TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03079 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TG3U

JUGEMENT

N° B

DU : 24 Janvier 2025

S.A. [Adresse 7]

C/

[B] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à Maître [Localité 8]-REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 26 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [B] [G], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 10 août 2016, la SA [Adresse 7] a loué à Monsieur [B] [G] un appartement à usage d’habitation (n° 11) situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 349,80€ charges comprises.

Par ordonnance du 10 mai 2019, le juge des référés a constaté que ledit bail a été résilié le 04 novembre 2018, ordonné à Monsieur [B] [G] de libérer les lieux loués de tous occupant de son chef et l’a condamné au paiement de diverses sommes.

Compte tenu du fait que le locataire avait régularisé sa dette, la SA HLM DES CHALETS a renoncé à exécuter la décision de justice et a maintenu le bail.

Invoquant un nouvel arriéré locatif, la SA [Adresse 7] a fait signifier à Monsieur [B] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15 mars 2024 pour la somme de 606,15€ en principal.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, la SA HLM DES CHALETS a finalement assigné Monsieur [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion ainsi que la condamnation de l’intéressé au paiement de sa dette locative.

A l’audience du 26 novembre 2024, la SA [Adresse 7], représentée par son conseil, actualise sa créance et sollicite :

* A titre principal,

— la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Monsieur [B] [G] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé.

En conséquence,

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [B] [G] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— le condamner au paiement des loyers et charges impayés au mois d’octobre 2024 soit la somme de 1.169,51€, quittancement du mois d’octobre 2024 inclus ;

— le condamner à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme de 397,64€ ;

— juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;

— juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15 mars 2024 ;

* A titre infiniment subsidiaire, si par impossible, la juridiction ne devait pas prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’assignation,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [B] [G] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,

En conséquence,

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [B] [G] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [B] [G] au paiement des loyers et charges impayés au mois de mai 2024 soit la somme de 681,93 €, quittancement du mois de juin 2024 inclus, dette qui sera réactualisée au jour de l’audience prenant en compte les règlements effectués par l’occupant ;

— le condamner en deniers ou quittances au paiement des loyers et charges sur la base du quittancement courant soit 406,90 € à compter de l’audience à échoir jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 406,60 € ;

— juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;

— juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées ; courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15.03.2024 ;

* Dans tous les cas,

— le condamner au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et juger qu’il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Bien que convoqué par assignation remise à étude le 22 juillet 2024 selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [B] [G] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par voie électronique le 23 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le commandement de payer en date du 15 mars 2024 a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023. Or, le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date, qui prévoyait un délai de 2 mois pour apurer la dette.

Le bail à effet au 10 août 2016 entre la SA HLM DES CHALETS d’une part et Monsieur [B] [G] d’autre part contient une clause résolutoire (article 9).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mars 2024 pour la somme en principal de 606,15€ par la SA [Adresse 7].

Il ressort du décompte versé en procédure que le locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé. Cependant, un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mai 2024.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date et la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail devient sans objet.

Monsieur [B] [G] étant considéré comme occupant sans droit ni titre depuis le 16 mai 2024, son expulsion sera donc ordonnée.

Toutefois, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi alléguée ou démontrée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [B] [G] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SA HLM DES CHALETS produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [G] reste devoir la somme de 1.156,51€ au 25 novembre 2024 (loyer d’octobre 2024 inclus) et déduction faite des frais de procédure facturé le 20 avril 2019 (13€).

Monsieur [B] [G], qui n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette, sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1.156,51€ avec les intérêts au taux légal sur la somme de 606,15€ à compter du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La résiliation ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail et ce afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 16 mai 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, soit la somme de 397,64€ sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

L’arriéré de l’indemnité d’occupation étant compris dans la condamnation en principal susmentionnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er novembre 2024, et jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 7], Monsieur [B] [G] sera condamné à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 10 août 2016 entre la SA HLM DES CHALETS et Monsieur [B] [G] concernant un appartement à usage d’habitation (n° 11) situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DEBOUTE la SA HLM DES CHALETS de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] à verser à la SA [Adresse 7] la somme de 1.156,51€ au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 25 novembre 2024 (loyer d’octobre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 606,15€ à compter du commandement de payer (15 mars 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] à verser à la SA HLM DES CHALETS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 397,64€, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] à verser à la SA [Adresse 7] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Le Greffier La Vice-Présidente