Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 4 septembre 2025, n° 25/01843

TJ Toulouse 4 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal a constaté que les locataires n'avaient pas réglé les sommes dues dans le délai imparti, rendant ainsi la résiliation du bail effective.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
Le tribunal a vérifié le décompte des arriérés et a constaté que les locataires devaient effectivement la somme demandée.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à leur expulsion effective.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
Le tribunal a considéré que les locataires, en étant les parties perdantes, devaient supporter les frais de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 4 sept. 2025, n° 25/01843
Numéro(s) :	25/01843
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle ASSOULINE-SEROR
Parties :	S.A. ICF ATLANTIQUE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01843 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UFA6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 04 Septembre 2025

S.A. ICF ATLANTIQUE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social

[R] [B]

[F] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Septembre 2025

à M^e Isabelle ASSOULINE-SEROR

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 04 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, et du 29 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ICF ATLANTIQUE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle ASSOULINE-SEROR, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Jeanne ISSARTEL, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [R] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Mme [F] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 03 novembre 2020, la SA ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Monsieur [R] [B] et Madame [F] [M] un appartement à usage d’habitation (n°323, Rez-de-chaussée, escalier 3 Bâtiment 3) situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 515,75 euros et une provision sur charges mensuelle de 94,42 euros.

Le 18 février 2025, la SA ICF ATLANTIQUE a fait signifier à Monsieur [R] [B] et Madame [F] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, et de justifier de l’occupation du logement.

Le 2 mai 2025, un procès-verbal de saisie-conservatoire de créances a été signifié à la SOCIETE GENERALE AG COTE PAVE et à la société REVOLUT BANK UAB REVOLUT BK UAB FR par acte de commissaire de justice.

La SA ICF ATLANTIQUE a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 12 mai 2022.

Un procès-verbal de non abandon des lieux a été dressé par acte de commissaire de justice en date du 05 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, après plusieurs mise en demeure, la SA ICF ATLANTIQUE a ensuite fait assigner Monsieur [R] [B] et Madame [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef et biens, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 11 535,75 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 16 mai 2025.

A l’audience du 22 juillet 2025, la SA ICF ATLANTIQUE, représentée par Maitre Isabelle ASSOULINE-SEROR, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 13 789,63 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifiés par remise à étude le 16 mai 2025, Monsieur [R] [B] et Madame [F] [M] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2025 et prorogée au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 16 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ICF ATLANTIQUE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 12 mai 2022, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 03 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 9-Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 9915,37 euros a été signifié le 18 février 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [R] [B] et Madame [F] [M] n’ont réglé dans le délai de deux mois aucune somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 avril 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 19 avril 2025 et Monsieur [R] [B] et Madame [F] [M] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [R] [B] et Madame [F] [M] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Il sera cependant rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ICF ATLANTIQUE produit un décompte arrêté au 1er juillet 2025 démontrant que Monsieur [R] [B] et Madame [F] [M] restent devoir la somme de 13 162.57 euros, mensualité de juin 2025 comprise (facturée au 1er juillet 2025), après soustraction des frais de poursuite (627,06 euros).

Monsieur [R] [B] et Madame [F] [M] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 13 162.57 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Monsieur [R] [B] et Madame [F] [M] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 19 avril 2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [R] [B] et Madame [F] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ICF ATLANTIQUE, Monsieur [R] [B] et Madame [F] [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 novembre 2020 entre la SA ICF ATLANTIQUE et Monsieur [R] [B] et Madame [F] [M] concernant un appartement à usage d’habitation (n°323, Rez-de-chaussée, escalier 3, Bâtiment 3) situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 avril 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [B] et Madame [F] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [B] et Madame [F] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ICF ATLANTIQUE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [F] [M] à verser à la SA ICF ATLANTIQUE à titre provisionnel la somme de 13 162.57 euros (décompte arrêté au 1er juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [F] [M] à payer à la SA ICF ATLANTIQUE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [R] [B] et Madame [F] [M] à verser à la SA ICF ATLANTIQUE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [R] [B] et Madame [F] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge