TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00711 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YI7P

N° de Minute : 25/00021

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 10 Février 2025

[O] [S]

[P] [L] épouse [S]

C/

[E] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 10 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [O] [S], demeurant [Adresse 9]

Mme [P] [L] épouse [S], demeurant [Adresse 9]

représentés par M^e Théodora BUCUR, avocat au barreau de DOUAI substitué par M^e Eloise GRAS-PERSYN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [E] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Décembre 2024

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 7 avril 2023, M. et Mme [S] ont donné à bail à Monsieur [E] [R] un logement à usage d’habitation – appartement [Adresse 3] [Adresse 11] situé [Adresse 6] à [Adresse 14] [Localité 12], pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel de 577 euros.

Par acte du commissaire de justice délivré le 12 décembre 2023, M. et Mme [S] ont signifié à Monsieur [E] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire à hauteur de la somme en principal de 1 853,71 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 13 décembre 2023.

Par acte du commissaire de justice en date du 11 avril 2024, M. et Mme [S] ont fait assigner Monsieur [E] [R] à l’audience du 16 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, sur le fondement des lois n°89-462 du 6 juillet 1989, n°2014-366 du 24 mars 2014 et du décret 2015-587 du 29 mai 2015 :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 février 2024 et à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail ;

ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de toutes personnes de son chef ;

condamner M. [R] au paiement de la somme de 3 783,40 euros au titre des loyers impayés arrêtée à la date du 1er mars 2024, échéance de mars inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

condamner Monsieur [R] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération des lieux ;

condamner Monsieur [R] à leur payer 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Monsieur [R] aux dépens.

Monsieur [E] [R], bien que régulièrement assigné à sa personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’audience, M. et Mme [S], représentés par leur conseil, ont maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 7347,25 euros au 2 septembre 2024.

Par jugement avant dire droit en date du 14 octobre 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin de permettre au demandeur de produire l’ensemble des documents permettant d’attester de la fiabilité de la mention « signature électronique » apposée sur le contrat de bail souscrit le 7 avril 2023.

À l’audience du 9 décembre 2024, M. et Mme [S] ont maintenu leurs demandes initiales sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 9280,49 euros et ont produit le document attestant de la fiabilité de la signature électronique du défendeur.

Initialement assigné par remise de l’acte à sa personne puis avisé de la réouverture des débats à la diligence du greffe, M. [E] [R] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la non-comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés ;

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et de l’expulsion :

Sur la recevabilité :

M. et Mme [S] justifient avoir notifié par voie électronique le commandement l’assignation au préfet du Nord, le 11 avril 2024 soit plus de deux mois avant l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, M. et Mme [S] ont produit le contrat de bail conclu avec Monsieur [E] [R] le 7 avril 2023 comprenant une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges en son article 2.11. Cette clause résolutoire est visée par le commandement de payer délivré au locataire le 12 décembre 2023.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que dans les deux mois suivants sa délivrance, les causes de ce commandement n’ont pas été réglées. En conséquence les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient acquises à la date du 13 février 2024.

A défaut, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [E] [R] et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

L’occupation du logement sans droit ni titre cause un préjudice certain au propriétaire du bail qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui sera régulièrement réajusté selon les modalités initialement si le bail s’était poursuivi.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice des bailleurs résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux. Cette indemnité est révisable selon les mêmes modalités que si le bail s’était poursuivi.

Selon décompte arrêté au 2 décembre 2024, le locataire reste devoir à M. et Mme [S] la somme de 9061,80 euros, échéance de décembre 2024 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés et déduction des sommes indûment prises en compte dans le décompte au titre du coût du commandement de payer, de la lettre de relance, de mise en demeure et d’une facture chauffagiste non produite.

M. [R] sera également condamné à payer à M. et Mme [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé majoré de la provision sur charges soit 595,08 à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [R] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département.

En équité, il y a lieu de faire droit à la demande de M. et Mme [S] à hauteur de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux et de la protection, statuant en référés à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 7 avril 2023 entre M. [O] [S] et Mme [P] [L] épouse [S] d’une part, et M. [E] [R] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 5] à compter du 13 février 2024 ;

DISONS qu’à défaut pour M. [E] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [O] [S] et Mme [P] [L] épouse [S] pourront faire procéder à l’expulsion de M. [E] [R] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXONS à la somme de 595,08 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux qui sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer contractuellement convenu ;

CONDAMNONS à titre provisionnel M. [E] [R] à payer à M. [O] [S] et Mme [P] [L] épouse [S] la somme provisionnelle de 9061,80 euros, échéance du mois de décembre 2024 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés assorti des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023 sur la somme de 3 783,40 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNONS à titre provisionnel M. [E] [R] à payer à M. [O] [S] et Mme [P] [L] épouse [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 595,08 euros, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS à M. [E] [R] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 7]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS M. [E] [R] à payer à M. [O] [S] et Mme [P] [L] épouse [S] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [E] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 13], le 10 février 2025

Le Greffier Le Juge