TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00422 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZCD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Juillet 2025

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[I] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Juillet 2025

à [Localité 8] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 16 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [V] [E] munie d’un pouvoir de représentation

ET

DÉFENDERESSE

Mme [I] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 décembre 2019, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [I] [P] un appartement (n°500012), un jardin et un garage, situés [Adresse 2], pour des loyers respectifs de 487,15 euros, de 23,44 euros et de 53,72 euros et une provision sur charges mensuelle de 12,92 euros.

Le 1er décembre 2023, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [I] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 04 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle des et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— par provision de la somme de 2.947,97 euros, avec les intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu, en application de l’article 849 alinéa 2 du code de procédure civile,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux, en application des articles 1382 et 1728 du code civil,

— de la somme de 150 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et de l’assignation, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 décembre 2024.

A l’audience du 27 mai 2025, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [V] [E], valablement munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.976,69 euros. Il précise que la locataire a payé la somme de 150 en avril 2025 et de 150 euros en mai 2025

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 30 décembre 2024, Madame [I] [P] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 04 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 décembre 2019 contient une clause résolutoire (Article 9. Résiliation de plein droit du présent engagement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 538,22 euros a été signifié le 1er décembre 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Néanmoins, partie de cette dette de 538,22 euros est constituée notamment, selon le décompte annexé au commandement de payer, par des pénalités d’enquête biennale, de sorte que le montant de la dette doit être ramené à la somme de 370,58 euros.

Madame [I] [P] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 350 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02 février 2024.

La résiliation étant intervenue le 02 février 2024, Madame [I] [P] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [I] [P] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 27 mai 2025 démontrant que Madame [I] [P] reste devoir la somme de 5.671,89 euros, mensualité d’avril 2025 comprise, après soustraction des pénalités d’enquête biennale d’un montant total de 304,80 euros, ces dernières n’étant pas justifiées dans la mesure où le demandeur n’apporte pas la preuve du respect de la procédure prévue par l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation et où aucun supplément de loyer de solidarité n’a été appliqué.

Madame [I] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle qu’arrêtée.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.976,69 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [I] [P] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 02 février 2024 au mois d’avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [I] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, Madame [I] [P] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2019 entre l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT et Madame [I] [P] concernant un appartement (n°500012), un jardin et un garage, situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 02 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [I] [P] à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 5.671,89 euros (décompte arrêté au 27 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [I] [P] à payer à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [I] [P] à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,