Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 Mai 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 Boulevard Charles Gautier

44800 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [X] [L]

Logement 210 Etage 1 Bâtiment 2

95 Rue de la Patouillerie

44700 ORVAULT

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 décembre 2024

date des débats : 19 décembre 2024

délibéré au : 06 mars 2025

prorogé au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/02578 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGSS

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Monsieur [C] [X] [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 8 septembre 2023 à effet au 13 septembre 2023, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [C] [L] un logement T4 lui appartenant sis, 95 rue de la Patouillerie, 1er étage, logement n°210 – 44700 ORVAULT, moyennant un loyer mensuel initial de 409,65 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 161,20 €.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [C] [L] de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.335,98 € arrêté au 31 janvier 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater à compter du 4 mai 2024 pour défaut de paiement, la résiliation des baux ayant pris effet le 13 septembre 2023 entre les parties ; subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail;

· Ordonner l’expulsion de [C] [L] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [C] [L] au paiement de la somme de 3.663,79 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 30 mai 2024 avec intérêts de droit à compter du 4 mars 2024 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [C] [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que lesdits loyers, payable immédiatement à compter du 4 mai 2024 ou du jugement à intervenir et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

· Rappeler au locataire qu’il reste tenu au paiement de ses loyers courants de la date d’audience de jugement jusqu’à la signification de ce jugement ;

· Assortir tous les délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance de loyers courants à compter de la date d’audience de jugement ou d’un seul acompte de la dette locative, arrêtée par le tribunal dans son jugement et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le Juge ;

· Condamner [C] [L] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 2 décembre 2024, par les services sociaux du département indiquant que le locataire ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6.852,83 € au titre des loyers et charges échus à la date du 19 décembre 2024. La bailleresse refuse le principe de la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement compte tenu de l’absence de reprise de paiement des loyers.

Régulièrement assigné à étude, [C] [L] a comparu. Il reconnaît la dette et indique avoir repris le paiement de son loyer depuis novembre 2024. Il précise par ailleurs effectuer les démarches nécessaires afin de renouveler sa carte séjour, formalité nécessaire pour trouver un emploi.

Les deux parties étant présentes il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

Par une note en délibéré autorisée par la présidente lors de l’audience, le bailleur a transmis au tribunal un décompte actualisé de la dette arrêté au 6 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 16 février 2024 et la commission en a accusé réception le 20 février 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 12 juillet 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 12 juillet 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 23 juillet 2024, qui en accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 4 mars 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [C] [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.335,98 € arrêté au 31 janvier 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mai 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [C] [L].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[C] [L] reconnaît le montant de la dette.

Le décompte actualisé transmis en cours de délibéré laisse apparaître un solde de 7.488,31 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 6 janvier 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 319,38 € (137,83 € + 181,55 €).

En conséquence, [C] [L] sera condamné au paiement de la somme de 7.168,93 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 6 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il sera enfin condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 7 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 433,79 €, augmenté des charges avec revalorisation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [C] [L] a repris le versement intégral du loyer courant depuis novembre 2024.

Toutefois, lors de l’audience le locataire indique n’avoir aucun revenu et ne propose pas de délai de paiement afin de régler sa dette. Il explique ne plus avoir de titre de séjour et avoir un rendez-vous auprès de la préfecture le 7 janvier 2025. Il déclare avoir pu payer ses loyers de novembre et décembre 2024 grâce à des paris sportifs

Dans ses conditions, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [C] [L], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, ATLANTIQUE HABITATIONS sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 8 septembre 2023 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [C] [L], concernant le logement sis 95 rue de la Patouillerie, 1er étage, logement n°210 – 44700 ORVAULT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 5 mai 2024 ;

CONDAMNE [C] [L] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 7.168,93 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE [C] [L] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 7 janvier 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme mensuelle de 433,79 €, augmenté des charges avec revalorisation, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [C] [L], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [C] [L] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [C] [L] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

REJETTE la demande de la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY