TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/02342

N° Portalis DBX4-W-B7J-UJVX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Décembre 2025

S.A. CITE JARDINS,

C/

[H] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e SCHINTONE

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 18 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB greffier lors des débats et de Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CITE JARDINS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 8]

Représentée par Maître Benoît SCHINTONE de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [Y],

demeurant [Adresse 6]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 juillet 2016, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [H] [Y] un appartement à usage d’habitation (n°110) situé [Adresse 1]) pour un loyer mensuel de 425,85 euros, une provision sur charges mensuelle de 71 euros et une mensualité pour un contrat d’entretien multi-service de 11,73 euros.

Le 20 février 2025, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Monsieur [H] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La SA CITE JARDINS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Monsieur [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé afin de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location du 18 juillet 2016,

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Monsieur [H] [Y] et de celle de tous occupants de son chef du logement de type 3 identifié sous le n°110 dans le bâtiment A, d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11],

— dire que pour mener à bien ladite expulsion la SA CITE JARDINS pourra, si nécessiare se faire assister du concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner provisionnellement Monsieur [H] [Y] au règlement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer conventionnel majoré des charges jusqu’à la libération effective du logement, outre le paiement de la somme de 6.502,10 euros correspondant aux loyers et charges arréragés arrêtés au 26 juin 2025, quittancement de juin non compris, somme à parfaire au jour de l’audience,

— le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 juillet 2025.

A l’audience du 30 septembre 2025, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.877,52 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise. La SA CITE JARDINS demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Monsieur [H] [Y] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Monsieur [H] [Y] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Monsieur [Y] indique être retraité et percevoir 1.700 euros de pension de retraite.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CITE JARDINS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 juillet 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 juillet 2016 contient une clause résolutoire (article « La résiliation pour défaut de paiement » ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.318,24 euros a été signifié le 20 février 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [H] [Y] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.787,41 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 avril 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la SA CITE JARDINS produit un décompte du 30 septembre 2025 démontrant que Monsieur [H] [Y] reste devoir la somme de 2.672,83 euros, mensualité de septembre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite ainsi que des pénalités SLS non justifiées.

Monsieur [H] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.672,83 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [H] [Y], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 26 mensualités de 100 euros chacune et d’une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [H] [Y], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [H] [Y] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [H] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Monsieur [H] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juillet 2016 entre la SA CITE JARDINS et Monsieur [H] [Y] concernant un appartement à usage d’habitation (n°110) situé [Adresse 2]) sont réunies à la date du 21 avril 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [Y] à verser à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 2.672,83 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2025, incluant une dernière facture de septembre 2025) ;

AUTORISONS Monsieur [H] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 100 euros chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [H] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CITE JARDINS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [H] [Y] soit condamné à verser à la SA CITE JARDINS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [Y] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, Le juge,