TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 26/00566 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB244

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT

rendu le 05 mai 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT – OPH, [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2],vestiaire : #C1272

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [F], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 27 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 05 mai 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 26/00566 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB244

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2002, l’OPAC de [Localité 1] devenu l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [Y] [F] un appartement situé [Adresse 4] (Hall B, 5ème Etage, logement 46).

Suivant ordonnance de référé du 5 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a constaté la résiliation du bail depuis le 3 octobre 2022 et a condamné Mme [Y] [F] au paiement de la somme provisionnelle de 9307,96 euros au titre d’un arriéré locatif l’autorisant par ailleurs à se libérer de sa dette sur 36 mois en versant en plus du loyer la somme de 258 euros.

L’intégralité de la dette a été réglée par Mme [Y] [F].

L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a été informé que Mme [Y] [F] n’occupait plus les lieux loués qui seraient désormais occupés par des tiers.

Par courrier du 16 janvier 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a rappelé à Mme [Y] [F] son obligation contractuelle d’occuper les lieux au moins huit mois par an et lui a donné rendez-vous le mercredi 29 janvier 2025. Par courrier du 10 mars 2025 une relance a été adressée à la locataire lui donnant un nouveau rendez-vous pour le 25 mars 2025. Aucun des rendez-vous n’a été honoré par la locataire.

Parallèlement, des travaux de réhabilitation importants devant intervenir, par courrier recommandé et par lettre simple, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a demandé à Mme [Y] [F] d’être présente dans son logement le 13 février 2025 à 11 heures. La locataire était absente pour le rendez-vous. Par nouveau courrier du 24 juin 2025, envoyé par lettre simple et par lettre recommandée, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a sollicité, à nouveau, la présence de sa locataire pour le 10 juillet 2025 à 9h15. Mme [Y] [F] était à nouveau absente pour ce rendez-vous.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier à Mme [Y] [F] une sommation de payer la somme principale de 13 726,29 euros dans un délai de six semaines en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 21 Mai 2025, il a été fait sommation valant mise en demeure à la locataire d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement, en vain.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été avisée de la situation de Mme [Y] [F] par voie électronique le 23 mai 2025.

Par procès-verbal de constat des 10 et 11 juillet 2025, la SCP [Q], commissaire de justice, mandatée par l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH a constaté :

«  Je constate

Me situant en 5e étage du hall B, devant la porte du logement 46,10 juillet 2025,

Je frappe à la porte et sonne à de nombreuses reprises sans réponse.

Je me suis alors retirée.

Me situant en 5e étage du hall B, devant la porte du logement 46, 11 juillet 2025, à 10 heures 30.

Je frappe à la porte et une personne de sexe masculin ouvre la porte.

Je lui décline mes nom, prénoms, qualité ainsi que l’objet de ma mission.

Il me déclare être le fils de Madame [F] et m’invite à entrer.

Je lui explique les termes de l’ordonnance et ce dernier me déclare être Monsieur [L] [F] né le 12/09/1991 à [Localité 2], être le fils de Madame [F] et vivre avec elle.

Il me précise être hébergé par sa mère et qu’elle est actuellement en déplacement professionnel en Tunisie car elle travaille dans le tourisme et qu’elle revient la semaine prochaine.

Je constate que le logement est un 3 pièces avec deux chambres.

Je note que des affaires d’homme à l’exception de deux paires de chaussures femmes.

Je procède à plusieurs de vue.

Ma mission étend terminée, je me suis retirée.

De tout ce que dessus, j’ai dressé le présent procès-verbal de constat pour servir et valoir ce que de droit. "

Le 18 novembre 2025, Mme [Y] [F] adressait un congé réceptionné par l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH le 28 novembre 2025. La locataire n’a pas pris contact avec le bailleur pour la remise des clés de son logement.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a fait assigner Mme [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Prononcer la résiliation du bail du concernant le logement numéro 46 situé [Adresse 4] loué à Mme [Y] [F] pour non-paiement des loyers et charges ;

— Subsidiairement, valider le congé à effet au 28 décembre 2025 ;

En conséquence :

— Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire ;

— Ordonner l’expulsion de Mme [Y] [F] et de tout occupant des lieux de son chef, avec l’assistance du commissaire de police du quartier et d’un serrurier si besoin est, et ce, sous astreinte, pour la contraindre à s’exécuter, de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir,

— Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner Mme [Y] [F] à verser à [Localité 1] HABITAT OPH, à compter du mois de janvier 2026, une indemnité d’occupation mensuelle de 2595,37 euros incluant la provision sur charges actuelles, jusqu’à libération effective des lieux, par le procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— Condamner Mme [Y] [F] à verser à [Localité 1] HABITAT OPH la somme en principal de 34 442,98 euros, au titre de l’indemnité d’occupation due et arrêtée au mois de décembre 2025 ;

— Condamner Mme [Y] [F] à une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [Y] [F] aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 1] par voie électronique le 15 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 février 2026. À cette audience, [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et fait valoir que la dette s’élève à la somme de 37 190,69 euros au 16 février 2026. Le bailleur précise qu’un SLS est appliqué.

Assignée à étude de commissaire de justice, Mme [Y] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24II à IV de la loi du 6juillet1989, le bailleur personne morale ne peut assigner le locataire en constat de résiliation du bail fondée sur des impayés qu’après la saisine, au moins deux mois auparavant, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, et sous réserve de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité.

Par un avis du 6 novembre 2023, la Cour de Cassation a précisé la nature et le mode de computation de ce délai. Elle a jugé que :

— le délai de six semaines prévu par l’article 24 III doit être assimilé à un délai exprimé en jours,

— ce délai commence à courir la veille de la date d’audience,

— il expire à zéro heure le quarante-deuxième jour précédant cette date, et il ne peut faire l’objet d’aucune prorogation.

En l’espèce, l’audience était fixée au 27 février 2026 . Conformément à l’avis précité, le délai a commencé à courir le 26 février 2026 et devait expirer à zéro heure le 42ème jour précédent, soit le 16 janvier 2026 à 0h.

Il en résulte que la notification de l’assignation au préfet devait intervenir au plus tard le 15 janvier 2026 avant minuit.

La notification au représentant de l’Etat a été effectuée le 15 janvier 2026, dans le délai légalement imparti.

La demande est recevable.

Sur la résiliatin du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non- versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, une sommation de payer a bien été signifiée le 20 mai 2025 et la somme en principal de 13726,29 euros n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de six semaines suivant la signification de cette sommation.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies le 1er juillet 2025 à minuit.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Suivant l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, la locataire, absente à la présente procédure, ne démontrant pas habiter effectivement les lieux, le délai prévu par l’article L. 412-1 est supprimé.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

L’article 1731 du code civil impose au locataire de restituer les lieux au bailleur à l’expiration du bail. Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Il doit donc les libérer à défaut de quoi il appartient au propriétaire de saisir le juge pour obtenir la validation du congé ainsi que l’expulsion du locataire.

Seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et c’est habituellement la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués, quand bien même le locataire les aurait déjà quittés.

Par ailleurs, lorsque l’occupant sans droit ni titre d’un local s’y maintient néanmoins, en tout cas ne restitue pas les clés, il peut être condamné à la demande du propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Cette indemnité trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature : compensatoire et indemnitaire. Elle peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

En l’espèce, le bail se trouve résilié à compter du 2 juillet 2025. Mme [Y] [F] se trouve occupante sans droit ni titre depuis cette date à défaut de remise des clés. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et de condamner Mme [Y] [F] à la payer mensuellement à compter du 2 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Il ressort de l’assignation que Mme [Y] [F] reste devoir la somme de 34 442,98 euros au mois de décembre 2025. De cette somme doit être déduite la somme de 25 euros correspondant à des frais de dossier qui relèvent de l’article 700 du code de procédure civile. Il en résulte que Mme [Y] [F] reste devoir la somme de 34 417,98 euros.

Ce montant inclus un SLS appliqué depuis le mois de janvier 2025 (12X 2104,74 euros au 31 décembre 2025) toutefois le bailleur ne justifie pas de l’envoi d’une mise en demeure conforme aux dispositions légales. Il convient dès lors de déduire la somme de 25 256,88euros.

Mme [Y] [F] reste devoir la somme de 9161,10 euros.

Mme [Y] [F], absente, n’apportant par conséquent aucun élément de nature à remettre en cause cette somme, elle sera condamnée à payer la somme de 9161,10 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [Y] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de la sommation de payer et des sommations et de signification de l’assignation.

Il convient également de condamner Mme [Y] [F] payer à la [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de [Localité 1] HABITAT OPH aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers,

CONSTATE que la dette locative visée dans la sommation du 20 mai 2025 n’a pas été réglée dans un délai de six semaines ;

CONSTATE en conséquence que le bail conclu entre [Localité 1] HABITAT OPH et Mme [Y] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] (Hall B, logement 46) , est résilié depuis le 1er juillet 2025, à minuit,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Y] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

SUPPRIME le délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [Y] [F] à compter du 2 juillet 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Mme [Y] [F] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 2 juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Mme [Y] [F] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 9161,10 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 20 mai 2025,

CONDAMNE Mme [Y] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de la sommation de payer, des sommations et de signification de l’assignation

CONDAMNE Mme [Y] [F] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE [Localité 1] HABITAT OPH de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 mai 2026.

LE GREFFIER LA JUGE