MINUTE N° : 25/653

JUGEMENT DU : 08 Août 2025

DOSSIER : N° RG 23/04635 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SMTA

NAC : 28Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 5

JUGEMENT DU 08 Août 2025

PRESIDENT

Madame DURIN, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 13 Mai 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

Mme [MH] [G] [DN] [KX] veuve [H], demeurant [Adresse 10]

M. [EX] [OY] époux [P], demeurant [Adresse 3]

Mme [Z] [DY] divorcée [B], demeurant [Adresse 11]

M. [N] [TD] [X] [DY] époux [T], demeurant [Adresse 4]

Mme [TV] [JI] [JM] [SO] [ON] [DY] épouse [IC], demeurant [Adresse 14]

Mme [Y] [C] [KI] [YK] épouse [DD], demeurant [Adresse 13]

Mme [ZK] [SO] [D] [WP] veuve [NN], demeurant [Adresse 8]

Mme [YE] [GH] [XE] veuve [CE], demeurant [Adresse 17]

M. [M] [J] [R] [O] époux [W], demeurant [Adresse 18]

Mme [A] [JM] [V] [O] veuve [GS], demeurant [Adresse 16]

Mme [E] [JM] [TO] [JC] veuve [RI], demeurant [Adresse 1]

M. [FJ] [ZZ] [I] [JC] époux [K], demeurant [Adresse 5]

Mme [GF] [L] [OY] veuve [U], demeurant [Adresse 9]

tous représentés par M^e François SEIGNALET-MAUHOURAT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 456 et par Maître Thierry BOUCLIER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

Direction Régionale des Finances Publiques représentée par la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côted’Azur (PACA) et du département des Bouches-du-Rhône qui élit domicile en ses bureaux, sis [Adresse 15]

représentée par personne habilitée selon les articles 761 du code de procédure civile et R 202-2 du livre des procédures fiscales

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

[UD] [S] est décédée le [Date décès 6] 2016, intestat et sans héritier connu en laissant un patrimoine immobilier composé de trois appartements situés à [Localité 19] :

[Adresse 2][Adresse 12][Adresse 7]. Par ordonnance en date du 26 février 2018, le tribunal de grande instance de Toulouse a désigné le Pôle de Gestion des Patrimoines Privés (PGPP) comme curateur de la succession vacante de [UD] [S].

Le 13 janvier 2020, le PGPP a déposé la déclaration de succession auprès du service départemental de l’enregistrement (SDE) de la Haute-Garonne, l’ensemble des biens immobiliers étant évalué à hauteur de 632 000 euros.

Entre temps, l’étude de généalogie TRIOMPHE & GIRARDOT a retrouvé treize héritiers et une seconde déclaration de succession a été déposée le 5 mars 2020, la valeur des biens étant estimée à 655 280,61 euros.

Le 29 mars 2022, la direction régionale des finances publiques de la Région Occitanie et du Département de la Haute-Garonne a adressé une proposition de rectification aux héritiers, laquelle portait sur le rejet de frais de régie au passif de la succession.

Le 19 avril 2022, une troisième déclaration de succession a été déposée par l’étude de généalogie TRIOMPHE & GIRARDOT, la valeur des biens immobiliers étant désormais estimée à 495 000 euros.

Par décision du 4 juillet 2022, l’administration fiscale a rejeté cette réclamation.

Par courrier du 5 décembre 2022 reçu le 8 décembre 2022, les héritiers de [UD] [S] ont déposé une quatrième déclaration de succession, datée du 28 septembre 2022, valant réclamation auprès du SDE de la Haute-Garonne, l’ensemble des biens immobiliers étant évalué à hauteur de 532 000 euros.

Par décision du 29 septembre 2023, l’administration fiscale a rejeté cette réclamation.

Par exploit d’huissier en date du 29 septembre 2023, Mme [MH] [KX] veuve [H], M. [EX] [OY] époux [P], Mme [Z] [DY] divorcée [B], M. [N] [DY] époux [T], Mme [TV] [DY] épouse [IC], Mme [Y] [YK] épouse [DD], Mme [SO] [WP] veuve [NN], Mme [YE] [XE] veuve [CE] et M. [M] [O] époux [W] (ci-après les héritiers de [UD] [S]) ont fait assigné l’administration devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d’obtenir l’annulation de cette dernière décision de rejet.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries, tenue en formation juge unique, du 13 mai 2025 et mise en délibéré au 8 août 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 juin 2024, les héritiers de [UD] [S] demandent au tribunal, au visa des articles R 194-1 du Livre des procédures fiscales et 761 du code général des impôts, de :

Annuler la décision en date du 29 septembre 2023 de la DRFIP de la Région Occitanie et du département de la Haute Garonne ; Prononcer la décharge de la somme de 63 638 euros mise indûment à la charge de la succession de [UD] [S] au titre des droits de succession ; Condamner l’administration fiscale à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; La condamner aux entiers dépens.Dans ses dernières écritures, transmises au tribunal le 25 mars 2024, la DGFIP demande au tribunal de :

Débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes ; Confirmer la décision de rejet prononcée par l’administration ;Condamner les requérants aux entiers dépens de l’instance ; Rejeter leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :Condamner les requérants à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à 'dire et juger', ‘confirmer’ ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

Sur la demande d’annulation de la décision du 29 septembre 2023

L’article 761 du code général des impôts prévoit que pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants.

Pour les immeubles dont le propriétaire a l’usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation.

L’article R*194-1 du livre des procédures fiscales indique que lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s’étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l’imposition, en démontrant son caractère exagéré.

Il en est de même lorsqu’une imposition a été établie d’après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d’après le contenu d’un acte présenté par lui à la formalité de l’enregistrement.

Aux termes de l’article 666 du code général des impôts, les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs.

Il résulte de l’article 761 du même code que pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties (…).

La valeur vénale d’un bien n’est pas définie par la loi ; elle correspond au prix que le jeu normal de l’offre et de la demande permettrait de retirer, à un moment donné, de la vente d’un bien déterminé, abstraction faite de la valeur de convenance qui pourrait être offerte.

Il est de jurisprudence constante que la valeur vénale d’un bien s’apprécie par comparaison, compte-tenu de ses caractéristiques de fait et de droit, d’après les prix constatés sur le marché foncier.

Au cas présent, l’administration fiscale n’a pas rectifié les valeurs des biens immobiliers.

Dans ce cas, lorsqu’une imposition a été établie d’après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable, celui-ci peut obtenir la décharge ou la réduction de l’imposition en démontrant son caractère exagéré, ce qui suppose d’apporter des termes de comparaison voisins et intrinsèquement similaires datant d’un temps très voisin du fait générateur de l’impôt et antérieurs à ce fait.

Au cas présent, l’évaluation litigieuse porte sur trois immeubles situés à [Localité 19], qui seront examinés successivement :

[Adresse 2][Adresse 12][Adresse 7]. Pour justifier la réduction de l’imposition, les demandeurs versent au débat un rapport d’expertise en évaluation foncière et immobilière réalisé en septembre 2022 par M. [UV] [F], expert foncier et immobilier, expert près la cour d’appel d’Agen.

Le tribunal s’attachera à apprécier la valeur du bien en fonction de la méthode par comparaison.

Sur l’immeuble sis [Adresse 2]

Cet immeuble a été évalué à 241 000 euros dans la première déclaration de succession.

L’administration fiscale l’avait quant à elle évalué à 283 000 euros.

Les demandeurs considèrent désormais que ce bien doit être évalué à la somme de 224 300 euros.

Concernant cet immeuble, M. [UV] [F] relève cinq références de comparaison.

L’administration fiscale conteste la comparaison avec les biens n°2 et 5, lesquels ont été vendus loués, ce qui signifie que leur prix de cession a subi une décote de 20%. Si les demandeurs considèrent que l’abattement est en général de 5 à 10% du prix, ils ne fournissent pour autant aucun élément probant permettant à la juridiction de contester ce taux appliqué par l’administration fiscale. Dès lors, ces termes de comparaison seront écartés.

En outre, l’administration fiscale indique que les biens n°3 et 4 ont été vendus sans parking, lequel constitue une denrée rare dans le centre-ville de [Localité 19], et que le parking de l’immeuble n’est pas valorisé par M. [UV] [F].

L’administration rappelle en effet que le bien n°1, vendu le 18 avril 2016, soit au plus près du décès de [UD] [S], pour un montant de 249 000 euros, soit 4 602 euros/m2, constitue un terme de comparaison satisfaisant, qu’elle avait déjà mentionné dans son évaluation par comparaison.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il n’est pas apporté la preuve que la valeur retenue dans la première déclaration de succession aurait un caractère exagéré, le prix au m2 retenu étant de 3 957 euros.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de prononcer de décharge au titre des droits de succession et d’annuler la décision de rejet du 29 septembre 2023 à ce titre.

Sur l’immeuble sis [Adresse 12]

Cet immeuble a été évalué à 231 000 euros (parking inclus) dans la première déclaration de succession.

L’administration fiscale a, quant à elle, déterminé la valeur de ce bien à 204 000 euros (hors parking).

Les demandeurs considèrent désormais que ce bien doit être évalué à la somme de 195 000 euros.

Concernant cet immeuble, M. [UV] [F] relève cinq références de comparaison.

L’administration fiscale fait valoir que le bien n°4 est un ancien local commercial, ce qui n’est pas contesté par les demandeurs, et qu’il est d’usage d’appliquer une décote de 10%, ce qui revient à un prix au m2 carré de 3 562 euros en la prenant en compte.

Concernant les biens n°2 et 3, ces derniers sont postérieurs au fait générateur de l’impôt et seront donc écartés.

Concernant le bien n°5, celui-ci fait 64 m2, soit une surface supérieure de plus de 16% à l’immeuble susmentionné et ne présente donc pas un caractère intrinsèquement similaire, le prix du m2 étant dégressif en fonction de la taille du bien. Il sera donc écarté également.

Enfin concernant le bien n°1, il est précisé que ce dernier, vendu à 3 846 euros/m2, ne possède pas de garage ni de parking, contrairement au bien litigieux. Si les demandeurs indiquent que ce bien a été vendu avec un parking privatif, ils n’en apportent pas la preuve et ne versent pas au débat la fiche de vente visée par exemple, de sorte que le tribunal ne peut considérer ce fait comme établi.

En retenant donc le bien n°1 ainsi que les transactions identifiées par l’administration, avec la précision qu’ils sont sans garage, le prix au m2 s’évalue à 3 751 euros.

Les demandeurs produisent également une note expertale sur les prix de vente des parkings et des garages dans le centre-ville de [Localité 19] avant le [Date décès 6] 2016, rédigé par M. [I] [XP], expert foncier le 2 mai 2024. Il en ressort que le prix moyen des parkings et des garages était autour de 18 000 euros.

En retenant l’estimation faite par l’administration fiscale à hauteur de 204 000 euros, laquelle n’est pas utilement contestée par les demandeurs, ainsi que le prix d’un garage/parking de 18 000 euros, la valeur obtenue est de 222 000 euros, soit 9 000 euros de moins que la valeur indiquée par les requérants dans la première déclaration de succession (231 000 euros).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il n’est pas apporté la preuve que la valeur retenue dans la première déclaration de succession aurait ainsi un caractère exagéré.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de prononcer de décharge au titre des droits de succession et d’annuler la décision de rejet du 29 septembre 2023 à ce titre.

Sur l’immeuble sis [Adresse 7]

Cet immeuble a été évalué à 160 000 euros dans la première déclaration de succession.

L’administration fiscale a, quant à elle, déterminé la valeur de ce bien à 160 000 euros.

Les demandeurs considèrent désormais que ce bien doit être évalué à la somme de 133 200 euros.

Concernant cet immeuble, M. [UV] [F] relève cinq références de comparaison.

Le bien n°1 est également relevé comme un élément de comparaison par l’administration. Le prix au m2 de cet immeuble, de 30 m2, est de 3 600 euros.

Concernant le bien n°5, la vente ayant été réalisée postérieurement à la date du décès de [UD] [S], il sera écarté.

Concernant les biens n°2, 3 et 4, ces derniers sont effectivement plus grands (9m2 de plus soit environ 25% supplémentaire) que l’immeuble concerné. M. [UV] [F] indique en considération notamment de ces éléments que la valeur vénale du bien est de 3 600 euros/m2 alors que la moyenne arithmétique des quatre références serait de 3 259 euros/m2.

Il ressort de l’évaluation faite par l’administration fiscale qu’un autre bien comparable a également été vendu le 14 mars 2016 pour la somme de 130 600 euros soit 4 329 euros/ m2. La méthode par comparaison s’effectuant par moyenne, il n’est pas justifié d’écarter cette référence au motif qu’elle serait dans la fourchette haute.

Toutefois, l’administration ne justifie pas la raison pour laquelle elle a retenu une évaluation de l’immeuble nettement supérieure, à 4 324 euros/m2, au prix au m2 arithmétique (3 965 euros/m2) alors qu’il n’est pas contesté que l’immeuble est en mauvais état, très sale avec une cuisine et une salle de bain à refaire.

En tenant compte aussi bien de la valeur retenue par M. [UV] [F] que des éléments de référence de l’administration, il convient de retenir la valeur de 3 965 euros m2, soit une valeur de l’immeuble fixée à 146 705 euros.

Il existe donc un différentiel de 13 295 euros entre la valeur vénale retenue dans la déclaration initiale de succession et la valeur vénale telle qu’évaluée par le tribunal à ce jour.

Les demandeurs apportent donc la preuve qui leur incombe du caractère exagéré de la valeur vénale de ce bien immobilier.

Ils sont donc fondés à solliciter la décharge des droits de mutation à titre gratuit acquittés sur un actif successoral net trop élevé, à concurrence d’une somme de 13 295 euros (160 000 – 146 705 euros), dans la limite de la demande qu’ils ont formée.

Sur les demandes accessoires

Sur les frais du procès

L’article R*207-1 du livre des procédures fiscales dispose que lorsqu’une réclamation contentieuse est admise en totalité ou en partie, les frais de signification ainsi que, le cas échéant, les frais d’enregistrement du mandat sont remboursés.

Les frais d’expertise sont supportés par la partie qui n’obtient pas satisfaction. Le contribuable qui obtient partiellement gain de cause participe aux frais en proportion de la part de sa demande qui a été rejetée et compte tenu de l’état du litige au début de l’expertise.

En l’espèce, il est partiellement fait droit aux demandes des héritiers de Mme [S]. Les frais de signification leur seront donc remboursés par l’administration fiscale.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’apparaît pas équitable que les demandeurs conservent la charge des frais qu’ils ont exposés pour leur défense. Par conséquent, l’administration fiscale sera condamnée à leur payer la somme de 3 000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort, et mise à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

ANNULE partiellement la décision de rejet du 29 septembre 2023 de la Direction Générale des Finances Publiques de la Région Occitanie et du département de la Haute-Garonne en ce qui concerne l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 19] ;

FIXE la valeur vénale réelle de la propriété litigieuse à la somme de 146 705 euros ;

DIT que cette valeur doit être substituée à celle portée à tort dans la déclaration de succession de [UD] [S] et l’actif net de succession réduit à due concurrence ;

En conséquence, PRONONCE la décharge des droits acquittés proportionnellement à la réduction de l’actif net de succession qui en résulte ;

INVITE Mme la Directrice Régionale des Finances Publiques de la Région Occitanie et du département de la Haute-Garonne à calculer le dégrèvement en résultant ;

CONDAMNE Mme la Directrice Régionale des Finances Publiques de la Région Occitanie et du département de la Haute-Garonne à verser à Mme [MH] [KX] veuve [H], M. [EX] [OY] époux [P], Mme [Z] [DY] divorcée [B], M. [N] [DY] époux [T], Mme [TV] [DY] épouse [IC], Mme [Y] [YK] épouse [DD], Mme [SO] [WP] veuve [NN], Mme [YE] [XE] veuve [CE] et M. [M] [O] époux [W] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme la Directrice Régionale des Finances Publiques de la Région Occitanie et du département de la Haute-Garonne à rembourser les frais de signification à Mme [MH] [KX] veuve [H], M. [EX] [OY] époux [P], Mme [Z] [DY] divorcée [B], M. [N] [DY] époux [T], Mme [TV] [DY] épouse [IC], Mme [Y] [YK] épouse [DD], Mme [SO] [WP] veuve [NN], Mme [YE] [XE] veuve [CE] et M. [M] [O] époux [W].

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT