Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 2 avril 2025, n° 25/00143

TJ Toulouse 2 avril 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant ainsi la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a jugé que le locataire devait la somme d'arriérés de loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, confirmant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a estimé que le locataire devait verser une indemnité d'occupation pour la période d'occupation sans droit, calculée sur la base du loyer et des charges.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité pour couvrir ses frais de procédure, en raison de la défaillance des défendeurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 2 avr. 2025, n° 25/00143
Numéro(s) :	25/00143
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00143

N° Portalis DBX4-W-B7J-TWHL

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 02 Avril 2025

[V] [J]

[Z] [H], la locataire

[B] [E], la caution.

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M [J]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [J],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 6]

Comparant en personne

DÉFENDEURS

Madame [Z] [H]

demeurant [Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [E],

demeurant [Adresse 9]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 06 mars 2021, Monsieur [V] [J] a donné à bail à Madame [Z] [H] un appartement meublé à usage d’habitation n°A15 et un parking n°15, situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 670 euros et une provision sur charges mensuelle de 80 euros.

Monsieur [L] [E] s’est porté caution solidaire des sommes dues par Madame [Z] [H] au titre du contrat du 06 mars 2021, par acte séparé du 06 mars 2021.

Le 13 juin 2024, Monsieur [V] [J] a fait signifier à Madame [Z] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [L] [X] le 17 juin 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 17 et 16 décembre 2024, Monsieur [V] [J] a ensuite fait assigner Madame [Z] [H] et Monsieur [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3.018 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, et des loyers et charges échus jusqu’à la date du jugement, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation telle que prévue au bail, jusqu’à la libération effective du logement, et intérêts de droit,

— d’une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de la dénonce à la caution, de l’assignation et le cas échéant des actes conservatoires pris sur les biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024.

A l’audience du 21 février 2025, Monsieur [V] [J] maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.505,13 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. Il indique avoir engagé 1.102 euros de frais pour la présente procédure, ayant fait appel à deux études différentes et à la société OTOPINA RECOUVREMENT pour obtenir le paiement notamment de la clause pénale prévue au contrat, le juge ayant alors rappelé le caractère non-écrit de cette clause en application de l’article 4 de la loi du 06 juillet 1989.

Convoqués respectivement par acte de Commissaire de justice signifiés par remise à personne le 17 décembre 2024 et selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile le 16 décembre 2024, Madame [Z] [H] et Monsieur [L] [E] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 06 mars 2021 contient une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement (article Clause résolutoire), qui ne mentionne pas le commandement de payer et le délai laissé au locataire pour apurer sa dette, de sorte que le délai en vigueur au moment de la conclusion du contrat doit s’appliquer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.300 euros a été signifié à Madame [Z] [H] le 13 juin 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [Z] [H] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 novembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 05 novembre 2024 et Madame [Z] [H] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [Z] [H] et Monsieur [L] [E] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [V] [J] produit un décompte du 21 février 2025 démontrant que Madame [Z] [H] reste devoir la somme de 2.492 euros, au titre de ses loyers et charges jusqu’à la résiliation intervenue le 05 novembre 2024 (la somme due pour la période du 1er au 05 novembre 2024 ayant été réglée par la CAF).

Madame [Z] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [Z] [H] sera ainsi condamnée à titre provisionnel 2.492 euros, au titre de ses loyers et charges jusqu’à la résiliation intervenue le 05 novembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024.

Madame [Z] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, qui sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. Cette indemnité d’occupation sera liquidée à la somme de 2.013,13 euros pour la période du 05 novembre 2024 au 28 février 2025 et la condamnation de la locataire sera ensuite prononcée à compter du 1er mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES SOMMES DUES PAR LA CAUTION

Monsieur [L] [E], s’étant porté caution solidaire uniquement des sommes dues au titre du bail et sans faire mention des sommes dues au titre des éventuelles indemnités d’occupation après résiliation du bail, ne peut être tenu du paiement des loyers et charges que jusqu’à la résiliation du bail, soit jusqu’au 05 novembre 2024.

Il sera ainsi condamné solidairement avec Madame [Z] [H] à la somme de 2.492 euros pour les loyers et charges jusqu’au 05 novembre 2024 (la somme due pour la période du 1er au 05 novembre 2024 ayant été réglée par la CAF), avec intérêts à compter du 16 décembre 2024.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Z] [H] et Monsieur [L] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. En revanche, la dénonce à la caution ayant été faite à Monsieur [L] [X] et non [E], cet acte ne peut être supporté par les défendeurs.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [V] [J], Madame [Z] [H] et Monsieur [B] [E] seront condamnés à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 mars 2021 entre Monsieur [V] [J] et Madame [Z] [H] et Monsieur [L] [E] concernant un appartement à usage d’habitation n°A15 et un parking n°15, situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 05 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [H] et Monsieur [L] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [H] et Monsieur [L] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [V] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [L] [E] à verser à Monsieur [V] [J] à titre provisionnel la somme de 2.492 euros, au titre des loyers et charges jusqu’à la résiliation intervenue le 05 novembre 2024 (selon décompte du 21 février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 décembre pour Madame [Z] [H] et du 16 décembre pour Monsieur [L] [E] ;

FIXONS une indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail ;

CONDAMNONS Madame [Z] [H] à verser à Monsieur [V] [J] à titre provisionnel la somme de 2.013,13 euros, au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation du 05 novembre 2024 au 28 février 2025 (selon décompte du 21 février 2025) ;

CONDAMNONS Madame [Z] [H] à payer à Monsieur [V] [J] à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [H] et Monsieur [L] [E] à verser à Monsieur [V] [J] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [H] et Monsieur [L] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 02 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,