MINUTE N° : 25/1015

JUGEMENT DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 22/05151 – N° Portalis DBX4-W-B7G-ROFJ

NAC: 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Madame KINOO, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame GABINAUD, Vice-Président

Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER : Madame GIRAUD

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 16 Octobre 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par A. KINOO

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.S. MAX’EL INVEST, RCS [Localité 9] 900 564 949, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabienne FINATEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 446

DEFENDERESSE

S.D.C. [Adresse 8] [Adresse 2], représenté par son syndic, Le CABINET DU COMTE TOLOSAN – CENTURY 21, RCS [Localité 9] 521 014 639, dont le siège social est sis [Adresse 3]

eprésentée par M^e Valérie ASSARAF-DOLQUES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 158

PARTIE INTERVENANTE

M. [W] [I]

né le 01 Octobre 1969 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Valérie ASSARAF-DOLQUES, avocat plaidant, vestiaire : 158

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

L’immeuble sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété.

Le 14 juin 2021, une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires s’est tenue à la demande de M. [O] propriétaire des lots 1 (une cave) et 5 (un appartement de type T3 au rez-de-chaussée). En vue de la vente de ses lots de copropriété à M. et Mme [K], ce copropriétaire a sollicité l’autorisation de réaliser les travaux suivants :

— création d’une porte d’entrée entre le lot n° 5 et le couloir commun ;

— réalisation de travaux d’agrandissement de la véranda ;

— création d’une boîte aux lettres,

aux frais de M. et Mme [K] et par un professionnel.

Les copropriétaires ont refusé la réalisation de ces travaux.

Par acte du 9 juillet 2021 reçu par Me [B], notaire à [Localité 5], M. et Mme [O] ont vendu les lots n°1 et 5 à la Sas Max’el Invest, dont Mme [M] [E] épouse [K] est la présidente.

Destinant les locaux acquis à l’exercice par Mme [K] de l’activité d’avocat, la Sas Max’el Invest a notamment fait réaliser des travaux suivants :

– pose d’une plaque professionnelle ;

– remplacement de la tuyauterie dans les caves ;

– installation d’une climatisation ;

– pose d’un feutre synthétique dans la cour et travaux de jardinage ;

– installation d’un système Vigik sur la porte d’entrée de l’immeuble ;

— abattement et remplacement des cloisons séparant son lot de la trémie de l’escalier menant aux caves.

Le 9 mai 2022, la Sas Max’el Invest a été convoquée à une assemblée générale des copropriétaires dont l’ordre du jour contenait les projets de résolution suivants :

– résolution n° 9 : à la demande de M. [N], rétablissement du jardin végétalisé. Enlèvement des tapis de feutre vert synthétique, de l’unité de climatisation stockée dans le jardin avec ses canalisations fixées sur la façade [. Plantation] de 5 arbustes vivaces et rustiques à feuilles persistantes de taille modeste, dans les bordures existantes du fond et latérales ainsi que le couvre-sol à l’entretien limité pour la partie centrale ou semis de gazon ;

– résolution n° 10 : à la demande de M. [N], dépose de la plaque professionnelle et reprise enduit même couleur et finition ;

– résolution n° 11 : à la demande de M. [N], dépose du tube métallique avec soupape de sur-pression qui pend et rebouchage à l’enduit et peinture de la même couleur que le couloir ;

– résolution n° 12 : à la demande de M. [N], reconstruction à l’identique des cloisons autour de la cage d’escalier au droit de la trémie et application d’une peinture blanche sur les 3 cloisons ;

– résolution n° 13 : à la demande de M. [N], dépose des nouvelles tuyauteries installées dans les caves communes et lot n° 4 ;

– résolution n° 14 : à la demande de M. [I], désinstallation du système Vigik.

L’assemblée générale s’est tenue le 27 juin 2022 et les résolutions n° 9 pour ce qui concerne le seul enlèvement de la climatisation, 10, 11, 13 et 14 ont été adoptées, malgré l’opposition de la Sas Max’el Invest, tandis que la résolution n° 12 a été rejetée.

La Sas Max’el Invest a alors demandé la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, qui s’est tenue le 11 octobre 2022.

Les résolutions suivantes ont été adoptées :

— changement et pose d’une plaque professionnelle aux normes,

— ratification des travaux de mise en place d’un système Vigik sur la porte d’entrée effectuée par la Sas Max’el Invest, laquelle s’engage à acheter deux badges pour chaque lot de copropriété,

— changement du bloc boîtes aux lettres, Mme [K] s’engageant à le prendre à ses frais.

Les résolutions suivantes ont été rejetées :

— résolution n°5 : ratification des travaux sur la tuyauterie installée en parties communes en 2021 par la Sas Max’el Invest ;

— résolution n°6 : ratification de la mise en place d’une climatisation par la Sas Max’el Invest.

Par courrier du 13 octobre 2022, le syndic de copropriété a demandé à Mme [K] de déposer la tuyauterie installée en parties communes ainsi que la climatisation.

Par acte du 9 décembre 2022, la Sas Max’el Invest a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence située au [Adresse 6], représenté par son syndic, la Sarl Cabinet immobilier du comté tolosan devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions n° 5 et 6 de l’assemblée générale extraordinaire du 11 octobre 2022.

Par conclusions du 19 septembre 2023, M. [W] [I], copropriétaire possédant notamment le lot n°4, est intervenu volontairement à l’instance.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience collégiale du 16 octobre 2025, est intervenue le 20 mars 2025.

Prétentions et moyens des parties

Selon ses dernières conclusions signifiées le 24 juillet 2024 (n°3), la Sas Max’el Invest demande au tribunal de :

Sur le refus de régularisation des travaux par l’assemblée générale extraordinaire :

– juger que les résolutions 5 et 6 du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire en date du 11 octobre 2022 doivent être annulées en ce que les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble et qu’aucune atteinte n’a été portée aux droits des copropriétaires ;

– en conséquence, juger que le refus de régularisation des résolutions 5 et 6 du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 11 octobre 2022 sera annulé judiciairement ;

Sur l’abus de majorité et le refus abusif :

– juger la copropriété responsable d’un abus de majorité envers la Sas Max’el Invest et Mme [M] [K], sa locataire ;

– juger en conséquence que le refus de régularisation des résolutions 5 et 6 du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire en date du 11 octobre 2022 sera annulé judiciairement ;

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires :

– rejeter l’intégralité des prétentions du syndicat des copropriétaires comme étant injustes et mal fondées ;

Sur les demandes reconventionnelles de M. [W] [I] :

– constater que M. [W] [I] ne justifie pas de son titre de propriété ;

– rejeter l’intégralité des prétentions de M. [W] [I], comme étant injustes et mal fondées ;

Sur l’exécution provisoire de droit, sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

– juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

– condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

– juger que la Sas Max’el Invest sera exonérée en sa qualité de copropriétaire de toute quote-part au titre des condamnations du syndicat des copropriétaires et de tous frais et honoraires exposés par syndicat des copropriétaires à raison de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A titre liminaire, la Sas Max’el Invest observe que l’état général de la copropriété est très dégradé et soutient que ses travaux l’ont amélioré.

Elle avance que le juge doit prononcer l’annulation du refus de régularisation des travaux effectués, dès lors que ce refus n’est pas justifié par une atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

Sur le bloc de climatisation, la Sas Max’el Invest développe :

— que l’unité extérieure est posée sur des plots, sur un sol anti-bruit, devant le mur de façade, sans être fixée à ce mur, dans un jardin, partie commune à jouissance exclusive de la Sas Max’el Invest qui y a seule accès, de sorte qu’elle ne cause aucun préjudice visuel ou sonore aux copropriétaires,

— qu’avant le changement de syndic, les copropriétaires avaient demandé au syndic l’établissement d’un cahier des charges en vue d’autoriser, par principe, la pose de la climatisation et, qu’il ne fait, dès lors, aucun doute, que c’est par intention de nuire à la Sas Max’el Invest que les copropriétaires ont refusé de régulariser la pose de sa climatisation ;

— que les canalisations rejoignant l’unité extérieure passent par une ouverture en façade préexistante ;

— que la climatisation réversible est nécessaire à l’exploitation du local commercial, désormais loué à la société Link consulting, spécialisée dans le conseil en systèmes et logiciels informatiques ; qu’il s’agit en effet de l’unique moyen de chauffage ;

— que le refus de ratification opposé par l’assemblée générale est donc abusif de sorte que le tribunal devra annuler la résolution refusant la régularisation des travaux.

Sur la tuyauterie qui passe dans les caves, la Sas Max’el Invest fait valoir :

— d’une part qu’elle permet de raccorder son local à l’eau, soulignant que conformément à l’article 20 du règlement de copropriété, les copropriétaires doivent accepter le passage dans leurs parties privatives des canalisations et conduits qui desservent les équipements communs ou d’autres locaux privatifs ;

— d’autre part, que la dépose de la tuyauterie la priverait de son droit à un logement décent ;

— par ailleurs, que les travaux n’ont consisté que dans le remplacement des anciens tuyaux en fibrociment amianté, ce qui était indispensable, conforme à la destination de l’immeuble, et permet encore de respecter les normes actuelles ;

— que ces travaux auraient dû être réalisés par le syndicat des copropriétaires, qui d’ailleurs n’en demande pas la dépose et n’en subit aucun préjudice ;

— que le refus de ratification opposé par l’assemblée générale est, là encore, abusif de sorte que le tribunal devra annuler la résolution refusant la régularisation des travaux.

Pour conclure au rejet des demandes reconventionnelles présentées à son encontre, la Sas Max’el Invest soutient que les copropriétaires abusent de leur droit et de leur position majoritaire, lui refusant, sans justification, ses demandes et demandant au tribunal de détruire les travaux effectués sur la cage d’escalier, l’abattage de l’arbre et la dépose de la plaque professionnelle :

– sur la cage d’escalier, la Sas Max’el Invest observe que les travaux qu’elle a fait réaliser dans la cage d’escalier étaient nécessaires en raison de l’état dégradé des murs et de ce que la cloison ne tombait pas à l’aplomb de la trémie, rendant difficile l’accès à la cave ; que ces travaux ont été réalisés au détriment de la surface de son propre local et à ses frais et qu’il s’agit des travaux d’amélioration, ce qui implique également que la copropriété ne souffre d’aucun préjudice ; que le syndicat des copropriétaires doit donc être débouté de sa demande indemnitaire et qu’il n’y a pas lieu de revenir sur la ratification de ces travaux ;

– sur le jardin, la Sas Max’el Invest fait valoir que le règlement de copropriété ne fait que stipuler qu’il devra être conservé à usage de jardin et entretenu en parfait état, de sorte que la pose d’un feutre synthétique et la plantation d’arbustes ne peuvent pas lui être reprochées, pas plus que l’abattage du palmier malade qui menaçait de s’abattre sur les façades ou la verrière ;

– sur la plaque professionnelle, la Sas Max’el Invest expose que ses locataires l’ont déjà retirée et qu’en tout état de cause cette demande ne faisait que traduire la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires, tout comme il a été de mauvaise foi au titre des travaux d’installation d’un système Vigik, qui avait été autorisé par l’ancien syndic, a bénéficié à la collectivité et au titre duquel il ne peut pas lui être reproché un délai dans la fourniture des badges, qui ne dépendait que du fournisseur, pas plus que de ne pas avoir fourni au syndic la boîte de gestion des badges, qui avait été remise à l’ancien syndic.

La Sas Max’el Invest souligne en tout état de cause que le syndicat des copropriétaires a expressément ratifié les travaux effectués et qu’il ne peut pas revenir sur son autorisation.

Sur les demandes de M. [W] [I], la Sas Max’el Invest soutient qu’il ne peut pas prétendre à la remise en état de sa cave alors que les seuls travaux qui y ont été effectués ont consisté en la dépose d’une canalisation en fibrociment amiantée, qui y passait déjà ; que ces travaux ont amélioré la cave ; que les installations de la copropriété cheminent déjà par les caves ; que M. [W] [I] ne vit pas dans la copropriété, de sorte qu’il ne subit pas de préjudice.

En réponse, dans leurs dernières conclusions du 15 octobre 2024 (n°2), le syndicat des copropriétaires et M. [W] [I] demandent au tribunal de :

– recevoir la constitution de Maître Valérie Assaraf-Dolques ;

– recevoir M. [W] [I] en son intervention volontaire ;

– rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées :

– débouter la Sas Max’el Invest de l’ensemble de ses prétentions ;

– déclarer les demandes formées par M. [W] [I] recevables et bien fondées ;

– condamner la Sas Max’el Invest à payer à M. [W] [I] une indemnité de 3 000 euros en réparation de l’atteinte portée à son lot privatif ;

– condamner la Sas Max’el Invest, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification du jugement à intervenir et pendant une durée de 1 mois, à enlever les canalisations qui passent en toute illégalité dans la cave de M. [W] [I] et à remettre en état celle-ci et, subsidiairement, condamner la Sas Max’el Invest à payer à M. [W] [I] une indemnité de 10 000 euros en réparation des travaux entrepris irrégulièrement par la Sas Max’el Invest dans sa cave ;

– condamner la Sas Max’el Invest, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification du jugement à intervenir et pendant une durée de 1 mois, à enlever l’unité de climatisation stockée dans le jardin ;

– condamner la Sas Max’el Invest, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification du jugement à intervenir et pendant une durée de 1 mois, à réaliser les travaux nécessaires pour supprimer le passage par les parties communes de la nouvelle tuyauterie de distribution d’eau reliant le lot n° 5 au lot n° 1 d’où est distribuée l’alimentation d’eau froide et d’eau chaude du lot n° 5, un cumulus devant y être installé ;

– condamner la Sas Max’el Invest, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification du jugement à intervenir et pendant une durée de 1 mois, à réaliser les travaux nécessaires pour remettre en état des lieux, et notamment :

*reprendre l’enduit suite à la plaque professionnelle sur la façade, l’autre plaque professionnelle sur la porte du local professionnel ayant été retirée sans dégradation ;

* la remise en état des cloisons autour de l’escalier des caves (cloisons en dur, avec en particulier la cloison du fond verticale sur toute la hauteur de la cage d’escalier d’ailleurs dont la hauteur est limitée actuellement par la présence d’un faux plafond) ;

* à remettre en état la parcelle de terrain adjacente au lot n° 5 réellement en jardin comme l’oblige le règlement avec un arbre et un sol végétalisé ;

– condamner la Sas Max’el Invest à payer au syndicat des copropriétaires, une indemnité de 20 000 euros en réparation des travaux entrepris irrégulièrement par la Sas Max’el Invest, qui a remplacé la tuyauterie existante par une tuyauterie en PVC ;

– condamner la Sas Max’el Invest à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 15 000 euros en réparation du préjudice de jouissance collectif ;

– condamner la Sas Max’el Invest à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la Sas Max’el Invest à payer au profit de M. [W] [I] une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la Sas Max’el Invest aux entiers dépens et accorder à maître Valérie Assaraf-Dolques le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

– déclarer qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Les défendeurs font en premier lieu valoir que le syndicat des copropriétaires s’est en 2021 opposé, pour des raisons qui ne relèvent pas d’un abus de droit, à la réalisation des travaux prévus par M. [O], (i) la création d’une nouvelle porte d’accès pour le lot n° 5 n’apparaissant pas sérieuse ni opportune, (ii) l’agrandissement de la véranda n’étant pas sérieusement documenté, alors que les travaux envisagés aboutissaient à l’appropriation totale par le copropriétaire du jardin, partie commune, (iii) tandis que le syndicat des copropriétaires ignorait que l’acquéreur envisageait d’exercer une activité d’avocat dans la copropriété et qu’il n’a ainsi pas autorisé l’installation d’une boîte aux lettres privative.

Les défendeurs exposent en second lieu que c’est sans autorisation de l’assemblée générale que la Sas Max’el Invest a fait réaliser des travaux affectant les parties communes et que les copropriétaires sont ainsi fondés à demander la remise en état des lieux, n’ayant que par souci d’apaisement recherché une solution amiable lors de l’assemblée générale du 11 octobre 2022.

Ils développent à cet égard que les copropriétaires ont fait preuve de bonne foi en se montrant conciliant avec la Sas Max’el Invest au titre de certaines de ses demandes :

– le volume de la cage d’escalier a été réduit par les travaux que l’assemblée générale avait, tout d’abord, avalisés le 27 juin 2022, l’ancienne cloison en briques foraines ne pouvant pas présenter le décrochement horizontal actuel, de sorte que la Sas Max’el Invest a abusé de la confiance des copropriétaires en occupant des parties communes par la réalisation de ses travaux ;

– un palmier a été abattu dans le jardin, sans être remplacé, tandis que le sol a été couvert de feutre synthétique vert, alors que le terrain affecté en jouissance exclusive devait être conservé à usage de jardin ;

– les copropriétaires étaient fondés à subordonner à l’autorisation d’une assemblée générale l’installation d’un Vigik, lequel, par ailleurs, seul, ne pouvait pas permettre d’assurer la confidentialité des échanges par courriers, faute par les boîtes aux lettres individuelles d’être sécurisées ; qu’ils ont d’ailleurs accepté le 11 octobre 2022 le changement du bloc des boîtes aux lettres, lors d’une assemblée générale, de sorte qu’aucun abus ne peut leur être reproché, ce d’autant qu’ils ont avalisé la pose du Vigik, sous la réserve de se voir fournir des badges d’accès par la Sas Max’el Invest ;

– les copropriétaires étaient fondés à refuser l’installation d’une plaque professionnelle sur la façade d’un immeuble à destination bourgeoise et qu’ils ont, d’ailleurs, autorisé l’installation d’une plaque, plus petite que celle initialement fixée par la Sas Max’el Invest ; que la façade est dégradée des suites du retrait par la Sas Max’el Invest de la plaque.

Sur l’installation d’un climatiseur réversible et le changement de la tuyauterie d’évacuation des eaux usées et de l’alimentation en eaux chaude et froide, le syndicat des copropriétaires et M. [W] [I] estiment que les copropriétaires sont fondés à refuser la ratification de ces travaux irrégulièrement réalisés, qui nécessitaient l’accord de l’assemblée :

– sur l’installation du climatiseur, ils observent que d’autres copropriétaires ont essuyé des refus au titre de demandes identiques, qui se justifient par les nuisances visuelles et sonores de ces équipements ; qu’aucune inégalité de traitement entre les copropriétaires n’est donc caractérisée ;

– sur le changement des évacuations et des arrivées d’eau, ils indiquent que la Sas Max’el Invest a installé un système d’alimentation en eau chaude passant à la fois dans la cave commune et dans celle appartenant à M. [W] [I], sans autre justification que de simplifier l’aménagement de son local ; qu’aucune information technique n’a été donnée aux copropriétaires alors que la dépose de tuyaux en fibrociment amianté était nécessaire ; qu’aucun préjudice ne doit être démontré et que le copropriétaire à titre individuel peut demander une remise en état, sans avoir à démontrer l’existence d’un préjudice distinct de celui subi par la collectivité des copropriétaires.

Ils estiment en outre qu’aucune autorisation judiciaire de ces travaux ne peut être accordée après leur réalisation et que l’annulation d’une décision de refus d’autorisation d’effectuer des travaux sur les parties communes ne vaut pas autorisation judiciaire de les effectuer.

M. [W] [I] et le syndicat des copropriétaires ajoutent encore que les travaux effectués sans autorisation doivent être démolis (installation du climatiseur et suppression de la nouvelle tuyauterie de distribution d’eau), tandis qu’une remise en état de l’enduit, des cloisons autour de l’escalier et de la parcelle à usage de jardin, doit être ordonnée ; et, s’agissant des tuyauteries, qui étaient en fibrociment et qui ne peuvent pas être remises en état, ils estiment être fondés à demander l’indemnisation du syndicat des copropriétaires à hauteur de 20 000 euros ; outre le paiement d’une indemnité de 15 000 euros en réparation d’un préjudice collectif (atteinte de l’esthétique de l’immeuble, appropriation d’espaces communs, valeur de la copropriété amoindrie).

Ils demandent également que les canalisations passant dans la cave, partie privative, de M. [W] [I], soient déposées et subsidiairement, que lui soit octroyé une indemnité de 10 000 euros en réparation de ces travaux et, en tout état de cause, une indemnité de 3 000 euros, en raison de l’atteinte à son lot privatif, les travaux ayant donné lieu à une effraction de sa cave.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1 Sur les demandes relatives à la climatisation

Sont ici examinées :

— la demande de la Sas Max’el Invest tendant à l’annulation de la résolution n°6, qui a rejeté la ratification de la mise en place d’une climatisation par la Sas Max’el Invest.

— la demande reconventionnelle tendant à la condamnation sous astreinte de la Sas Max’el Invest à enlever l’unité de climatisation stockée dans le jardin.

**

L’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes doit être condamné à remettre les lieux dans leur état d’origine, dès lors que la remise en état est matériellement possible (Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10.297) et en l’absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l’article 1221 du code civil.

La réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale suffit à caractériser la violation des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et à justifier la remise en état ( Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).

A défaut de ratification par l’assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit être ordonnée, même en l’absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).

En l’espèce, la Sas Max’el Invest a, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, procédé à l’installation d’un système de climatisation dont le bloc externe est posé dans le jardin de la copropriété, partie commune, sur lequel elle dispose uniquement d’un droit de jouissance exclusive.

Ces travaux portent incontestablement atteinte à l’harmonie de l’aspect extérieur de l’immeuble, aucun bloc de climatisation n’étant apposé aux étages sur la façade côté jardin du bâtiment. L’argument tiré de l’aspect déjà dégradé de cette façade arrière de l’immeuble est, à cet égard, inopérant, de même que celui pris du positionnement de l’engin dans un angle, dès lors que les plans versés aux débats révèlent que les appartements des autres copropriétaires le surplombent tous.

La Sas Max’el Invest ne peut pas plus utilement arguer que l’absence de ratification de ses travaux porterait atteinte à la destination de son bien en ce que le système constitue l’unique mode de chauffage, dès lors qu’il ressort des éléments versés aux débats d’une part, qu’elle a nécessairement supprimé toute autre source de chauffage lors de la réalisation des travaux d’ampleur à laquelle elle s’est livrée juste après l’acquisition, ce qui procède d’un choix qui lui est propre, et d’autre part, qu’elle ne démontre pas l’impossibilité pour elle d’installer un autre système de chauffage.

Pour contester la résolution n°6 de l’assemblée générale, la Sas Max’el Invest invoque encore un abus de majorité.

A cet égard, il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

Il est constant que ne commet pas d’abus de majorité l’assemblée générale qui refuse d’autoriser a posteriori de ratifier certains travaux exécutés sans autorisation préalable (Civ. 3ème, 26 mai 2004, n° 02-21.361), alors que celle-ci était requise.

Le copropriétaire qui a procédé à des transformations de l’aspect extérieur de l’immeuble sans en avoir obtenu l’autorisation préalable et qui n’a pas saisi l’assemblée générale d’une demande d’autorisation ne peut arguer d’un abus de droit du fait du refus de l’assemblée générale de ratifier les travaux.

Enfin, il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale.

Au cas présent, la lecture du procès-verbal de l’assemblée du 30 novembre 2020, nécessairement remis à la Sas Max’el Invest lors de l’achat de son bien, révèle que l’assemblée générale des copropriétaires avait refusé aux copropriétaires d’autres lots (lots 2 et 6) l’autorisation de poser sur la façade côté jardin un climatiseur réversible.

Le refus de l’assemblée générale, qui n’était en tout état de cause pas tenue d’autoriser a posteriori la Sas Max’el Invest à procéder à l’installation d’une climatisation, ne peut dès lors être qualifié d’abusif.

La demande de la Sas Max’el Invest tendant à l’annulation de la résolution n°6 sera en conséquence rejetée.

La Sas Max’el Invest sera condamnée à procéder au retrait du bloc de climatisation litigieux. Le prononcé d’une astreinte s’avère nécessaire pour assurer l’exécution du présent jugement. Il y sera procédé dans les conditions précisées au dispositif qui suit, un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement étant accordé à la demanderesse afin qu’elle modifie l’installation de chauffage.

2. Sur les demandes relatives à la tuyauterie

Sont ici examinées :

— la demande de la Sas Max’el Invest tendant à l’annulation de la résolution n°5 proposant de ratifier les travaux sur la tuyauterie installée en parties communes en 2021 par la Sas Max’el Invest ;

— la demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la Sas Max’el Invest à payer à M. [W] [I] une indemnité de 3 000 euros en réparation de l’atteinte portée à son lot privatif ;

– la demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la Sas Max’el Invest, sous astreinte, à enlever les canalisations qui passent dans la cave de M. [W] [I] et à remettre en état celle-ci et, subsidiairement, à la condamnation de la Sas Max’el Invest à payer à M. [W] [I] une indemnité de 10 000 euros en réparation des travaux entrepris irrégulièrement par la Sas Max’el Invest dans sa cave ;

— la demande reconventionnelle de condamnation de la Sas Max’el Invest, sous astreinte, à réaliser les travaux nécessaires pour supprimer le passage par les parties communes de la nouvelle tuyauterie de distribution d’eau reliant le lot n° 5 au lot n° 1 d’où est distribuée l’alimentation d’eau froide et d’eau chaude du lot n° 5, un cumulus devant y être installé ;

— la demande reconventionnelle de condamnation de la Sas Max’el Invest à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 20 000 euros en réparation des travaux entrepris irrégulièrement tenant au remplacement de la tuyauterie existante par une tuyauterie en PVC.

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Il ressort des éléments versés aux débats que, sans aucune autorisation préalable de l’assemblée générale :

— la Sas Max’el Invest a fait procéder au remplacement des tuyaux d’évacuation en fibro-ciment situés sous la douche de son lot par des tuyaux en Pvc ; ces derniers empruntent toutefois le même cheminement que les anciens tuyaux, donnant dans la cave constituant le lot n°4, propriété de M. [I] (située sous la douche du lot n°5), puis traversant les parties communes en sous-sol de l’immeuble où ils regagnent un autre tuyau d’évacuation d’eaux usées ;

— la Sas Max’el Invest, qui ne le conteste pas, a fait installer dans sa cave lot n°1 un cumulus, à partir duquel courent d’abord en parties communes en sous-sol de l’immeuble puis dans la cave lot n°4 propriété de M. [I], des tuyaux d’alimentation en eau (‘tuyau rouge’ et ‘tuyau bleu’ du procès-verbal de constat dressé le 17 février 2023 par Me [V], commissaire de justice) qui pénètrent depuis le lot n°4 dans le lot n°5 en traversant le plancher bois.

Il convient toutefois de distinguer le cas des tuyaux d’évacuation (dont il n’est pas démontré qu’ils emprunteraient un cheminement distinct des anciens tuyaux en fibro-amiante, la douche du lot n°5 devant nécessairement se déverser par là) de celui des tuyaux d’alimentation qui ont pour leur part été installés en 2021 : contrairement à ce que soutient la Sas Max’el Invest, il n’est, en effet, démontré par aucun élément que ces tuyaux d’alimentation ont été installés à la place d’une canalisation en cuivre existante.

S’agissant des tuyaux d’alimentation :

La Sas Max’el Invest ne conteste pas avoir fait enlever l’ancienne chaudière équipant son lot n°5 (assurant chauffage et eau chaude) et avoir fait poser un cumulus dans son lot n°1.

Alors que la Sas Max’el Invest ne justifie d’aucune contrainte technique qui l’aurait empêchée de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour faire passer les tuyaux d’alimentation par le plancher situé entre ses propres lots n°1 et n°5, situés l’un au dessus de l’autre, le passage des tuyaux d’alimentation du lot n°5 dans la cave de M. [I] porte nécessairement atteinte à son droit de propriété, droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue en application de l’article 544 du code civil.

Le passage de ces mêmes tuyaux en parties communes du sous-sol porte de même atteinte aux droits du syndicat des copropriétaires. Il porte encore atteinte à l’égalité des droits entre copropriétaires, les défendeurs devant être suivis lorsqu’ils soutiennent que cet agencement par les parties communes a pour objet d’éviter que le lot n°5 (anciennement doté d’une chaudière) soit traversé par des tuyaux, privilégiant de fait ledit lot n°5 sur les autres appartements de l’immeuble.

La Sas Max’el Invest doit donc être condamnée à procéder au retrait des tuyaux d’alimentation tant dans les parties communes que dans la cave de M. [I]. Cette demande de M. [I] étant au moins partiellement satisfaite, il n’y a pas lieu d’examiner la demande indemnitaire qu’il forme à titre subsidiaire à hauteur de 10 000 euros.

La résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 octobre 2022 rejette la ratification des travaux sur la ‘tuyauterie’ installée en parties communes en 2021 par la Sas Max’el Invest, sans distinction entre tuyaux d’alimentation et tuyaux d’évacuation. Compte tenu de ce qui précède, il ne peut être reproché à l’assemblée générale des copropriétaires de n’avoir pas ratifié la mise en place sans autorisation de tuyaux traversant les parties communes au profit d’un seul copropriétaire. En conséquence, la Sas Max’el Invest, à qui il appartenait de distinguer le cas échéant les deux types de tuyaux dans le projet de résolution qu’elle entendait soumettre à l’assemblée générale, sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°5.

S’agissant des tuyaux d’évacuation :

Ainsi qu’il a été dit, des tuyaux d’évacuation des eaux du lot n°5 traversaient déjà, avant les travaux réalisés sans autorisation par la Sas Max’el Invest, tant la cave de M. [I] (sous la douche du lot n°5) que les parties communes du sous-sol.

Au final, les travaux de la Sas Max’el Invest n’ont ici consisté qu’à remplacer les canalisations en fibro-ciment par des canalisations en PVC. Il est incontestable qu’une autorisation pour ce faire était nécessaire, tant de l’assemblée générale pour ce qui concerne les parties communes, que de M. [I] pour ce qui concerne l’accès à sa cave. Toutefois, aucun élément, et notamment aucune atteinte à la destination de l’immeuble, ne justifie en droit la condamnation de la Sas Max’el Invest à retirer les nouvelles canalisations d’évacuation. A la différence de M. [I], le syndicat des copropriétaires ne sollicite du reste pas une remise à l’état antérieur pour ces canalisations. La Sas Max’el Invest est, de fait, bien fondée à soutenir qu’en modifiant le matériau des évacuations, elle a procédé à une amélioration.

Le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie d’aucun préjudice afférent au remplacement des canalisations d’évacuation, sera débouté de sa demande indemnitaire à ce titre.

M. [I] doit être débouté de sa demande tendant au retrait des tuyaux d’évacuation des eaux du lot n°5 traversant son lot n °4.

En revanche, il convient de réparer le préjudice moral subi par M. [I] suite à l’intrusion sans autorisation, du fait de la Sas Max’el Invest, d’au moins un artisan dans sa cave fermée à clé, en violation de son droit de propriété. La lecture des courriels échangés entre Mme [K] et M. [I] révèle à cet égard qu’en réponse à la légitime question de savoir comment un artisan avait pu s’introduire dans sa cave, la première s’est contentée d’une réponse à tout le moins improbable, à savoir que l’intéressé était passé par le trou existant dans le plancher suite à la dépose du bac à douche, ce qui est parfaitement impossible dès lors que les parties ont constaté qu’il s’agissait d’un orifice de 25 x 25 cm.

Ce préjudice moral de M. [I] sera justement réparé par l’octroi d’une indemnité de 3 000 euros.

3. Sur les autres demandes

3.1 Sur la demande de remise en état

Est ici examinée la demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la Sas Max’el Invest, sous astreinte à réaliser les travaux nécessaires pour remettre en état des lieux, et notamment :

*reprendre l’enduit suite à la plaque professionnelle sur la façade ;

* remettre en état des cloisons autour de l’escalier des caves (cloisons en dur, avec en particulier la cloison du fond verticale sur toute la hauteur de la cage d’escalier dont la hauteur est limitée actuellement par la présence d’un faux plafond) ;

* remettre en état la parcelle de terrain adjacente au lot n°5 réellement en jardin comme l’oblige le règlement avec un arbre et un sol végétalisé.

Sur le jardin :

Le règlement de copropriété prévoit, au paragraphe ‘jardin privatif': ‘le terrain affecté en jouissance exclusive et privative au lot n°5 devra être conservé à usage de jardin à l’exception de tout autre usage. Il devra être entretenu en parfait état par les propriétaires respectifs et à leurs frais exclusifs. A défaut le syndic pourra y procéder à leurs frais, après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé réception restée sans effet, et passé le délai de quinze jours'.

Il est établi que la Sas Max’el Invest a fait couvrir le sol terreux du jardin, partie commune dont elle a la jouissance exclusive par un tapis synthétique de couleur verte. La comparaison de la photographie objet de la pièce n°11 des défendeurs (état ancien) avec celles objets des pièces 4 et 10 de la demanderesses (état au 20 juin 2022 et au 31 août 2023) révèle que, nonobstant sa composition par définition non végétale, le revêtement posé au sol par la Sas Max’el Invest donne à l’ensemble un caractère bien plus vert que lorsque la terre était nue. La Sas Max’el Invest doit encore être ici suivie lorsqu’elle soutient que la pluie entraînait la formation de boue avant réalisation de ses travaux de jardinage.

En lecture du diagnostic sanitaire réalisé par la Sarl Chaubet le 4 août 2022, la Sas Max’el Invest justifie encore avoir été contrainte de faire procéder à l’abattage d’un palmier malade suite à l’attaque avancée d’un papillon ravageur, sans que soit établi à son encontre le moindre défaut d’entretien, le syndic confirmant au contraire le très bon état d’entretien du jardin lors de sa visite du 31 août 2023.

La demande de remise en état du jardin présentée par le syndicat des copropriétaires se heurte en tout état de cause à la décision des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 9 mai 2022 de ne pas solliciter de la Sas Max’el Invest l’enlèvement des tapis de feutre vert synthétique et la plantation de cinq arbustes vivaces et rustiques à feuilles persistantes de taille modeste, dans les bordures existantes du fond et latérales. L’assemblée générale a, en effet, limité sa demande de remise à l’état antérieur au seul enlèvement de la climatisation.

Cette renonciation de l’assemblée générale à l’enlèvement du tapis de feutre vert et à la plantation d’arbustes (plantation à laquelle le tribunal observe qu’il a déjà était procédé) caractérise une ratification implicite mais dénuée d’équivoque aux travaux réalisés par la Sas Max’el Invest.

La demande reconventionnelle de remise en état du jardin partie commune à jouissance privative sera donc rejetée.

Sur la remise en état des cloisons autour de l’escalier :

Il est établi que la Sas Max’el Invest a fait démolir les cloisons séparant son bien de la cage d’escalier et les a remplacées par des cloisons en placoplâtre qu’elle a fait repeindre. L’autorisation de l’assemblée générale, dont elle s’est dispensée, était nécessaire dès lors que lesdites cloisons constituaient des parties communes.

La demande du syndicat des copropriétaires de remise à l’état antérieur se heurte à la décision des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 9 mai 2022 de rejeter à l’unanimité la résolution n° 12 : ‘à la demande de M. [N], reconstruction à l’identique des cloisons autour de la cage d’escalier au droit de la trémie et application d’une peinture blanche sur les 3 cloisons'. Cette décision de l’assemblée générale caractérise, ici encore, une ratification implicite mais dénuée d’équivoque des travaux réalisés par la Sas Max’el Invest.

Enfin, si un décroché est visible, l’empiétement des cloisons nouvellement posées sur la trémie de l’escalier, allégué par les défendeurs et contesté par la demanderesse, n’est établi par aucun élément.

La demande reconventionnelle de remise en état des cloisons autour de l’escalier des caves sera donc rejetée.

Sur la reprise de l’enduit suite à la plaque professionnelle sur la façade

Il résulte des éléments versés aux débats que la Sas Max’el Invest a fait installer, pour les besoins de l’activité d’avocat de sa présidente Mme [K], une plaque professionnelle entre deux fenêtres sur la façade de l’immeuble, qu’elle a ensuite retirée ainsi qu’elle en a justifié auprès du syndic le 4 septembre 2023 (pièce 11 de la demanderesse). Ce retrait fait suite à la résolution n°10 adoptée lors de l’assemblée générale du 9 mai 2022 (‘résolution n° 10 : à la demande de M. [N], dépose de la plaque professionnelle et reprise enduit même couleur et finition').

La demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires aux fins de reprise de l’enduit suite à la pose et au retrait de cette plaque professionnelle tend, au fond, à la condamnation de la Sas Max’el Invest à compléter la réalisation des travaux objets de ladite résolution n°10.

L’examen des photographies jointes au courriel adressé le 4 septembre 2023 par la demanderesse au syndic confirme à cet égard que la dépose de la plaque a laissé de légères traces sur l’enduit de la façade, en particulier au niveau du rebouchage des trous de fixation.

La Sas Max’el Invest, qui s’est abstenue de contester la résolution n°10 adoptée lors de l’assemblée générale du 9 mai 2022, ne peut plus contester la demande reconventionnelle tendant à l’exécution de cette décision, qui ne tend pas à lui faire supporter le ravalement de l’entière façade, mais la remise à l’état antérieur.

En conséquence, la Sas Max’el Invest sera condamnée à procéder à la reprise de l’enduit sur la façade suite au retrait de la plaque professionnelle, ladite reprise étant limitée aux dimensions de la plaque majorées de 5 cm de chaque côté.

Le prononcé d’une astreinte pour cette condamnation n’apparaît pas nécessaire à ce stade.

3.2 Sur la demande indemnitaire

Le syndicat des copropriétaires n’établissant pas la réalité du préjudice de jouissance collectif qu’il allègue, sa demande indemnitaire sera rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La Sas Max’el Invest, qui succombe principalement, sera condamnée aux entiers dépens.

M^e Assaraf Dolques, avocat qui en a fait la demande et qui peut y prétendre, sera admise au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser aux défendeurs la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer la défense de leurs droits. En conséquence, la Sas Max’el Invest sera condamnée à verser à chacun la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa propre demande sur ce fondement sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, sans qu’il y ait de l’ordonner et même de le rappeler au dispositif qui suit. Il n’est pas plus sollicité de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute la Sas Max’el Invest de sa demande tendant à l’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] tenue le 11 octobre 2022 ;

Condamne la Sas Max’el Invest à procéder à l’enlèvement du bloc extérieur de climatisation et des tuyaux raccordés à celui-ci ,

Assortit cette obligation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un mois, à compter du 90ème jour suivant la signification du présent jugement,

Déboute la Sas Max’el Invest de sa demande tendant à l’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] tenue le 11 octobre 2022 ;

Condamne la Sas Max’el Invest à procéder à l’enlèvement des tuyaux d’alimentation en eau (tuyau bleu et tuyau rouge) posés entre le lot n°1 et le lot n°5, situés dans les parties communes de la résidence et dans le lot n°4 propriété de M. [I],

Assortit cette obligation d’une astreinte de 100 euros en faveur de M. [I] et 100 euros en faveur du syndicat des copropriétaires par jour de retard pendant un mois, à compter du 90ème jour suivant la signification du présent jugement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande indemnitaire au titre des canalisations d’évacuation,

Déboute M. [I] de sa demande tendant au retrait des tuyaux d’évacuation des eaux du lot n°5 traversant son lot n°4,

Condamne la Sas Max’el Invest à verser à M. [I] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Rejette la demande reconventionnelle de remise en état du jardin partie commune à jouissance privative,

Rejette la demande reconventionnelle de remise en état des cloisons autour de l’escalier des caves,

Condamne la Sas Max’el Invest à procéder à la reprise de l’enduit sur la façade suite au retrait de la plaque professionnelle, ladite reprise étant limitée aux dimensions de la plaque majorée de 5 cm de chaque côté,

Dit n’y avoir lieu d’assortir la condamnation qui précède d’une astreinte,

Rejette la demande reconventionnelle de remise en état des cloisons autour de l’escalier des caves,

Rejette la demande reconventionnelle de réparation du préjudice de jouissance collectif,

Condamne la Sas Max’el Invest aux entiers dépens,

Admet M^e Valérie Assarf – Dolques au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la Sas Max’el Invest à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Cabinet Comté Tolosan – Century 21 la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sas Max’el Invest à verser à M. [W] [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la Sas Max’el Invest au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT