TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02185

N° Portalis DBX4-W-B7J-UIF5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Décembre 2025

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31)

C/

[F] [I]

[W] [Z] épouse [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e SALLES

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 18 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB greffier lors des débats et de Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31),

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [I],

demeurant [Adresse 7]

Représenté par Maître Ferdinand DJAMMEN NZEPA, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Roxane gaelle frida NJANJO SIKE LOBE, avocate au barreau de TOULOUSE

Madame [W] [Z] épouse [I],

demeurant [Adresse 7]

Représentée par Maître Ferdinand DJAMMEN NZEPA, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Roxane gaelle frida NJANJO SIKE LOBE, avocate au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 avril 2023, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE HAUTE-GARONNE ont donné à bail à Madame [W] [Z] épouse [I] et monsieur [F] [I] un pavillon n°1 sis [Adresse 1] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 525,83 euros et 45,09 euros au titre de la provision pour charges locatives.

Le 23 octobre 2024, l’ E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE HAUTE-GARONNE ont fait signifier à Madame [W] [Z] épouse [I] et monsieur [F] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE HAUTE-GARONNE ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE HAUTE-GARONNE ont ensuite fait assigner Madame [W] [Z], épouse [I] et monsieur [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à leur frais et périls, et leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel :

— de la somme de 684,89 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 22 janvier 2025, mensualité du mois de décembre 2024 comprise, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 623,11 euros, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 5 mars 2025 .

A l’audience du 30 septembre 2025, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE HAUTE-GARONNE, représenté par la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1341,18 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre comprise.

Au vu de la demande des locataires et du versement de la somme de 50 euros le 13 septembre 2025 en plus du loyer, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE HAUTE-GARONNE accepte l’octroi de délai de paiement au locataire à hauteur de 50 euros par mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Madame [W] [Z], épouse [I] et monsieur [F] [I], représentés par leur conseil, se rapportent à leur dernières écritures aux termes desquelles ils demandent au juge des contentieux et de la protection de :

— dire et juger non aquis le jeu de la clause résolutoire;

— de leur accorder un délai de 30 mois pour régulariser leur situation auprès du bailleur, à raison de 50 euros par mois en sus du loyer mensuel;

— débouter le bailleur du surplus de ses demandes;

— de statuer sur les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 5 mars 2025 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE HAUTE-GARONNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 21 avril 2023 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 23 octobre 2024, pour la somme en principal de 485,78 euros.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 décembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE HAUTE-GARONNE produit un décompte du 26 septembre 2025 démontrant que Madame [W] [Z], épouse [I] et monsieur [F] [I] restent devoir la somme de 1341,18 euros, mensualité de septembre comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [W] [Z], épouse [I] et monsieur [F] [I] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1341,18 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 sur la somme de 485,98 euros, du 27 février 2025 sur la somme de 684,89 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [W] [Z], épouse [I] et monsieur [F] [I], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 26 mensualités de 50 euros chacune et d’une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif, conformément aux modalités définies au dispositif de la présente décision, Madame [W] [Z], épouse [I] et monsieur [F] [I] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets.

En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit à la somme de 623,11 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [W] [Z], épouse [I] et monsieur [F] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE HAUTE-GARONNE, Madame [W] [Z], épouse [I] et monsieur [F] [I] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 avril 2023 entre l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE HAUTE-GARONNE et Madame [W] [Z] épouse [I] et monsieur [F] [I] concernant un pavillon n°1 sis [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 23 décembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [Z], épouse [I] et monsieur [F] [I] à verser à E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE HAUTE-GARONNE à titre provisionnel la somme de 1341,18 euros euros (décompte arrêté au 26 septembre 2025, incluant une dernière facture de septembre), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 sur la somme de 485,98 euros, du 27 février 2025 sur la somme de 684,89 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [W] [Z], épouse [I] et monsieur [F] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 50 euros chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [W] [Z], épouse [I] et monsieur [F] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE HAUTE-GARONNE puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [W] [Z], épouse [I] et monsieur [F] [I] soient condamnés solidairement à verser à E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE HAUTE-GARONNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, soit 623,11 euros ;

CONDAMNONS in solidum Madame [W] [Z], épouse [I] et monsieur [F] [I] à verser à l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE HAUTE-GARONNE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [W] [Z], épouse [I] et monsieur [F] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Candys DUQUEROIX, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, Greffière.

La Greffière, Le juge,