TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AZ

N° RG 25/00607 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZZH

JUGEMENT

N° B

DU : 16 Décembre 2025

S.A.S.U. DEMETER SOLUTIONS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[H] [G]

[K] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Décembre 2025

à M^e Andréa RAMOS VINCENT

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 16 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Octobre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. DEMETER SOLUTIONS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [H] [G], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

représenté par M^e Andréa RAMOS VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [K] [O], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par M^e Andréa RAMOS VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

La SASU DEMETER SOLUTIONS indique qu’elle a donné à bail à Monsieur [H] [G] des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4], ainsi qu’une place de parking, par contrat intitulé “bail commercial” en date du 10 janvier 2019, moyennant un loyer d’un montant de 600 euros, les révisions réalisées portant désormais le montant du loyer à la somme de 660,46 euros par mois.

Elle précise qu’il n’est pas contesté que le bail est un bail d’habitation, le mauvais intitulé étant dû à l’utilisation d’un modèle trouvé sur internet.

Elle a par ailleurs indiqué que par courrier du 26 septembre 2023, Monsieur [H] [G] avait informé Monsieur [I] [M] qu’il était marié depuis le 31 octobre 2022 à Madame [K] [O], en lui transmettant l’acte mariage.

La SASU DEMETER SOLUTIONS estime cependant que le loyer est largement inférieur aux prix des loyers pratiqués dans le secteur pour des biens similaires et soutient qu’il devrait s’élever à la somme de 1.331 euros par mois selon une estimation pratiquée par l’agence immobilière PANDA.

Elle précise qu’elle a donc fait délivrer par voie d’huissier à Monsieur [H] [G] et à Madame [K] [O] un courrier en date du 10 juin 2024, s’agissant d’une proposition de réévaluation du loyer à l’échéance du bail, par référence aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables avec annexée une liste comparative de 7 annonces prises en références, le prix ayant été mentionné sur la base de l’estimation de la valeur locative transmise par l’agence immobilière PANDA.

Elle indique que ces courriers, retirés le 1er juillet 2024 en l’étude de l’huissier, soit plus de 6 mois avant le terme du contrat en date du 10 janvier 2025, sont demeurés sans réponse.

La SASU DEMETER SOLUTIONS a donc saisi la Commission départementale de conciliation de la Haute-Garonne qui s’est déclarée incompétente par courrier du 31 octobre 2024, s’agissant d’un “bail commercial” ce qu’elle a contesté.

En conséquence, la société bailleresse indique qu’une nouvelle tentative amiable a été opérée, restée sans effet.

C’est dans ces conditions, que la SASU DEMETER SOLUTIONS a donc saisi le juge du contentieux de la protection de ce siège statuant au fond par assignations en date du 9 janvier 2025 sur le fondement de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 et a sollicité de :

— dire et juger que le loyer du bien sis [Adresse 1] à [Localité 4] est manifestement sous-évalué ;

— ordonner la réévaluation du loyer, le fixant à la somme de 1.331 euros dont l’application progressive par sixième annuel correspond à une hausse de 111,76 euros ;

— condamner Monsieur [H] [G] et Madame [K] [O] solidairement à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de même qu’aux entiers dépens.

Après renvoi, à l’audience du 16 octobre 2025, la SASU DEMETER SOLUTIONS a comparu représentée par son conseil et a maintenu l’intégralité de ses demandes reprises sur son acte introductif d’instance.

Monsieur [H] [G] et Madame [K] [O] ont comparu représentés par leur conseil.

A titre liminaire, ils ont demandé de retenir comme bail applicable le contrat de location signé par Monsieur [G] dont il se prévaut.

Par ailleurs, à titre principal, ils ont demandé de :

— constater le grief causé aux consorts [G]/[O] du fait de la non reproduction de

l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— constater la non démonstration de la sous-évaluation du loyer ;

— constater l’absence de production d’un diagnostic de performance énergétique.

Par conséquent :

— prononcer la nullité de l’offre de renouvellement moyennant un loyer réévalué;

— rejeter en conséquence la demande de réévaluation de la SASU DEMETER SOLUTIONS,

— rejeter toutes autres demandes ;

A titre subsidiaire :

— ordonner que le nouveau loyer s’appliquera par sixième annuel ;

— rejeter toutes autres demandes ;

En tout état de cause :

— condamner la SASU DEMETER SOLUTIONS à verser aux consorts [G]/[O] la somme de 1.093 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs ont indiqué produire l’exemplaire authentique du bail signé par les parties, intitulé d’ailleurs bail de location, et estiment en conséquence que la SASU DEMETER SOLUTIONS fonde sa demande sur un document créé de toutes pièces démontrant ainsi sa mauvaise foi.

Les défendeurs ont en conséquence demandé de retenir le bail qu’ils détiennent comme étant le seul document régulier et opposable entre les parties.

Ils ont ensuite soutenu que la proposition de réévaluation était nulle, le formalisme de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas été respecté eu égard notamment à l’absence de démonstration de la sous-évaluation du loyer, en l’absence de production de références de loyers suffisantes, s’agissant en réalité que de simples annonces de logements proposés à la location, l’absence de mention intégrale des dispositions de l’article 17-2 I de la loi du 6 juillet 1989 prévue à peine de nullité, l’absence de production d’un DPE et l’absence de mention de la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation.

Ils ont contesté en outre la régularité des tentatives de régularisation par la SASU DEMETER SOLUTIONS de ses manquements en cours de procédure.

En réponse, la SASU DEMETER SOLUTIONS a soutenu que la notification de réévaluation du loyer n’était pas nulle, le formalisme ayant été parfaitement respecté et par ailleurs aucun grief du fait d’un éventuel défaut de respect du formalisme n’ayant été démontré par les défendeurs.

Elle a précisé que si les termes de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas été reproduits, cet article a été clairement mentionné dans la notification de réévaluation du loyer.

Elle a en outre rappelé qu’elle avait bien saisi la Commission départementale de conciliation de la Haute-Garonne et soutenu qu’elle avait démontré la sous évaluation du loyer en respectant le formalisme de l’article 1er du décret n°90-780 du 31 août 1990 et précisé en outre qu’elle versait aux débats des attestations d’agences immobilières portant sur des biens similaires.

Par ailleurs, elle a indiqué que les 3 références communiquées étaient suffisantes selon les dispositions du décret du 2 octobre 1987, qu’en effet la production de 6 références n’était exigée que pour les villes de plus d’un million d’habitants, ce qui n’est pas le cas concernant la ville de [Localité 4].

Elle a précisé qu’en tout état de cause, elle avait produit 6 références supplémentaires, ces références étant parfaitement recevables même si versées en cours de procédure.

Concernant l’absence de production d’un diagnostic de performance énergétique, elle a soutenu qu’il appartenait au locataire d’apporter la preuve que le logement était classé en classe G ou F et qu’en tout état de cause en l’espèce les locaux litigieux n’étaient pas classés F ou G , mais plutôt B ou C compte tenu du classement de logements voisins similaires.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – SUR LE BAIL

Il est constant que les parties ne produisent pas le même exemplaire du contrat de bail, l’un étant en outre intitulé “bail commercial” et l’autre “contrat de location /colocation” logement non meublé, la date du bail étant cependant identique soit le 10 janvier 2019.

Il convient de constater cependant que le bail produit par Monsieur [G] ne comporte pas le nom du locataire, même si ce dernier soutient l’avoir signé.

Dans ces conditions il convient de retenir le bail produit par la SASU DEMETER SOLUTIONS, certes intitulé à tort “bail commercial”, aucune partie ne contestant par ailleurs la nature du bail, s’agissant pour les deux parties d’un bail d’habitation qui comme tel est donc soumis à la loi du 6 juillet 1989 d’ordre public.

II – SUR LA DEMANDE DE RÉÉVALUATION DU LOYER

La SASU DEMETER SOLUTIONS, sur le fondement de l‘article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, sollicite la réévaluation du loyer des locaux litigieux donnés à bail à Monsieur [H] [G] et à Madame [K] [O] par contrat en date du 10 janvier 2019.

L’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

I – Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d’Etat définit les éléments constitutifs de ces références.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent I, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10 à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 s’applique à chaque valeur ainsi définie.

II. – Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, les courriers de “notification de réévaluation du loyer à l’échéance du bail”, en date du 10 juin 2024, destinés respectivement à Monsieur [G] et à Madame [K] [O], ont été retirés en l’étude de l’huissier chargé de les délivrer, le 1er juillet 2024 par ces derniers et une copie de l’estimation du loyer effectuée par l’agence immobilière PANDA ainsi qu’une liste comparative de 7 annonces reprises sur le site “Leboncoin” étaient annexées à chaque courrier.

Il est constant cependant que l’intégralité des dispositions de l‘article 17-2 1 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas reproduites intégralement sur ces notifications en date du 10 juin 2024, disposition prévue à peine de nullité.

Néanmoins, il convient de rappeler que l’article 114 du code de procédure civile dispose :

“ Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle d’ordre public”.

En l’espèce, la non reproduction intégrale du texte de l’article 17-2 1 de la loi du 6 juillet 1989 a manifestement fait grief aux défendeurs qui n’ont pas eu connaissance de la possibilité de saisir la Commission Départementale de Conciliation afin de contester la réévaluation sollicitée par la société bailleresse.

Cette absence de reproduction de l’intégralité des dispositions de l’article 17-2 I de la loi du 6 juillet 1989 les a donc privés d’un droit.

La saisine de cette commission par la demanderesse, dont elle ne produit d’ailleurs que la réponse apportée par ladite commission en date du 31 octobre 2024, ne saurait couvrir cette nullité et ce d’autant plus que la commission, compte tenu du quiproquo généré par l’intitulé du bail, “bail commercial”, s’est déclarée incompétente et n’a pas rapporté sa décision suite au courrier explicatif du conseil de la demanderesse en date du 9 décembre 2024 concernant l’intitulé erroné du bail.

Aussi, il convient de déclarer nulle la notification de l’offre de renouvellement moyennant un loyer réévalué effectuée par courriers du 10 juin 2024 à Monsieur [H] [G] et à Madame [K] [O] et donc irrecevables les demandes de la société SASU DEMETER SOLUTIONS au titre de la réévaluation du montant du loyer des locaux litigieux.

III – SUR LES MESURES ACCESSOIRES

La SASU DEMETER SOLUTIONS, partie perdante, supportera la charge des dépens de la procédure.

Monsieur [H] [G] et Madame [K] [O] ont par ailleurs dû exposer des frais irrépétibles pour la défense de leurs intérêts qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à leur charge, aussi la SASU DEMETER SOLUTIONS sera condamnée à leur verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DIT que le bail liant les parties est celui produit par la SASU DEMETER SOLUTIONS intitulé à tort “bail commercial” en date du 10 janvier 2019 comportant le nom des deux parties au contraire de celui produit par Monsieur [H] [G] ;

CONSTATE qu’aucune des parties ne conteste que ledit bail est un bail d’habitation et comme tel soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 d’ordre public ;

DIT que la notification de l’offre de renouvellement moyennant un loyer réévalué effectuée par courriers du 10 juin 2024 à Monsieur [H] [G] et à Madame [K] [O] est nulle faute de mention de l’intégralité des dispositions de l’article 17-2 I leur causant grief ;

DIT en conséquence irrecevables les demandes de la SASU DEMETER SOLUTIONS au titre de la réévaluation du montant du loyer des locaux litigieux ;

CONDAMNE la SASU DEMETER SOLUTIONS à payer à Monsieur [H] [G] et Madame [K] [O] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SASU DEMETER SOLUTIONS au paiement des entiers dépens de la procédure.

LE GREFFIER LE JUGE