TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04418

N° Portalis DBX4-W-B7I-TRF4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 02 Avril 2025

[J] [H]

[S] [H]

C/

[Z] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e HEIL NUEZ

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [J] [H],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocate au barreau de TOULOUSE

Monsieur [S] [H],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [N],

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 octobre 2020, prenant effet au 16 octobre 2020, Madame [J] [H] et Monsieur [S] [H], par l’intermédiaire de leur mandataire ATRIUM IMMOBILIER, ont donné à bail à Madame [Z] [N] un appartement à usage d’habitation (n°B22), une piscine et un parking en sous-sol (n°150) situés [Adresse 11]) pour un loyer mensuel de 515 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Le 29 août 2024, Madame [J] [H] et Monsieur [S] [H] ont fait signifier à Madame [Z] [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, Madame [J] [H] et Monsieur [S] [H] ont ensuite fait assigner Madame [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion de corps et de meubles et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.657,06 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 29 août 2024,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge conventionnels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de tous les dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 novembre 2024.

A l’audience du 21 février 2025, Madame [J] [H] et Monsieur [S] [H], représentés par Maître Sandra HEIL-NUEZ, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 5.644,38 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise. Les demandeurs soutiennent que l’expulsion est d’autant plus nécessaire qu’ils ont un prêt à régler pour cet appartement, d’un montant avoisinant le loyer, et qu’un dépotoir a été constitué devant la porte d’entrée de l’appartement par la locataire.

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 21 novembre 2024, Madame [Z] [N] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.843,50 euros a été signifié le 29 août 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [Z] [N] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 150 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 octobre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 30 octobre 2024 et Madame [Z] [N] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [Z] [N] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur le sort à ce stade, celui-ci étant purement hypothétiques et déjà réglé par les dispositions légales.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [J] [H] et Monsieur [S] [H] produisent un décompte du 17 février 2025 démontrant que Madame [Z] [N] reste devoir la somme de 5.011,82 euros, mensualité de janvier 2025 comprise. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de février 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation échue et due en totalité uniquement si la locataire se maintient dans les lieux jusqu’à la fin du mois.

Madame [Z] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.011,82 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 août 2024 sur la somme de 1.843,50 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Madame [Z] [N] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 30 octobre 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Z] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [J] [H] et Monsieur [S] [H], Madame [Z] [N] sera condamnée à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 octobre 2020 entre Madame [J] [H], Monsieur [S] [H] et Madame [Z] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation (n°B22), la piscine ainsi que le parking au sous-sol (n°150) situés [Adresse 10] à [Adresse 12] [Localité 1] sont réunies à la date du 30 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [J] [H] et Monsieur [S] [H] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [Z] [N] à verser à Madame [J] [H] et Monsieur [S] [H] à titre provisionnel la somme de 5.011,82 euros (décompte arrêté au 17 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 août 2024 sur la somme de 1.843,50 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [Z] [N] à payer à Madame [J] [H] et Monsieur [S] [H] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [Z] [N] à verser à Madame [J] [H] et Monsieur [S] [H] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Madame [J] [H] et Monsieur [S] [H] de leur demande au titre des dépens concernant les frais de mise à exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 2 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,