TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/00787 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G5R6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [M], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [I] [K] [O]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Madame [I] [K] [O] un logement à usage d’habitation Porte 11 au 1er étage sis [Adresse 3] par contrat des 7 et 17 avril 2021, pour un loyer mensuel total initial de 462,88 euros en ce compris 91,22 euros de provisions sur charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois suivant.

Se prévalant d’impayés, la SA d'[Adresse 7] a fait délivrer à Madame [I] [K] [O], un commandement de payer dans les 6 semaines pour un montant en principal de 2335,22 euros suivant procès-verbal de remise à tiers présent à domicile du 18 juin 2024.

Dans ce contexte, la SA D’HLM FRANCE LOIRE a ensuite fait assigner, en référé, le 4 septembre 2024, Madame [I] [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins notamment :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [I] [K] [O] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger qu’il sera expulsé du logement ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner à titre provisionnel Madame [I] [K] [O] au titre des loyers et charges à la somme de 3190,06 euros en principal, en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 alinéa 3 du code civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [I] [K] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges majorées des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;Le condamner à titre provisionnel également au paiement d’une somme de 500,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ainsi qu’au paiement des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile

À l’audience du 28 janvier 2025, la SA [Adresse 6] – représentée par Madame [M], employée munie d’un pouvoir, a actualisé sa créance à la somme de 5.625,40 euros pour un loyer de 392,08 euros outre 125,72 euros de provisions sur charges. Elle a fait état de l’absence de règlements depuis le mois de novembre 2023. Elle a maintenu ses demandes. Elle a ajouté que l’attestation d’assurance faisait défaut depuis le mois de mai 2024 et par ailleurs que la visite à domicile au mois de décembre a révélé que c’est la sœur de la locataire qui réside dans le logement. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [I] [K] [O], comparante, a expliqué que son compte bancaire était bloqué. Elle a fait état par ailleurs de difficultés familiales et a indiqué ne plus vivre dans le logement mais en Normandie. Elle a excipé d’une indemnisation de 1000 euros environ suite à un accident du travail et du dépôt d’un dossier de surendettement il y a 3 jours. Elle a sollicité des délais de paiement à concurrence de la somme de 156 euros par mois outre le loyer.

La fiche de diagnostic social fait état du mariage récent de la locataire avec son époux qui ne la soutient pas financièrement, assumant par suite seule les charges. Pour le surplus, la fiche contient les explications de la défenderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 467 du code de procédure civile dispose que le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement auprès de la Caisse d’Allocations Familiales du Loiret le 27 mai 2024.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 11 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié par procès-verbal remis à étude le 18 juin 2024, pour la somme en principal de 2335,22 euros. C’est ce délai de deux mois contenu au bail qu’il convient de retenir et non celui de six semaines.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en l’absence de règlements par la locataire de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2024, premier jour ouvrable après l’extinction de la période de deux mois.

. Sur l’indemnité d’occupation

Madame [I] [K] [O] reste redevable des loyers jusqu’au 19 août 2024 et à compter du 20 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [I] [K] [O], occupante sans droit ni titre depuis le 20 août 2024, cause un préjudice à la SA [Adresse 5] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tel qu’il serait si le bail se poursuivait.

. Sur l’expulsion de la locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 20 août 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [K] [O] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

. Sur le montant des arriérés locatifs

En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA d’HLM FRANCE LOIRE produit un décompte actualisé démontrant que Madame [I] [K] [O] reste lui devoir la somme de 5.092,06 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus. De cette somme, il convient de déduire 282,24 euros de frais de procédure ainsi que 94,86 euros au titre de frais et pénalités, dénués de la nature locative.

La dette locative restante s’élève à la somme de 4.714,96 euros

Madame [I] [K] [O], comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera donc condamnée à verser à la société bailleresse une somme provisionnelle de 4.714,96 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 septembre 2024 sur la somme de 3.190,06 euros et le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

III. Sur la demande de délais de paiement :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 10 avril 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [O], comparante, a sollicité des délais de paiement à concurrence de la somme de 156 euros par mois outre le loyer. Or, il ressort des éléments du débat qu’elle perçoit une indemnisation dans le cadre d’un arrêt de travail ainsi qu’un état d’endettement, un dossier de surendettement venant d’être déposé. Il y a lieu de préciser également que la défenderesse a déclaré ne plus résider dans le logement sans toutefois délivrer congé et s’être mariée récemment ayant engagé des frais alors que le dernier règlement du loyer remonte au terme du mois de mars 2024. Au regard de l’ensemble de ces éléments et de l’absence de reprise intégrale du règlement du loyer, il convient de rejeter la demande de délais de paiement à laquelle s’oppose de surcroit la demanderesse.

IV. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [K] [O], succombant, supportera la charge des entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [I] [K] [O] à verser à la SA d’HLM FRANCE LOIRE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE à compter du 20 août 2024 l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail des 7 et 17 avril 2021 portant sur le logement d’habitation Porte11 au 1er étage [Adresse 3] consentie à Madame [I] [K] [O] par la SA [Adresse 6] ;

DIT que Madame [I] [K] [O] devra par conséquent quitter les lieux loués susvisés et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [I] [K] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [I] [K] [O] à payer à la SA D’HLM FRANCE LOIRE la somme de 4.714,96 euros au titre de arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 septembre 2024 sur la somme de 3190,60 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance concernant le bail qu’elle lui a consenti par contrat des 7 et 17 avril 2021 et portant sur le logement d’habitation Porte 11 au 1er étage sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE Madame [I] [K] [O] à payer à la SA [Adresse 5] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il serait si le bail se poursuivait à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [I] [K] [O] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [K] [O] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE le surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,