N° RG 25/01556 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UJL6

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/01556 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UJL6

NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [Y] [L], demeurant [Adresse 8]

non comparant

Mme [T] [N] épouse [L], demeurant [Adresse 8]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 30 septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [L] et Monsieur [Y] [L] sont propriétaires des lots n° 6 et 30 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, dénommé résidence [Adresse 3], sis [Adresse 5].

La SAS VD IMMO-CABINET MARTY est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2025, le [Adresse 9] [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SAS VD IMMO-CABINET MARTY, a assigné Madame [T] [L] et Monsieur [Y] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de :

Constater le non-paiement des charges de copropriété et des appels de fonds ;Constater l’approbation régulière des comptes et des appels de fonds par la tenue des assemblées générales annuelles définitives ;Constater le préjudice du syndicat des copropriétaires privé des fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble ;Condamner solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [T] [L] au paiement provisionnel de la somme de 4092,39 € au 1er juillet 2025 au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires ;Condamner solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme 1200 € au titre de l’article 700 du CPC ;Condamner solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [T] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du mardi 30 septembre 2025.

De leur côté, Madame [T] [L] et Monsieur [Y] [L], bien que régulièrement assignés selon procès-verbal de signification remis à l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’étaient représentés.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à l’assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de constater que, compte tenu de l’urgence dans laquelle se trouve la résidence [Adresse 2], la juridiction des référés n’entendra pas déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile.

La demande du syndicat est donc recevable, nonobstant l’absence de tentative amiable préalable de règlement.

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du code de procédure civile dispose :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

L’article 1353 du code civil dispose :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le demandeur, notamment le décompte de charges, que Madame [T] [L] et Monsieur [Y] [L] restent redevables d’une somme de 4.092,39 €.

Le syndicat des copropriétaires rapporte suffisamment la preuve de l’existence de cette créance à l’égard des défendeurs. De surcroît, ces derniers, valablement signifiés de l’acte introductif d’instance, ont délibérément choisi de ne pas comparaître pour faire face à leur dette.

Il s’ensuit que Madame [T] [L] et Monsieur [Y] [L] reconnaissent non seulement la dette quant à son principe, mais également quant à son quantum.

Par conséquent, ils seront condamnés à titre provisionnel à payer la somme de 4.092,39 €, correspondant aux charges échues actualisées au 1er juillet 2025. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2025, date de la dernière échéance exigible.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [T] [L] et Monsieur [Y] [L], parties succombantes, en ce qu’elles n’ont pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, seront solidairement tenus aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais de commissaire de justice.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner solidairement Madame [T] [L] et Monsieur [Y] [L] à payer la somme de 1.000,00€ au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS VD IMMO-CABINET MARTY.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre de copropriétaires défaillants dans leurs obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue par défaut et en dernier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [L] et Monsieur [Y] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la SAS VD IMMO-CABINET MARTY, la somme de QUATRE MILLE QUATRE-VINGT-DOUZE EUROS ET TRENTE-NEUF CENTIMES (4.092,39 €) au titre des arriérés de charges de copropriété échues, arrêtée au 1er juillet 2025 (3ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2025 ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [L] et Monsieur [Y] [L] à verser audit syndicat des copropriétaires la somme de MILLE EUROS (1.000,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS au surplus toutes autres demandes ou prétentions ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [L] et Monsieur [Y] [L] aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais de commissaire de justice ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 04 novembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,