TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [T] [M]

Madame [P] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Hervé CASSEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06733 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VH6

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 29 avril 2025

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “LE PERISCOPE” sis [Adresse 4] représenté par son Syndic, Le Cabinet LOISELET PERE FILS ET F.DAIGREMONT sis [Adresse 2]

représentée par M^e Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDERESSES

Madame [T] [M]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Madame [P] [M]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Mme [W] [F], munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 29 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06733 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VH6

EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] [M] et Mme [T] [M] sont propriétaires en indivision des lots n° 885, 1210 et 1276 dans l’immeuble situé [Adresse 3].

Par actes de commissaire de justice du 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LE PERISCOPE” sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F.DAIGREMONT, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [P] [M] et Mme [T] [M] afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5412,94 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 3242,52 euros au titre des frais de recouvrement, 1000 euros à titre de dommages-intérêts, 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise sa créance à l’égard de Mme [P] [M] à la somme de 5942,10 euros au titre des charges de copropriété, 1er trimestre 2025 inclus. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

Mme [P] [M], régulièrement représentée par sa fille Mme [F] [W], ne conteste pas la somme correspondant aux charges de copropriété et demande des délais de paiement sur 12 mois. Elle s’en rapporte s’agissant des frais de recouvrement et sollicite le rejet de la demande de dommages-intérêts. Elle explique que le locataire de l’appartement, mis en vente, ne paie pas le loyer.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [T] [M] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires a produit l’attestation notariée établissant la qualité de propriétaires des défenderesses, les appels de fonds pour la période considérée, la répartition des charges de l’année 2023, les procès-verbaux des assemblées générales du 30 juin 2021, 27 juin 2022, 22 juin 2023, 26 juin 2024 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires est établie, au titre des charges de copropriété et travaux impayés :

Aux sommes de 4154,25 euros au titre des lots 1210 et 1276 et 1258,69 euros au titre du lot 885, pour la période allant du 31 décembre 2022 au 1er octobre 2024 inclus, soit la somme totale de 5412,94 euros, Aux sommes de 126,20 euros au titre du lot 885 et 402,96 euros au titre des lots 1210 et 1276 s’agissant des appels du premier trimestre 2025, des appels de fonds travaux du premier trimestre 2025, des appels 11/11 des résolutions 36 et 38 de l’AG du 30 juin 2021, des appels 11/13 de la résolution 49 de l’AG du 26 juin 2024, soit la somme totale de 529,16 euros.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’a pas produit le règlement de copropriété, non visé par ailleurs à son bordereau de pièces, de sorte qu’il ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité. Il s’ensuit que les défenderesses, copropriétaires indivis, doivent être condamnées à supporter la dette à hauteur de leur part et portion dans l’indivision.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n’a pas fait signifier à Mme [T] [M], non comparante, de nouvelles conclusions portant actualisation de sa créance de sorte que le respect du principe du contradictoire impose de tenir compte à son égard de la seule demande portée à l’assignation.

Au vu de l’ensemble de ces éléments il y a lieu :

de condamner Mme [P] [M] et Mme [T] [M], chacune à proportion de ses parts divises, au paiement de la somme totale de 5412,94 euros pour charges de copropriété et travaux impayés au titre des lots 1210, 1276 et 885, pour la période allant du 31 décembre 2022 au 1er octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967, de condamner Mme [P] [M] au paiement, à hauteur de sa part dans l’indivision uniquement, de la somme de 529,16 euros pour charges de copropriété et travaux impayés au titre des lots 1210, 1276 et 885 portant sur les appels du premier trimestre 2025, les appels de fonds travaux du premier trimestre 2025, les appels 11/11 des résolutions 36 et 38 de l’AG du 30 juin 2021, les appels 11/13 de la résolution 49 de l’AG du 26 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 3242,52 euros au titre des frais de recouvrement.

Il est justifié des mises en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 26 avril 2023 et 26 octobre 2023 (coût unitaire de 41,48 euros), des relances du 31 mai 2023 et du 27 novembre 2023 (coût unitaire de 35,28 euros), de la mise en demeure par avocat du 15 janvier 2024 (151,20 euros), de la mise en demeure du 26 janvier 2024 (43,97 euros) – ce dernier coût sera néanmoins écarté, le choix d’effectuer une mise en demeure 10 jours après une mise en demeure par avocat relevant d’un choix du syndic – d’une sommation de payer par commissaire de justice le 4 juillet 2023 (176,48 euros).

Il n’est pas justifié des autres frais de mise en demeure, relance et sommation de payer.

S’agissant des autres frais, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante de sorte que les frais seront rejetés.

En conséquence, Mme [P] [M] et Mme [T] [M] seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 481,20 euros au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [P] [M] n’a aucunement justifié de sa situation personnelle et financière. Le syndicat des copropriétaires s’oppose à tout délai de paiement. Mme [P] [M] sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [M] et Mme [T] [M], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

CONDAMNE Mme [P] [M] et Mme [T] [M], chacune à proportion de ses parts divises, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LE PERISCOPE” sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F.DAIGREMONT, les sommes suivantes :

5412,94 euros pour charges de copropriété et travaux impayés au titre des lots 1210, 1276 et 885, pour la période allant du 31 décembre 2022 au 1er octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024, 481,20 euros au titre des frais nécessaires ;

CONDAMNE Mme [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LE PERISCOPE” sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F.DAIGREMONT, à proportion de ses parts divises, la somme de 529,16 euros pour charges de copropriété et travaux impayés au titre des lots 1210, 1276 et 885 portant sur les appels du premier trimestre 2025, les appels de fonds travaux du premier trimestre 2025, les appels 11/11 des résolutions 36 et 38 de l’AG du 30 juin 2021, les appels 11/13 de la résolution 49 de l’AG du 26 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE Mme [P] [M] de sa demande de délai de paiement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LE PERISCOPE” sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F.DAIGREMONT, de sa demande de dommages-intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [M] et Mme [T] [M] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [M] et Mme [T] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LE PERISCOPE” sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F.DAIGREMONT, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière La présidente

Décision du 29 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06733 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VH6