Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 1er août 2025, n° 25/02226

TJ Toulouse 1 août 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que les défendeurs sont solidaires pour le paiement des charges de copropriété et que le syndicat a apporté la preuve de la créance.
Rejeté
Comportement fautif des défendeurs
Le tribunal a jugé que le syndicat n'a pas prouvé que les défendeurs avaient commis un comportement fautif ou une intention de nuire.
Accepté
Frais engagés pour faire valoir les droits en justice
Le tribunal a jugé qu'il était équitable de condamner les défendeurs à payer des frais irrépétibles au syndicat pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.
Accepté
Responsabilité des dépens
Le tribunal a statué que les défendeurs, en tant que parties succombantes, doivent supporter les dépens de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 1er août 2025, n° 25/02226
Numéro(s) :	25/02226
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	9 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maria HIRCHIJulia POUYANNESandrine WERNERT
Cabinet(s) :	M AVOCATS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [ 7 ] [ Adresse 4 ], SARL 2 M

Texte intégral

N° RG 25/02226 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UAJM

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 25/02226 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UAJM

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SARL 2 M AVOCATS

à M^e Georgiana GHERASIMESCU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 01 AOUT 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [7] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SOCIÉTÉ WSR IM MO, exerçant son activité sous le nom commercial IMMOBILIERE FALGUIERE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [K] [Y] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Mme [Z] [I], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025/010223 du 03/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par Maître Georgiana GHERASIMESCU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Sandrine WERNERT, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 08 Juillet 2025

PRÉSIDENT : Julia POUYANNE, Juge

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Julia POUYANNE, Juge

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

************************************************************************

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [Y] [I] sont propriétaires des lots 11 et 75, au sein de la la résidence [6] située [Adresse 5] à [Localité 10].

Par actes de commissaire de justice en dates des 29 avril et 06 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CARRE D’OR, pris en la personne de son syndic la société WSR IM MO, a assigné Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [Y] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 08 juillet 2025.

Le [Adresse 8] LE CARRE D’OR, pris en la personne de son syndic la société WSR IM MO, demande à la présente juridiction, au visa des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

condamner solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [V] [I] au paiement de la somme de 5.855,19 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété dû au 1er janvier 2025, et ce, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 11 avril 2022 ; condamner solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [V] [I] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; condamner solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [V] [I] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [V] [I] aux entiers dépens, en ce compris les coûts des sommations de payer des 23 mai 2022 et 22 mars 2023 outre les frais de syndic pour un montant total de 1.390,25 euros ; juger que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure en date du 11 avril 2022 pour le recouvrement de la créance, seront imputés aux seuls défendeurs, au titre des charges générales d’administration ;juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

De son côté, Madame [Z] [I], régulièrement assignée à domicile, demande à la présente juridiction de :

constater que madame [J] épouse [I] est d’une parfaite bonne foi ;allouer à la concluante les plus larges délais pour se libérer des sommes restantes dues, et ce en application de l’article 1343-5 du code civil ; débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts,prononcer la condamnation en deniers ou quittances afin de tenir compte de l’ensemble des versements intervenus et à intervenir ;rejeter la demande formulée au titre des dommages et intérêts ; réduire à de plus justes proportions la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Monsieur [K] [Y] [I], assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu ni personne pour le représenter.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires indique que s’il devait être fait droit à la demande de délais, il conviendra de rappeler que les charges courantes doivent être réglées.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, il est constant que Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [Y] [I] sont propriétaires des lots 11 et 75, au sein de la la résidence [6] située [Adresse 5] à [Localité 10]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Aux termes de son assignation, la partie demanderesse produit un décompte arrêté le 01 janvier 2025 (appel de fonds du 1er trimestre de l’exercice 2025 inclus) faisant état d’un solde restant dû de 5.855,19 euros, après déduction de la somme de 1.390,25 euros correspondant au coût des relances et rédaction d’un protocole, laquelle sera comprise dans les dépens.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [Y] [I]. Il pèse désormais sur eux la preuve d’avoir à démontrer qu’ils se sont bien acquittés du montant de leurs charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne leur sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, Monsieur [K] [Y] [I] est réputé ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il est par ailleurs constant que les parties défenderesses demeurent mariées à ce jour.

Or, les charges de copropriété de la résidence principale s’analysent comme des dettes ménagères soumises à la solidarité entre époux.

Il en résulte que Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [Y] [I] sont donc solidairement redevables de la somme de 5.855,19 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 01 janvier 2025 (appel de fonds 1er trimestre de l’exercice 2025 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

Cependant, Madame [Z] [I], dont la bonne foi est présumée, invoque des faits dont elle n’est pas responsable qui conduisent à lui octroyer un délai en application de l’article 1343-5 du code civil pour le paiement des arriérés de charges.

Il convient donc d’autoriser les défendeurs à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 250 euros et une dernière mensualité égale au solde restant dû, et ce en sus des charges courantes.

Le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.

Faute pour Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [Y] [I] de respecter leur engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.

* Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les parties défenderesses aient commis un comportement fautif ou une erreur grossière équipollente au dol, avec l’intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts de la copropriété, en s’abstenant de régler les charges de copropriété qui leur incombe.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Parties succombantes en ce qu’ils n’ont pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [Y] [I] seront tenus in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts des sommations de payer des 23 mai 2022 et 22 mars 2023 outre les frais de syndic(1.390,25 euros).

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner in solidum Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [Y] [I] à payer la somme de 1.000 euros au [Adresse 8] LE CARRE D’OR, pris en la personne de son syndic la société WSR IM MO.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre de copropriétaires défaillants dans leurs obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

M^me Julia POUYANNE, juge du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [Y] [I] à verser au [Adresse 8] LE CARRE D’OR, pris en la personne de son syndic la société WSR IM MO, la somme de 5.855,19 euros (CINQ MILLE HUIT CENT CINQUANTE CINQ EUROS et DIX NEUF CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 01 janvier 2025 (1er trimestre de l’exercice 2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 janvier 2025 ;

ACCORDE à Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [Y] [I] un délai pour se libérer de leur dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en sus des charges courantes, de 23 mensualités de 250 euros et une 24e mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

DIT qu’en cas de nouvelle défaillance du copropriétaire dans le respect de ses obligations et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que ces mensualités seront dues en sus des charges courantes ;

DEBOUTE le [Adresse 8] LE CARRE D’OR, pris en la personne de son syndic la société WSR IM MO de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [Y] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LE CARRE D’OR, pris en la personne de son syndic la société WSR IM MO une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [I] et Monsieur [K] [Y] [I] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les coûts des sommations de payer des 23 mai 2022 et 22 mars 2023 outre les frais de syndic (1.390,25 euros) ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 01 août 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,