N° RG 25/02800 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDQE

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 25/02800 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDQE

NAC : 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Michel BARTHET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE CHAUSSAS SIS [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS SOGEM, elle-même représentée par son président, la société unipersonnelle à responsabilité limitée 5 p habitat promotion Guillaume PORCARIO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SCI LINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 02 Septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

N° RG 25/02800 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDQE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LINE est propriétaire de lots de copropriété, dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommée [4], sis [Adresse 3].

La SAS SOGEM est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], pris en la personne de son syndic, la SAS SOGEM, a assigné la SCI LINE devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :

CONDAMNER la SCI LINE à payer à la requérante la somme en principal de 13 839,25€, selon décompte du 17 avril 2025 ;

CONDAMNER la SCI LINE au paiement des intérêts légaux sur cette somme depuis le 1er avril 2025 ;CONDAMNER la SCI LINE à payer les frais de mise en demeure et de sommation, soit 247,21 € ;CONDAMNER la SCI LINE à payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER la SCI LINE aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 2 septembre 2025.

La SCI LINE, prise en la personne de son représentant légal, bien que régulièrement assignée par procès-verbal de signification remis à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

L’article 1353 du Code civil dispose :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est justifié que la SCI LINE est propriétaire de lots de copropriété dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété [4], sis [Adresse 3]. À ce titre, comme tous les autres copropriétaires, et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il ressort de la lecture du décompte arrêté au 1er avril 2025 (appel de fonds du 2e trimestre 2025 inclus) que la SCI LINE reste redevable de la somme de 12.898,33 € d’arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance exigible qu’elle détient à l’encontre de la SCI LINE. Il appartient désormais à cette dernière de démontrer qu’elle s’est acquittée du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues.

Or, en choisissant de ne pas comparaître, la défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe que dans son montant.

Il en résulte que la SCI LINE est redevable de la somme de 12 898,33 € au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêté au 1er avril 2025 (appel de fonds du 2e trimestre 2025 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur la demande de paiement des frais de mise en demeure et de sommation de payer

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], pris en la personne de son syndic, la SAS SOGEM, s’est vu contraint d’adresser une mise en demeure à la SCI LINE, eu égard à la non-régularisation de sa situation.

Toutefois, bien qu’il soit incontestable que la mise en demeure était nécessaire, il n’en est pas de même s’agissant de la sommation par voie de commissaire de justice.

En effet, la mise en demeure produit une efficacité suffisante pour faire courir les différents délais ; la sommation par voie de commissaire de justice n’était donc pas d’une absolue nécessité, nonobstant son efficacité réelle et sa bonne réception, ou non, de la mise en demeure par le débiteur.

Il appartient au créancier de choisir la manière la plus efficiente pour recouvrer sa créance.

Toutefois, le Tribunal ne saurait faire droit à une demande tendant à la multiplication des actes de commissaire de justice.

Dans la mesure où le débiteur a été destinataire d’une première mise en demeure, rien ne justifie qu’il ait à assumer la charge finale des frais de commissaire de justice d’une ou plusieurs sommations de payer qui s’y ajoutent.

C’est la raison pour laquelle, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’équité commande de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [4], pris en la personne de son syndic, la SAS SOGEM, les frais de commissaire de justice relatifs spécifiquement à la sommation de payer.

Dès lors, le Tribunal déboute le demandeur de cette prétention et condamne la SCI LINE à payer uniquement les frais de mise en demeure, soit 60,00 €.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SCI LINE, partie succombante en ce qu’elle ne s’est pas acquittée d’un arriéré de charges de copropriété, sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner la SCI LINE à payer la somme de 1.000,00 € au syndicat des copropriétaires de la résidence [4], pris en la personne de son syndic, la SAS SOGEM.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

PAR CES MOTIFS,

M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LINE à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [4], pris en la personne de son syndic, la SAS SOGEM, la somme de 12.898,33 € (DOUZE MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT-DIX-HUIT EUROS et TRENTE-TROIS CENTIMES) au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêté au 1er avril 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], pris en la personne de son syndic, la SAS SOGEM, de sa demande de paiement des frais de commissaire de justice, uniquement s’agissant de la sommation de payer ;

CONDAMNE la SCI LINE à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [4], pris en la personne de son syndic, la SAS SOGEM, la somme de 60,00 € (SOIXANTE EUROS) au titre des frais engagés pour la mise en demeure ;

CONDAMNE la SCI LINE à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [4], pris en la personne de son syndic, la SAS SOGEM, la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres prétentions ;

CONDAMNE la SCI LINE aux entiers dépens de la présente instance, à l’exception des frais de commissaire de justice relatifs aux sommations de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 30 septembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,