TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00573 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZXE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Septembre 2025

[C] [E]

C/

[T] [F] [D] [R]

[P] [U] [S], pris en sa qualité de caution solidaire de Monsieur [T] [F] [D] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Septembre 2025

à MTBA AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 05 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [C] [E], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Olivier TAMAIN de MTBA AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [T] [F] [D] [R], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

M. [P] [U] [S], pris en sa qualité de caution solidaire de Monsieur [T] [F] [D] [R], demeurant [Adresse 9]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [E] a donné à bail à Monsieur [T] [D] [R] un appartement à usage d’habitation (n°B03) et un parking situés [Adresse 3] par contrat en date du 22 décembre 2020, moyennant un loyer initial mensuel de 755 € et 45 € de provision sur charges.

Par acte en date du 22 décembre 2021, Monsieur [P] [U] [S] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [T] [D] [R] au titre du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [C] [E] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 octobre 2024 à Monsieur [T] [D] [R] pour un montant en principal de 3430,05 euros, dénoncé à la caution le 10 décembre 2024, demeuré infructueux.

Madame [C] [E] a en conséquence fait assigner Monsieur [T] [D] [R] et Monsieur [P] [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé le 3 février 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, les causes du commandement n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [T] [D] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux litigieux au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [T] [D] [R] et Monsieur [P] [U] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges conventionnels jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [D] [R] et Monsieur [P] [U] [S] à lui payer par provision la somme de 3.351,83 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, outre les loyers et les charges dus au jour de l’audience avec intérêts de droit échus et à échoir à compter du 11 octobre 2024, date du commandement de payer ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [D] [R] et Monsieur [P] [U] [S] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Après renvoi, à l’audience du 13 juin 2025, Madame [C] [E] a comparu représentée par son conseil, a maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 4.723,67 euros au 13 juin 2025 suite au règlement de la somme de 1.500 euros en espèces effectué le matin de l’audience par Monsieur [T] [D] [R].

Monsieur [T] [D] [R] a comparu en personne, souhaitant rester dans les lieux, il a donc demandé la suspension de la clause résolutoire.

Il a reconnu le montant de la dette actualisé et a proposé d’apurer la dette en versant en plus du loyer courant la somme de 250 euros par mois.

Monsieur [T] [D] [R] a précisé être cariste chez AIRBUS et percevoir un salaire net de 1.900 euros à ce titre, avoir deux enfants et versé une pension alimentaire étant séparé de leur mère.

Le conseil de la demanderesse a néanmoins maintenu ses demandes.

Monsieur [P] [U] [S], assigné par acte délivré par commissaire de justice selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 3 février 2025, n’a pas comparu

à l’audience.

La lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le commissaire de justice à Monsieur [P] [U] [S] en application des modalités de l’article précité est produite aux débats, la procédure est donc régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA DEMANDE DE RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 5 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement de commandement de payer à la CCAPEX en date du 14 octobre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 octobre 2024 pour un montant en principal de 3.430,05 euros

à Monsieur [T] [D] [R].

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2024.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [C] [E] produit un décompte en date du 6 juin 2025 justifiant d’une dette locative d’un montant de 6.223,67 euros, mensualité de juin 2025 incluse, dont il convient de déduire la somme de 1.500 euros réglée en espèces par Monsieur [T] [D] [R] le matin de l’audience, de sorte que la dette s’élèvait au 13 juin 2025 à la somme de 4.723,67 euros.

Monsieur [T] [D] [R] n’a pas contesté la dette.

Monsieur [P] [U] [S], n’ayant pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 4.723,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter du le 11 octobre 2024 sur la somme de 3430,05 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant, soit celui de juin 2025, a été réglé par Monsieur [T] [D] [R] le jour de l’audience.

En conséquence, Monsieur [T] [D] [R] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [T] [D] [R] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [T] [D] [R] et de Monsieur [P] [U] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [D] [R] et Monsieur [P] [U] [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [C] [E] , Monsieur [T] [D] [R] et Monsieur [P] [U] [S] devront lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront condamnés solidairement.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 22 décembre 2020 conclu entre Madame [C] [E] d’une part et Monsieur [T] [D] [R] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°B03) et un parking situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 12 décembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [D] [R] et Monsieur [P] [U] [S] à verser à Madame [C] [E] à titre provisionnel la somme de 4.723,67 euros, selon décompte du 13 juin 2025, mensualité de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024 sur la somme de 3.430,05 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [T] [D] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 250 euros chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais

accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [T] [D] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, sur demande de Madame [C] [E] ;

* que Monsieur [T] [D] [R] et Monsieur [P] [U] [S] soient condamnés solidairement à verser à Madame [C] [E] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [D] [R] et Monsieur [P] [U] [S] à verser à Madame [C] [E] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [D] [R] et Monsieur [P] [U] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Madame [C] [E] de toute demande plus ample ou contraire;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente