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DOSSIER : N° RG 24/00010 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TBAC

JUGEMENT DU: 21/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 21 Janvier 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU [Localité 15] [Localité 27], dont le siège social est sis [Adresse 13]

représenté par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Robin TESSEYRE de la SELARL T & L AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 327

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 27 Septembre 2024 et plaidoirie du 10 Décembre 2024,

En présence de Marie-Christine TOURRAINE, Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 26] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

[Localité 27] Métropole poursuit un projet de renouvellement urbain dans les quartiers situés à proximité de la gare [18].

[Localité 27] Métropole a confié la mise en œuvre du projet à la SPLA EUROPOLIA, par le biais d’une concession d’aménagement.

Toutefois, la maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en œuvre.

Aussi, depuis 2011, [Localité 27] Métropole anticipe les acquisitions foncières en particulier dans le secteur situé à l’Est de la voie ferrée dit Secteur «Cheminots – [Localité 25] » et dans le secteur situé à l’Ouest de la voie ferrée dit Secteur « [Localité 17] – Maroc – [Localité 16] – Chabanon ».

C’est ainsi que l’Établissement Public Foncier Local du [Localité 15] [Localité 27] intervient, depuis de nombreuses années, pour le compte de [Localité 27] Métropole, en vue de l’acquisition de la totalité des immeubles, locaux d’activités et locaux commerciaux compris dans ces deux périmètres.

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées par l’EPFL, soit à l’amiable, soit sur exercice du droit de préemption urbain, soit sur exercice du droit de délaissement ouvert aux propriétaires, [Localité 27] Métropole a pris la décision de lancer une procédure d’expropriation.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 14 mars au 30 avril 2019.

L’opération a été déclarée d’utilité publique, suivant arrêté préfectoral du 16 décembre 2019, prorogé le 7 novembre 2024, lequel désigne l’EPFL en qualité d’autorité expropriante.

Suivant arrêté préfectoral du 16 juin 2020, ont été déclarés urgents les acquisitions et les travaux nécessaires pour mener à bien le projet [Localité 15] [Localité 27], quais d’Qc.

La procédure en fixation judiciaire des indemnités d’expropriation est donc poursuivie selon la procédure d’urgence.

Parmi les biens restant à acquérir dans les Secteurs « Cheminots – [Localité 25] » et « [Localité 17] – Maroc – [Localité 16] – Chabanon », figure un appartement constitué des lots 3, 4, 25 et 27 de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 5], appartenant à Monsieur [G] [R].

La propriété de cet immeuble a été transférée à l’EPFL suivant ordonnance d’expropriation du 1er mars 2024.

A défaut d’accord sur le montant des indemnités d’expropriation, l’EPFL a pris la décision de saisir le juge de l’expropriation aux fins de fixation judiciaire des indemnités d’expropriation revenant à l’exproprié.

Un transport sur les lieux s’est déroulé le 27 septembre 2024, à la suite duquel l’indemnité provisionnelle revenant à Monsieur [G] [R] a été fixée à la somme de 145 000 euros, comprenant les frais d’un déménagement pour un montant de 3 649 euros, suivant jugement du même jour.

L’affaire a été renvoyé à l’audience du 10 décembre 2024 où l’autorité expropriante demande à la juridiction de fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession, revenant à Monsieur [G] [R], à la somme de 144 819 euros comprenant une indemnité principale de 127 427,32 euros, une indemnité de remploi de 13 742,73 euros et une indemnité pour déménagement de 3 649 euros TTC.

Le commissaire du Gouvernement propose de fixer l’indemnité globale à verser à Monsieur [G] [R] à la somme de 147 649 euros au titre de la dépossession des biens sis [Adresse 3], sur la parcelle cadastrée [Cadastre 12] AE [Cadastre 7] – lots n° 3, 4, 25 et 27.

Monsieur [G] [R] invite la juridiction à :

Fixer l’indemnité lui revenant à la somme globale de 213 765,12 euros, décomposée comme suit :

182 249 euros d’indemnité principale

19 224,90 euros d’indemnité de remploi

12 258,06 de préjudices financiers afin de relogement décomposés comme suit :

708,58 euros d’honoraires de recherche d’un bien,

4 251,48 euros de préjudice financier consistant en la location d’un bien comparable pour une durée de six mois, délai estimé pour trouver un logement de taille et de confort similaires dans le même secteur,

7 298 euros de frais de déménagement,

Condamner l’établissement public foncier du [Localité 15] [Localité 27] à payer une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Vu les conclusions de l’EPFL, régulièrement représenté,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

Vu les conclusions de Monsieur [G] [R], régulièrement représenté,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bien exproprié,

L’acquisition porte sur un appartement situé dans un immeuble de construction ancienne (1875), de type R+2, sis [Adresse 3], sur une parcelle de 327 m², cadastrée [Cadastre 12] AE [Cadastre 7].

Le logement, domicile actuel de Monsieur [G] [R], correspondant aux lots de copropriété n° 3, 4, 25 et 27,lequel se trouve en rez-de-chaussée sur rue, d’une surface habitable de 58,79 m².

Il se distribue en une pièce de vie avec un coin cuisine aménagée, un salon salle à manger, une chambre et une salle d’eau.

Deux celliers, d’une superficie de 4,14 et 1,23 mètres carrés non calculés en loi Carrez, en fond de cour, sont attachées au logement

Globalement, le bien est en bon état mais nécessite un rafraîchissement afin de le rendre aux goûts du jour. Un diagnostic de performance énergétique le classe en catégorie C, soit performances énergétiques correctes.

Géographiquement, il se trouve :

Dans un quartier central de la commune de [Localité 27], desservi par les transports en commun avec la gare [18] et la station de métro de la gare [18] à proximité, ainsi que la ligne de bus Linéo 9 également à proximité,

A proximité immédiate des stations Vélo [Localité 27],

A un accès rapide aux périphériques toulousains par la [Adresse 22],

A proximité immédiate du quartier commerçant de Bonnefoy et du centre-ville ancien facilement accessible par l'[Adresse 14] et la [Adresse 23],

A proximité du [Adresse 19] et de services publics culturels (bibliothèque et l’espace culturel Bonnefoy dans la [Adresse 24],

Situé dans une rue calme avec une circulation limitée dès lors que la [Adresse 20] est en sens unique et peu passante.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l’article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD1 la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la date de référence est celle à laquelle est devenu exécutoire le PLUi de la ville de [Localité 27] approuvé par délibération du 10 novembre 2016.

C’est cette date qui doit être retenue comme référence.

A ce moment là, la parcelle est située en zone UF1c, soit en zone urbaine de Faubourgs.

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien (article L. 222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2). C’est à cette date, soit le 1er mars 2024 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Article L. 322-2 alinéa 2 : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des terrains expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d’un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l’article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l’évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l’égard des termes de comparaison (TC), la seule exigence requise est qu’ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Au cas présent, les termes de comparaison produits à l’instance par les protagonistes sont nombreux.

Au préalable, il sera relevé que les débats portant sur la vétusté du bien ou sa moins-value de situation à raison de sa situation en rez-de-chaussée sont vains.

En effet, le transport sur les lieux a permis de constater que le logement méritait un rafraîchissement sans pour autant que celui-ci puisse être qualifié en mauvais état. De plus, les références versées au procès ne mentionnent pas, pour l’essentiel, l’état physique des biens, de sorte que la critique trouve rapidement ses limites.

Par ailleurs, la moins-value de situation alléguée, tant par l’autorité expropriante que le commissaire du Gouvernement, n’apparaît pas suffisamment démontrée au regard des pièces versées à l’instance :

D’abord, seule une référence produite aux débats concerne un bien situé en rez-de-chaussée (communication exproprié : Vente du 07/03/2024 : 2 727 euros/m² – 55 m² – rez-de-chaussée avec parking).

De cette seule circonstance, il est possible de penser que le marché de ce type de biens est rare, voire confidentiel. De plus, il est susceptible d’intéresser les primo-accédants, les personnes âgés, les personnes à mobilité réduite ou encore celles en charge de très jeunes enfants.

En outre, l’abattement de 15% pratiqué par le commissaire du Gouvernement sur la valorisation de base retenue du bien ne repose sur aucune étude ou démonstration particulière.

Enfin, Monsieur [G] [R] verse à l’instance les termes de comparaison suivants, de surfaces sensiblement comparables à l’appartement dont il était propriétaire, discutés en page 11 des dernières écritures de l’expropriant :

TC 1 : Vente du 07/03/2024: 2 727 euros/m² – 55 m² – rez-de-chaussée avec parking

TC 2 : Vente du 14/12/2023: 3 239 euros/m² – 46 m² – 2ème étage

TC 3 : Vente du 03/04/2023 : 3 413 euros/m² – 46 m² – 2ème étage – immeuble de 1996

TC 4 : Vente du 09/02/2022 : 2 893 euros/m² – 55 m² – 1er étage

TC 5 : Vente du 14/12/2021 : 3 558 euros/m² – 43 m² – 1er étage

Or, le prix au m² du TC 1, soit 2 727 euros (rez-de-chaussée) est très proche du TC 4, soit 2 893 euros (1er étage) ; – 166 euros/m², c’est-à-dire un chiffre compris dans la marge de négociation traditionnellement admise en matière immobilière.

La démonstration n’est donc pas acquise.

Reste le TC 5 présentant un prix réellement supérieur au bien querellé. Or, une seule référence ne saurait dessiner une tendance de marché.

Par suite, le juge de l’expropriation retiendra les cessions présentant les caractéristiques les plus proches de celle de l’appartement à évaluer, à savoir :

Un bien d’une surface d’environ 45 à 60 m²,

En configuration T2,

De facture ancienne,

Au rez-de-chaussée ou en étage 1,

Au plus proche géographiquement de celui à valoriser.

=> Références communiquées dans l’avis du service des Domaines du 19 avril 2024 :

Concernant la documentation interne à la DGFiP, il est fait état de quatre cessions d’appartement, [Adresse 21], d’une surface allant de 27 m² à 60 m², sur les année 2021 à 2023, faisant ressortir une moyenne de 2 535,78 euros et une médiane de 2 619,42 euros.

Une autre référence, issue d’une source privée, est communiquée. Elle concerne la cession non datée d’un T2 de 56 m², situé [Adresse 1], pour un prix de 3 743 euros/m².

Sur la base de ces constatations, le signataire de l’avis conclut :

« Compte tenu de l’emplacement en RDC et du mauvais état du bien, il sera retenu une valeur basse de marché, relevée pour une vente de 2023 dans le même immeuble, soit 2 000 €/m².

Soit une valeur vénale estimée et arrondie à 120 000 € avec une marge de négociation de 10 % ».

Outre que l’estimation de la valeur du bien litigieux apparaît finalement forfaitaire pour s’écarter sensiblement des données objectives récoltées pour des motifs non avérés (RDC et mauvais état), cet avis ne mentionne nullement l’étage au niveau duquel les logements se trouvent ; omission qui le disqualifie.

=> Références pertinentes communiquées par l’expert [Y] missionné par l’exproprié (Rapport du 31/05/2024, page 19) reprises par l’exproprié :

Vente du 07/03/2024 – Adresse : [Adresse 10]) – Prix : 150 000 euros – Surface habitable : 55 m² – prix euros/m² : 2 727 euros – Étage : 0 – Observations : DPE E GES E, 1 parking, Travaux à prévoir, Immeuble situé à 450 m² du bien à valoriser,

Vente du 09/02/2022 – Adresse : [Adresse 9] (804 AD 441) – Prix : 159 160 euros – Surface habitable : 55 m² – prix euros/m² : 2 894 euros – Étage : 1 – Observations : Époque 1850/1913, DPE F, GES C, 0 parking, Travaux à prévoir, Immeuble situé à 450 m du bien à valoriser selon le site internet MAPPY,

Vente du 14/12/2021 – Adresse : [Adresse 8]) – Prix : 153 000 euros – Surface habitable : 43 m² – prix euros/m² : 3 558 euros – Étage : 1 – Observations : Époque 1920, DPE E, GES E, 0 parking, Immeuble situé à 220 m² du bien à valoriser selon le site internet MAPPY,

=> Références pertinentes communiquées par le commissaire du Gouvernement selon ses dernières conclusions datées du 22 novembre 2024 :

Vente du 20/09/2023 – Adresse : [Adresse 6] (555/805/AE/10, lot 3) – Année de construction : 1850 – Prix : 158 330 euros – Surface habitable : 60 m² – prix euros/m² : 2 639 euros – Étage : 1,

Vente du 06/06/2024 – Adresse : [Adresse 11] (804 AD 256) – Année de construction : 1880 – Prix : 100 000 euros – Surface habitable : 49,50 m² – prix euros/m² : 2 020 m² – Étage : 1 – Observations : 2 débarras + cave.

Il s’ensuit :

Une moyenne de prix de : 2 767 euros (arrondie),

Une médiane de prix de : 2 727 euros.

Dans les circonstances de l’espèce, l’appartement ayant appartenu à Monsieur [G] [R] sera valorisé à hauteur de 2 730 euros/m², soit :

Une indemnité principale de : 160 497 euros (58,79 m² x 2 730 euros)

Une indemnité de remploi de 17 050 euros, détaillée comme suit :

5 000 x 20% = 1 000 euros

10 000 x 15% = 1 500 euros

145 497 x 10% = 14 550 euros

Sur les indemnités accessoires,

Au visa de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’objectif de cette indemnisation est de permettre au propriétaire exproprié d’acquérir un bien équivalent.

Selon avis du 16 novembre 2023, la Haute-Juridiction estime que le relogement du propriétaire occupant le bien exproprié constitue une réparation partielle en nature du préjudice subi du fait de l’expropriation dont la valorisation relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond (cass., avis, 16 nov. 2023, P-B, n° 23-70.011).

Dans les circonstances de l’espèce où Monsieur [G] [R] entend, à nouveau, acquérir un bien équivalent, une fois l’intégralité des indemnités d’expropriation perçues, dispensant ainsi l’EPFL de remplir son obligation de relogement à son égard, alors que son départ du logement est prévu pour mars 2025 et le présent délibéré fixé au 21 janvier de la même année, ses demandes visant à obtenir :

708,58 euros d’honoraires de recherche d’un bien,

4 251,48 euros de préjudice financier consistant en la location d’un bien comparable pour une durée de six mois, délai estimé pour trouver un logement de taille et de confort similaires dans le même secteur,

apparaissent, dans ce contexte précis, légitimes et justifiées.

Il y sera fait droit.

S’agissant des frais de déménagement, le devis produit par l’exproprié, d’un montant de 3 649 euros TTC a été accepté par l’expropriant. Toutefois, celui-ci n’a pas à supporter le coût d’un double déménagement, lequel relève de convenances personnelles.

L’indemnité pour déménagement sera donc fixée à la somme de 3 649 euros TTC.

Sur les demandes annexes,

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

L’EPFL versera à Monsieur [G] [R] la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités devant revenir à Monsieur [G] [R], à raison de l’expropriation de son bien sis [Adresse 4] (lots 3, 4, 25 et 27) à [Localité 27], à la somme de 186 156 euros, ainsi détaillée :

Indemnité principale : 160 497 euros,

Indemnité de remploi : 17 050 euros,

Indemnité d’honoraires de recherche d’un bien : 708,58 euros,

Indemnité pour préjudice financier consistant en la location d’un bien comparable d’une durée de six mois : 4 251,48 euros,

Indemnité pour déménagement : 3 649 euros TTC

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant,

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier Local du [Localité 15] [Localité 27] à verser à Monsieur [G] [R] la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par Monsieur Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe, le 21 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION