TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

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[Adresse 4]

[Adresse 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01781 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UEZL

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Septembre 2025

[E] [G], ayant pour mandataire la SAS PG IMMO, exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[C] [Y]

[V] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à SELARL AQUI LEX

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [E] [G], ayant pour mandataire la SAS PG IMMO, exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Camille PASCAL-LACROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [C] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Mme [V] [L], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 01 octobre 2018, Monsieur [E] [G] a donné à bail à Monsieur [C] [Y] et Madame [V] [L] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 680 euros et une provision sur charges mensuelle de 5 euros.

Le 27 janvier 2025, Monsieur [E] [G] a fait signifier à Monsieur [C] [Y] et Madame [V] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 mai 2025, Monsieur [E] [G] a ensuite fait assigner Monsieur [C] [Y] et Madame [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 28 mars 2025, leur expulsion immédiate et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation provisionnelle et solidaire au paiement :

— de la somme de 2.452,98 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025, ceux-ci étant capitalisés,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.600 euros,

— de la somme de 2.600 euros à titre de dommages et intérêts,

— d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A titre subsidiaire, Monsieur [E] [G] demande une passerelle sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 07 mai 2025.

A l’audience du 10 juillet 2025, Monsieur [E] [G], représenté par la SELARL AQUI’LEX, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.233,42 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [E] [G] fait valoir que les locataires n’ont pas apuré le commandement de payer dans les délais et qu’ils ont un arriéré important, justifiant la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1342-2 du code civil et l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil. Il explique que l’indemnité d’occupation doit avoir un caractère comminatoire afin d’inciter les locataires à quitter les lieux

Madame [V] [L], comparante en personne, fait valoir qu’un paiement de 780 euros a été réalisé le 06 juillet 2025. Elle ajoute qu’ils ne sont pas en mesure de payer plus que leurs loyers et charges courants et qu’ils vont quitter les lieux, ayant donné leur préavis pour le 15 septembre 2025.

Sur sa situation, Madame [V] [L] explique que la famille a rencontré d’importantes difficultés, puisqu’elle a été déclarée invalide à la suite d’un cancer rénal et que son compagnon a été déclaré inapte à son travail. Elle indique qu’elle a dû prendre en charge sa mère et son beau-père, qui sont décédés récemment, et qu’elle a également dû apporter une aide matérielle et financière à l’un de ses enfants atteint d’un cancer. Elle précise que sur ses quatre enfants majeurs, deux sont malades et le troisième est hospitalisé en psychiatrie. Elle ajoute que son compagnon a dû faire des allers-retours jusqu’en Roumanie pour s’occuper de sa mère, aujourd’hui décédée. Elle expose que cette situation les a contraints à prendre des crédits à la consommation, notamment pour régler les frais d’obsèques, et que même si mon compagnon a pu reprendre un emploi à temps partiel en novembre 2024, ils ne peuvent solder leur arriéré en dépit de ressources à hauteur de 2.200 euros mensuels environ. Elle déclare qu’ils vont prochainement déposer un dossier de surendettement.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude le 06 mai 2025, Monsieur [C] [Y] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

Madame [V] [L] a été autorisée à déposer des justificatifs de sa situation en cours de délibéré et avant le 20 juillet 2025, ce qu’elle a fait le 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 07 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 01 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.477,76 euros a été signifié le 27 janvier 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [C] [Y] et Madame [V] [L] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.580 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mars 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 28 mars 2025 et Monsieur [C] [Y] et Madame [V] [L] sont depuis occupants sans droit ni titre.

Il leur sera ordonné de quitter les lieux. Rien ne justifie de supprimer le délai légal de deux mois dont ils bénéficient pour quitter les lieux, le bailleur ne justifiant nullement de la mauvaise foi des locataires, qui ont au contraire proposé l’apurement de leur dette avant l’audience, apportés des justificatifs quant à la dégradation de leur situation financière et donné congé pour quitter les lieux.

L’expulsion de Monsieur [C] [Y] et Madame [V] [L] sera ordonnée s’ils ne quittent pas les lieux dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En application des articles 1240 et 1760 du code civil, entre la résiliation et la restitution des lieux, l’occupant sans droit ni titre peut être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation n’a pas vocation à sanctionner ou à inciter les locataires à quitter plus vite les lieux, mais à indemniser les propriétaires de l’occupation sans droit ni titre en fonction de leur préjudice. Ce préjudice résulte de l’impossibilité de disposer des lieux et d’en percevoir les fruits et sera donc évalué au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du contrat, soit 777,61 euros.

Occupants sans droit ni titre depuis le 28 mars 2025, Monsieur [C] [Y] et Madame [V] [L] seront donc condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à 777,61 euros.

Monsieur [E] [G] produit un décompte du 27 juin 2025 démontrant que Monsieur [C] [Y] et Madame [V] [L] restent devoir la somme de 2.455,81 euros, mensualité de juin 2025 comprise, au titre de leurs arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de juillet 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 30 juin 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Monsieur [C] [Y] et Madame [V] [L] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.455,81 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025.

Il n’y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts, qui n’est pas prévue au contrat et ne se justifie nullement par les circonstances des parties.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS

L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [E] [G] s’est vu accorder les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer. Il ne démontre ni la mauvaise foi de ses locataires, qui ont proposé un apurement de leur dette à hauteur de 100 euros par mois en avril 2025 en dépit de leur situation financière délicate, ce qu’il a refusé, ni le préjudice distinct du simple retard de paiement.

Il convient de débouter Monsieur [E] [G] de sa demande en dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] [Y] et Madame [V] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [E] [G], Monsieur [C] [Y] et Madame [V] [L] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 octobre 2018 entre Monsieur [E] [G] et Monsieur [C] [Y] et Madame [V] [L] concernant la maison à usage d’habitation située [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [Y] et Madame [V] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

REJETONS la demande de suppression du délai pour quitter les lieux de Monsieur [E] [G] ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [Y] et Madame [V] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [E] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [V] [L] à verser à Monsieur [E] [G] à titre provisionnel la somme de 2.455,81 euros (décompte arrêté au 27 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 ;

REJETONS la demande de capitalisation des intérêts de Monsieur [E] [G] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [V] [L] à payer à Monsieur [E] [G] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 771,61 euros ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts de Monsieur [E] [G] ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [V] [L] à verser à Monsieur [E] [G] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [V] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, Greffier.

Le Greffier, Le juge,