appartement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 septembre 2024, la Compagnie d’assurance PACIFICA demande au Tribunal de :

— Débouter Madame [W] [Z] de sa demande à l’encontre de PACIFICA,

— Condamner Madame [W] [Z] à payer à PACIFICA une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance.

Elle explique qu’il appartient à Mme [W] [Z] d’apporter la preuve qu’elle serait victime d’un dommage engageant la responsabilité de son locataire, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989. Elle fait valoir que selon l’expert judiciaire, les infiltrations subies par Mme [P] [O] résultent exclusivement de la détérioration d’une canalisation encastrée, dont la réparation lui incombe en qualité de propriétaire, précisant que l’effondrement du plafond trouve son origine dans une erreur de pose lors de l’installation en 2017. Elle fait valoir que l’expert judiciaire ne relève aucun défaut d’entretien. Elle en conclut que Mme [W] [Z] n’est pas tiers lésé mais personne responsable du dommage.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] demande au Tribunal de :

— Débouter Mme [P] [O] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires,

— A titre infiniment subsidiaire,

— Condamner l’assureur du Syndicat des Copropriétaires, la société AXA, à relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son égard,

— Rejeter toutes conclusions contraintes comme injustes ou mal fondées,

— A titre reconventionnel,

— Condamner Mme [W] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires les sommes de :

«  522,50 euros en remboursement de la facture STE DETECT RESEAUX,

«  445,50 euros en remboursement de la facture STE TOUTBAT,

«  291,50 euros en remboursement de la facture STE ELIT,

«  330 euros en remboursement de la facture BROSER IMMOBILIER,

— Condamner la partie succombante à payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Il explique que le rapport d’expertise conclue que l’origine de la fuite provient du réseau privé de l’alimentation eau froide de l’appartement de Mme [W] [Z]. Il précise que l’article 5 du règlement de copropriété dispose que les canalisations intérieures (installations sanitaires des cabinets de toilettes, salles de bains et WC) sont des parties privatives. Il considère qu’il n’est pas justifié de qualifier la canalisation fuyarde de partie commune, et que l’expert n’a pas conclu que la fuite se situerait à l’intérieur d’une gaine commune. Elle ajoute que quoi qu’il en soit, la nature de la gaine n’a aucun impact sur la qualification du réseau. Elle précise que les canalisations privatives sont celles où circulent les eaux d’un seul lot, qui sont emménagées dans l’intérêt exclusif des locaux privatifs qu’elles desservent, et qu’en l’espèce l’expert précise que la canalisation litigieuse est destinée à l’alimentation en eau des équipements sanitaires de la salle de bain de Mme [W] [Z]. Il précise que le Syndic a agi uniquement pour pallier la carence de Mme [W] [Z], et parce que les parties communes, notamment la structure bois, ont subi des désordres du fait de cette carence. Il considère donc être fondé à demander remboursement des factures correspondant aux diligences qu’il a dû mener.

Il indique partager l’analyse de son assureur la SA AXA France IARD en ce qui concerne les préjudices de Mme [P] [O].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 décembre 2024, et soutenues oralement, la SA AXA France IARD demande au Tribunal de :

— Débouter Madame [O] de ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la société AXA FRANCE IARD,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande subsidiaire visant à être relevé et garanti par AXA,

— La condamner aux dépens outre une indemnité sur le fondement de l’article 700 du CPC de 4.000 euros.

Elle explique que l’expert judiciaire a clairement indiqué que les infiltrations trouvent leur origine sur le réseau privatif d’eau situé dans l’appartement de Mme [W] [Z], après compteur concessionnaire. Elle précise que les conduites d’eau, situées dans les locaux privatifs dans l’intérêt exclusif de leur propriétaire, sont réputées privatives, peu important que ce réseau privatif se trouve dans une gaine commune. Elle fait valoir que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 visé par Mme [W] [Z] ne concerne que les éléments d’équipement commun qui traversent les locaux privatifs.

En ce qui concerne les demandes de Mme [P] [O], elle fait valoir que le préjudice de jouissance, de même que l’impossibilité de vendre et le préjudice moral, ne reposent sur aucune pièce justificative. Elle ajoute que la fuite a été réparée le 5 juillet 2023 et que Mme [P] [O] a dû ensuite quitter son appartement en raison d’un nouveau sinistre postérieur au dégât des eaux litigieux. Enfin, en ce qui concerne les travaux de réparation, elle fait valoir que Mme [P] [O] subit un désordre d’effondrement du faux plafond sans aucun lien avec les infiltrations issues de l’appartement de Mme [W] [Z], et qu’elle doit indiquer quelle indemnisation elle a pu percevoir au titre de ce sinistre distinct.

En ce qui concerne les demandes de Mme [W] [Z] dirigées contre le SDC qui lui-même demande le cas échéant à être garanti, elle indique que la somme réclamée correspond pour partie à la cause du sinistre lui-même, à hauteur de 1.075 euros HT.

*****

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 16 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, sur le contenu du rapport d’expertise :

Selon circonstances décrites dans l’exposé du litige, M. [X] [O], expert judiciaire, a déposé son rapport le 15 janvier 2024.

1) Sur les désordres et leurs causes :

Il ressort de ce rapport que des désordres liés à des infiltrations sont constatés dans la chambre, la salle de bains et le salon de Mme [P] [O], mais également dans l’appartement de Mme [W] [Z] (page 15). Il ressort également que lors de la deuxième réunion le 12 octobre 2023, il est constaté une évolution du désordre stoppée, sa cause étant identifiée et réparée lors de l’intervention d’urgence le 5 juillet 2023 (page 16).

En ce qui concerne la cause des désordres, l’expert indique qu’il s’agit du réseau privatif de l’appartement [Z] d’alimentation en eau, situé après compteur et destiné à la distribution dans la salle de bain. Il ajoute que le segment fuyant, en plomb, était situé dans et traversait une gaine commune contenant des amenées d’air pour ventilation statique des pièces d’eau, et que la réparation dudit segment fut pratiquée à l’intérieur de la gaine commune (page 17). L’expert précise que la cause du désordre trouvait son origine sur un réseau fuyard, privatif, d’alimentation en eau, situé dans l’appartement de Mme [W] [Z] au niveau 2. La fuite sur réseau privatif se situait à l’intérieur d’une gaine partie commune, cette dernière étant traversée par l’alimentation privative de l’appartement de Mme [W] [Z] destinée à l’alimentation en eau des équipements sanitaires de la salle de bain (page 24). Il ajoute que la fuite est « après compteur concessionnaire » (page 25).

En ce qui concerne les faux plafonds plâtres réalisés en 2017 chez Mme [P] [O], l’expert indique que la prestation de dépose plafonnette brique aurait dû être pratiquée en 2017, et que cette prestation doit rester à la charge de Mme [P] [O] et être détaillée dans les devis (page 17).

L’expert indique que les désordres invoqués dans l’assignation ont bien été constatés, dans la chambre, la salle de bains et le salon de Mme [P] [O]. Il précise néanmoins que le désordre d’effondrement du faux plafond dans le salon n’a pas de relation avec les infiltrations issues de l’appartement de Mme [W] [Z] au second, au droit des installations sanitaires. Il constate également des désordres dans la cuisine, la salle de bains, le dégagement et le balcon de Mme [W] [Z] (page 22).

L’expert ajoute que les infiltrations qui trouvent leurs origines sur le réseau privatif d’eau de la propriété [Z] ont rendu inhabitable la chambre de l’appartement [O], et compte tenu de la taille de l’appartement (T2), celui-ci a été rendu impropre à sa destination (page 24).

2) Sur les travaux :

L’expert, à partir du devis FRANCIS FUMEY RENOV du 6 décembre 2023, évalue les travaux de reprise pour Mme [P] [O] à la somme de 13.856 euros HT. Comme il l’a expliqué dans le corps de son rapport, il convient de déduire la dépose des plafonnettes briques, qui restent à la charge de Mme [P] [O], pour 875 euros HT, soit 12.981 euros HT, et 1.038, 50 euros HT de maîtrise d’œuvre (8%), soit 14.279,10 + 1.142,35 = 15.421,45 euros TTC, l’expert aboutissant à 15.422,02 euros TTC à la suite d’une infime erreur de calcul (pp. 25-26).

A partir du devis TOUT BAT, l’expert évalue les travaux de reprise pour Mme [W] [Z] à la somme de 2.015 euros HT soit 2.216,50 euros TTC (p. 26).

3) Sur les préjudices :

L’expert estime à 700 euros le préjudice de jouissance de Mme [P] [O] durant la période d’inhabitabilité (déclaration d’inhabitabilité lors de la réunion du 21 juin 2023) et à 200 euros son préjudice de jouissance entre le 4 mars 2022 et le 21 juin 2023.

Sur les responsabilités :

La réalité et l’origine des désordres sont établis par le rapport d’expertise dont les conclusions à cet égard sont univoques et ne sont du reste pas remises en question par les parties : les désordres sont constatés chez Mme [P] [O] (niveau 1) et chez Mme [W] [Z] (niveau 2), et la cause de ces désordres trouve son origine sur un réseau fuyard d’alimentation en eau, situé dans l’appartement de Mme [W] [Z]. La fuite se situait à l’intérieur d’une gaine, cette dernière étant traversée par l’alimentation de l’appartement de Mme [W] [Z] destinée à l’alimentation en eau des équipements sanitaires de la salle de bain de Mme [W] [Z].

Mme [P] [O] demande à titre principal la condamnation de Mme [W] [Z], propriétaire à titre privatif de la canalisation fuyarde, à réparer son préjudice. Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] ainsi que la SA AXA France IARD partagent cette analyse.

Mme [W] [Z] se défend principalement en considérant que le siège du dommage se trouve dans les parties communes, si bien que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] serait selon elle seul responsable, aussi bien des désordres subis par Mme [P] [O] que par ceux subis par elle-même.

1) Sur le caractère privatif ou commun de la canalisation fuyarde :

Il convient d’analyser le règlement de copropriété ainsi que la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui ne s’applique qu’à titre subsidiaire par rapport à la loi des parties.

L’article 5 I du règlement de copropriété publié le 17 mai 1973 stipule que les parties privatives comprennent notamment les canalisations intérieures, les installations sanitaires des cabinets de toilette, salles de bains, wc et généralement tout ce qui est compris à l’intérieur d’une fraction d’immeuble et de ses dépendances, précisant que « cette énumération est énonciative et non limitative ».

L’article 5 II de ce même règlement stipule que les parties communes comprennent notamment les canalisations d’eaux extérieures aux locaux de propriété privative, d’une façon générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires ou qui sont communes selon les lois ou usages, précisant que « cette énumération est énonciative ».

L’article 2 de la loi précitée dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Il est précisé que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 3 de cette même loi dispose notamment :

«  Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— (…)

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— (…)

— tout élément incorporé dans les parties communes. "

En l’espèce, il n’existe aucune contradiction au sein du règlement de copropriété en ce qui concerne les canalisations : elles sont privatives si elles sont intérieures aux locaux de propriété privative, et sont communes si elles sont extérieures aux locaux de propriété privative.

La loi répute partie commune les canalisations afférentes aux éléments d’équipement commun qui traversent les locaux privatifs, les gaines, ainsi que tout élément incorporé dans les parties communes, dans le silence des titres.

Néanmoins, d’une part, contrairement aux affirmations de Mme [W] [Z], la canalisation siège du sinistre ne sert qu’à l’alimentation de ses équipements privatifs.

D’autre part, si les gaines sont considérées comme une partie commune puisque le règlement de copropriété n’en dit mot, et si la canalisation est « incorporée » dans une gaine, il n’en demeure pas moins que le règlement de copropriété prime sur l’article 3 de la loi, et qu’il est explicite quant au caractère privatif de la canalisation qui dessert les éléments d’équipement privatif, peu important que celle-ci passe dans une gaine commune, d’autant qu’elle ne fait pas corps avec elle.

Du reste, selon l’expert, cette « gaine commune » sert à la ventilation statique des pièces d’eau de l’appartement de Mme [W] [Z], si bien qu’elle revêt en réalité un caractère privatif en application combinée de l’article 2 de la loi précité, qui dispose que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé » et de l’article 5 I du règlement précité, puisque cette gaine, ou du moins la partie qui contient la canalisation privative, est comprise à l’intérieur d’une fraction d’immeuble appartenant à Mme [W] [Z].

Par conséquent, la fuite à l’origine des désordres et des préjudices provient d’une canalisation privative appartenant à Mme [W] [Z].

2) Sur les faits générateurs de responsabilité et les garanties :

L’article 9 I alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 1253 alinéa 1er du code civil, issu de la loi du 15 avril 2024 mais qui reprend une jurisprudence constante fondée sur l’article 544 du code civil et la théorie de la responsabilité sans faute des troubles anormaux de voisinage, dispose que le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

En l’espèce, il est établi que Mme [P] [O] a subi un sinistre dégât des eaux le 19 mai 2022 sur le plafond de sa chambre, et que les premières investigations ont indiqué une fuite sur le réseau intérieur encastré pouvant provenir de l’appartement situé au 2ème étage, occupé par M. [M] [H], dont Mme [W] [Z] est propriétaire.

Il est également établi que Mme [W] [Z] a été alertée à plusieurs reprises sur la situation, par l’assureur de Mme [P] [O], par le Syndic et en dernier lieu par l’expertise judiciaire ordonnée le 10 février 2023.

Il ressort du rapport que l’expert judiciaire a aussitôt identifié l’origine des désordres lors de la première réunion du 21 juin 2023 et que celle-ci a été réparée le 5 juillet 2023 selon préconisations de l’expert.

Il est donc établi que la carence de Mme [W] [Z] à faire les recherches de fuite et travaux nécessaires sur sa canalisation, que cette carence soit fautive ou non, est à l’origine des désordres et des préjudices subis par Mme [P] [O], propriétaire de l’appartement du dessous.

Par conséquent, Mme [W] [Z] est responsable des désordres et préjudices causés à sa voisine du dessous, Mme [P] [O], du fait de la fuite de sa canalisation.

En ce qui concerne la garantie de la SA PACIFICA, assureur du locataire de Mme [W] [Z], celle-ci demande que la SA PACIFICA soit condamnée à la relever et garantir de toute condamnations qui pourraient être prononcées contre elle, sur le fondement de l’article L. 124-3 du code des assurances, qui dispose que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Elle ne motive pas, ni a fortiori ne justifie, en quoi elle serait tiers lésé du fait de la responsabilité civile de l’assuré, en l’espèce son locataire à l’époque du sinistre M. [M] [H], dont la responsabilité n’est pas démontrée, ni même suggérée, celui-ci n’étant du reste pas partie à la présente instance.

Par conséquent, Mme [W] [Z] sera déboutée de sa demande à l’encontre de la SA PACIFICA.

Par ailleurs, aucune responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], propriétaire des seules parties communes, n’est établie, de même qu’aucune garantie de son assureur, la SA AXA France IARD, ne trouve à s’appliquer, qu’il s’agisse de l’imputabilité des préjudices prétendus de Mme [P] [O], ou de l’imputabilité des préjudices prétendus de Mme [W] [Z].

Par conséquent, Mme [P] [O] et Mme [W] [Z] seront déboutées de leurs demandes de condamnation à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et de leurs demandes de garantie à l’encontre de la SA AXA France IARD.

3) Sur les préjudices :

— Les demandes de Mme [P] [O] :

Mme [P] [O] demande la somme de 15.422,02 euros au titre du préjudice matériel (travaux de reprise), la somme de 10.800 euros au titre du préjudice de jouissance, à parfaire et correspondant à son préjudice immatériel jusqu’au 22 février 24 (8.700 euros) et jusqu’à réalisation des travaux (2.100 euros), la somme de 15.000,00 euros au titre du préjudice financier et la somme de 5.000,00 euros au titre du préjudice moral.

Mme [W] [Z] demande que la condamnation soit le cas échéant ramenée à la somme 8.882 euros HT, soit 9.534,96 euros TTC, pour les travaux de reprise, et que Mme [P] [O] soit déboutée de ses demandes au titre des préjudices financier, moral et de jouissance.

En ce qui concerne les travaux de reprise, l’expert judiciaire les évalue, si l’on corrige l’infime erreur de calcul, à 15.421,45 euros, en ce compris la maîtrise d’œuvre et après déduction des prestations relatives à la dépose des plafonnettes briques, dont la nécessité n’est pas en lien avec la fuite d’eau.

Mme [W] [Z] évoque le fait que l’évaluation de l’expert porte sur la remise en état de la chambre, du salon, du couloir, du wc, alors que Mme [P] [O] n’a déclaré qu’un sinistre dans sa chambre. Elle indique également qu’un dégât des eaux a eu lieu en février 2022.

L’expert judiciaire, en page 18 de son rapport, demande des devis pour la remise en état de la chambre, de la salle de bain, des toilettes et du couloir de l’appartement de Mme [P] [O].

En page 22 de son rapport, il constate, outre les désordres dans la chambre et dans la salle de bain, l’effondrement du faux plafond du salon, en indiquant que ce désordre " n’a pas de relation avec les infiltrations issues de l’appartement de Mme [W] [Z], au droit des équipements sanitaires ".

Les infiltrations ayant continué entre le sinistre survenu le 19 mai 2022 et le 5 juillet 2023, date des travaux de réparation de la fuite, soit pendant plus d’un an, les désordres se sont étendus au-delà de la chambre de Mme [P] [O].

En outre, en cohérence avec son analyse, l’expert retient le devis FRANCIS FUMEY RENOV du 6 décembre 2023 qui ne porte pas sur les désordres du salon.

Par conséquent, le coût des travaux de reprise sera évalué à la somme de 15.421,45 euros et Mme [W] [Z] sera condamnée à payer à cette somme à Mme [P] [O].

En ce qui concerne le préjudice de jouissance, Mme [P] [O] distingue la période du 4 mars 2022 au 21 juin 2023, et celle du 21 juin 2023 jusqu’à réalisation des travaux.

Elle indique que pendant la première période, l’état de l’appartement lui a fait subir un préjudice de jouissance qu’elle évalue à 200 euros par mois.

Elle indique que pendant la seconde période, elle ne peut pas occuper son appartement, si bien qu’elle subit un préjudice de jouissance de 700 euros par mois à parfaire.

L’expert évalue la durée des travaux de 4 à 6 semaines, sans indiquer que l’appartement sera inhabitable.

Mme [P] [O] n’apporte cependant aucun justificatif à l’appui de l’évaluation de son préjudice, notamment une valeur locative, une justification des dates, une justification du fait qu’elle prétend ne plus vivre sur place alors que son acte introductif d’instance mentionne cette adresse et que la fuite a cessé dès le 5 juillet 2023.

Il convient par conséquent d’évaluer son préjudice de jouissance futur à 200 euros par mois pendant 6 semaines, durée maximale des travaux, soit 300 euros, et de condamner Mme [W] [Z] à lui payer cette somme.

En ce qui concerne le préjudice financier de Mme [P] [O], celle-ci n’apporte là non plus aucun justificatif à l’appui de l’évaluation de son préjudice, qui est du reste forfaitaire, et elle sera déboutée de cette demande.

En ce qui concerne enfin le préjudice moral de Mme [P] [O], il en est de même et Mme [P] [O] sera déboutée de cette demande.

— Les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] :

Il convient de rappeler l’article 9 I alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] demande que Mme [W] [Z] soit condamnée à lui payer les sommes de 522,50 euros en remboursement de la facture STE DETECT RESEAUX, 445,50 euros en remboursement de la facture STE TOUTBAT, 291,50 euros en remboursement de la facture STE ELIT et 330 euros en remboursement de la facture BROSER IMMOBILIER.

A l’appui de ces demandes, il fournit les 4 factures correspondantes.

La facture STE DETECT RESEAUX est du 16 septembre 2022 et correspond à des travaux de recherche de fuites et d’infiltrations qui auraient dû être pris en charge par Mme [W] [Z], étant rappelé que le sinistre est du 19 mai 2022 et qu’elle a été alertée dès l’été 2022.

La facture STE ELIT est du 29 septembre 2022 et correspond à une recherche de fuite à la fluoresceine, en complément de l’intervention précédente de la STE DETECT RESEAUX, travaux qui auraient dû être pris en charge par Mme [W] [Z].

La facture STE TOUTBAT est du 30 juillet 2023 et correspond à des travaux de réparation de la fuite sur le tuyau d’alimentation de l’appartement, qui auraient dû être pris en charge par Mme [W] [Z], étant rappelé que l’expert a relevé lors de la réunion du 12 octobre 2023 que la réparation de la fuite avait été effectuée, à la suite de la première réunion du 21 juin 2023, le 5 juillet 2023.

Enfin, la facture BROSER IMMOBILIER est du 27 mai 2024 et correspond à une « expertise judiciaire », néanmoins le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] n’explique pas en quoi le syndic a été contraint, du fait de Mme [W] [Z], de facturer cette somme.

Par conséquent, Mme [W] [Z] sera condamnée à payer au du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 522,50 + 445,50 + 291,50 = 1.259,50 euros.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sera débouté de sa demande de condamnation de Mme [W] [Z] à lui payer la somme de 330 euros.

Sur les frais et dépens :

Mme [W] [Z] étant jugée responsable des préjudices subis par Mme [P] [O] et par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], elle sera condamnée à payer les entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, ainsi que la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à chacun.

Il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de la SA AXA France IARD et la SA PACIFICA, et elles seront déboutées de leur demande à ce titre.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition du greffe :

Dit que Mme [W] [Z] est responsable envers Mme [P] [O] et envers le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] des préjudices subis ;

Déboute Mme [W] [Z] de sa demande de garantie à l’encontre de la SA PACIFICA ;

Déboute Mme [P] [O] et Mme [W] [Z] de leurs demandes de condamnation à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et de leurs demandes de garantie à l’encontre de la SA AXA France IARD ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande de garantie à l’encontre de la SA AXA France IARD ;

Condamne Mme [W] [Z] à payer à Mme [P] [O] la somme de 15.421,45 euros au titre des travaux de reprise ;

Condamne Mme [W] [Z] à payer à Mme [P] [O] la somme de 300 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Déboute Mme [P] [O] de sa demande de condamnation au titre du préjudice financier ;

Déboute Mme [P] [O] de sa demande de condamnation au titre du préjudice moral ;

Condamne Mme [W] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 1.259,50 euros se décomposant comme suit :

— Facture STE DETECT RESEAUX : 522,50 euros

— Facture STE TOUTBAT : 445,50 euros

— Facture STE ELIT : 291,50 euros

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande de condamnation de Mme [W] [Z] à lui payer la somme de 330 euros en remboursement de la facture BROSER IMMOBILIER ;

Condamne Mme [W] [Z] à payer les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

Condamne Mme [W] [Z] à payer à Mme [P] [O] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Mme [W] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de la SA AXA France IARD et la SA PACIFICA ;

Déboute la SA AXA France IARD et la SA PACIFICA de leurs demandes de condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le président