TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [C] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Xavier MARTINEZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04385 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4V4V

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 21 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S.U. OPERA MALESHERBES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #216

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [V], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/04385 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4V4V

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 juillet 2023 avec prise d’effet au 11 août 2023, la SASU OPERA MALESHERBES a donné à bail à [C] [V] un appartement situé [Adresse 2], lot n°302, étage n°1, BAT C, porte 3B, pour un loyer mensuel initial de 1741 euros, et 161 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, la SASU OPERA MALESHERBES a fait signifier à [C] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5706 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 4 décembre 2023 la SASU OPERA MALESHERBES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, la SASU OPERA MALESHERBES a fait assigner [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de:

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de [C] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;condamner [C] [V] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 15 396,78 euros au titre de la dette locative, mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens ;

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 4] le 17 avril 2024.

À l’audience du 26 septembre 2024, la SASU OPERA MALESHERBES, représentée par son conseil, maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance et actualise la dette locative à la somme de 25 282,09 euros arrêtée au 25 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement précisant que le locataire n’a pas honoré ses loyers depuis plus d’une année.

La SASU OPERA MALESHERBES, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que [C] [V] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de 2 mois après la délivrance du commandement de payer du 1er décembre 2023 sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

[C] [V], comparait en personne et reconnait le principe de la dette. Il indique vouloir se maintenir dans les lieux et sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois en plus des loyers et la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il fait valoir qu’il a connu des difficultés personnelles et professionnelles. Après une activité d’ingénieur et des soucis de santé, il met en avant qu’il a créé une nouvelle activité dans le bâtiment. Il précise travailler avec les assurances et les syndics et percevoir une rémunération en 6000 euros et 6500 euros par mois, et ce depuis deux ou trois mois.

Il soutient avoir écrit à la bailleresse à plusieurs reprises pour faire état de ses difficultés, sans réponse de sa part.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SASU OPERA MALESHERBES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SASU OPERA MALESHERBES le 4 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SASU OPERA MALESHERBES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en son article 11 intitulé « clause résolutoire » qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges pendant deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le bail en date du 19 juillet 2023 est antérieur aux nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte que le délai de deux mois s’applique.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 1er décembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 juillet 2023 avec prise d’effet au 11 août 2023 à compter du 1er février 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de [C] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 juillet 2023 avec prise d’effet au 11 août 2023, du commandement de payer délivré le 1er décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 25 septembre 2024 que la SASU OPERA MALESHERBES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 467,62 euros imputée pour des frais.

Monsieur [C] [V] reconnait le principe et le montant de la dette locative à l’audience.

En conséquence, il convient de condamner [C] [V] à payer à la SASU OPERA MALESHERBES la somme de 24 814,47 euros, au titre des sommes dues au 25 septembre 2024, mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5706 euros à compter du commandement de payer du 1er décembre 2023, et à compter de la date de l’assignation du 16 avril 2024 pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [C] [V], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort toutefois des éléments communiqués que [C] [V] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la SASU OPERA MALESHERBES s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de [C] [V] de délais de paiement et de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [C] [V] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er février 2024, [C] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner [C] [V] à son paiement à compter de 1er février 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [C] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner [C] [V] à payer à la SASU OPERA MALESHERBES la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SASU OPERA MALESHERBES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 juillet 2023 avec prise d’effet au 11 août 2023 entre la SASU OPERA MALESHERBE d’une part, et Monsieur [C] [V] d’autre part, concernant l’appartement situé [Adresse 2], lot n°302, étage n°1, BAT C, porte 3B, sont réunies à la date du 1er février 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [C] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [C] [V] à compter du 1er février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE [C] [V] à payer à la SASU OPERA MALESHERBES la somme de 24 814,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er décembre 2023 sur la somme de 5706 euros, et à compter de l’assignation du 16 avril 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE [C] [V] à payer à la SASU OPERA MALESHERBES l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE [C] [V] à payer à la SASU OPERA MALESHERBES la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [C] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE la SASU OPERA MALESHERBES de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE