TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00426

N° Portalis DBY2-W-B7J-H3IM

JUGEMENT du

19 Juin 2025

Minute n° 25/00618

E.P.I.C. MELDOMYS (ANCIENNEMENT MAINE ET [Localité 10] HABITAT)

C/

[B] [U]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

MELDOMYS

Copie conforme

M. [B] [U]

Préfecture du Maine et [Localité 10]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 19 juin 2025,

après débats à l’audience du 27 Mars 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

Conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves ÉGAL, Premier Vice-Président -Juge des Contentieux de la Protection- et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe,

ENTRE :

DEMANDEUR

L’EPIC MELDOMYS,

anciennement dénommé OPH MAINE & [Localité 10] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 5] sous le N° 274 900 034,

dont le siège social est sis [Adresse 3],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [L] [M], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [U]

né le 05 Septembre 1976 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 8 juin 2023, l’office public de l’habitat MAINE ET [Localité 10] HABITAT devenu MELDOMYS a donné à bail à M. [U] [B] (le locataire) un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 332,40 euros , outre les provisions sur charges.

Le 5 novembre 2024, l’office public de l’habitat MELDOMYS a fait délivrer à M. [U] [B] un commandement de payer la somme en principal de 1.293,88 euros au titre des loyers et charges impayés, lequel visait la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 22 janvier 2025, l’office public de l’habitat MELDOMYS a fait assigner M. [U] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Angers aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail à compter du 6 janvier 2025, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour des présentes, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux loués, ce montant étant actualisable chaque année selon la législation en vigueur ;

— condamner M. [U] [B] à payer à MELDOMYS une somme de 2.021,44 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de la résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [U] [B], faute pour le locataire d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L412-1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 9] Publique ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner M. [U] [B] aux entiers dépens de l’instance comprenant, notamment, le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture ;

— voir prononcer l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

À l’audience du 27 mars 2025, l’office public de l’habitat MELDOMYS a indiqué avoir changé de dénomination au profit de EPIC MELDOMYS ; il a actualisé sa créance locative et a maintenu ses demandes.

Le locataire n’a pas répondu aux sollicitations du service social pour la réalisation du diagnostic social et financier.

M. [U] [B] régulièrement cité par acte de [8] remis à étude dans les conditions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’ a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2025, les parties présentes étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de constater que l’OPH MAINE ET [Localité 10] HABITAT a changé de dénomination sociale, les actions en cours étant poursuivies par l’EPIC MELDOMYS.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l’espèce, l’EPIC MELDOMYS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives par courrier recommandé distribué le 25 octobre 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 10] par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

En l’absence de comparution de M. [U] [B] ou de transmission d’une demande écrite de délai de paiement et de dispense de comparution, aucun délai ne peut être accordé.

Sur le bien fondé des demandes

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que «  tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause.

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par le bailleur que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [U] [B], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 5 novembre 2024, lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS conformément aux dispositions applicables à la date de la signification.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 janvier 2025.

M. [U] [B] est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner M. [U] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, le bailleur réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date du 26 MARS 2025 mensualité de février comprise, prouvant ainsi les obligations dont il est demandé l’exécution.

M. [U] [B] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ni n’allègue avoir réglé la somme réclamée.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner M. [U] [B] à payer à l’EPIC MELDOMYS la somme de deux mille cent neuf euros et soixante-quatre centimes (2.109, 64 euros), selon décompte du 26 mars 2025, mensualité de février comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, M. [U] [B] supportera la charge des dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile dans leur rédaction applicable à la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 8 juin 2023 entre l’office public de l’habitat MELDOMYS devenu l’EPIC MELDOMYS et M. [U] [B] à la date du 6 janvier 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de M. [U] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 2], avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [U] [B] à verser à l’EPIC MELDOMYS, à compter du 6 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [U] [B] à payer à l’EPIC MELDOMYS la somme de Deux mille cent neuf euros et soixante-quatre centimes (2.109, 64 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 26 mars 2025, mensualité de février comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [U] [B] aux dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmise par le Greffe du Tribunal à la Préfecture du Maine et Loire en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le Président,