Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 11 décembre 2025, n° 25/02763

TJ Toulouse 11 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect des conditions de la clause résolutoire
La cour a constaté que les locataires avaient réglé une partie de la dette dans le délai imparti, ce qui empêche l'acquisition des effets de la clause résolutoire.
Rejeté
Demande d'expulsion suite à la résiliation du bail
La cour a rejeté cette demande en raison de la constatation que les locataires avaient régularisé leur situation financière.
Accepté
Reconnaissance de la dette par les locataires
La cour a constaté que les locataires devaient effectivement la somme demandée, justifiant ainsi la condamnation au paiement.
Accepté
Capacité de paiement des locataires
La cour a jugé que la locataire était en mesure de régler sa dette dans des délais raisonnables, accordant ainsi les délais demandés.
Accepté
Démarches judiciaires effectuées par le bailleur
La cour a reconnu que le bailleur avait engagé des frais pour faire valoir ses droits, justifiant ainsi la condamnation des locataires à verser une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 11 déc. 2025, n° 25/02763
Numéro(s) :	25/02763
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	15 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie MARTIN-LINZAU
Cabinet(s) :	SCP G.L. LARRAT D'AVOCATS
Parties :	La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 2]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02763

N° Portalis DBX4-W-B7J-UMV4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 décembre 2025

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

[J] [H]

[C] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MARTIN LINZAU

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 11 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Marie MARTIN-LINZAU de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Madame [J] [H],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 3]

Comparante en personne

Monsieur [C] [D],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 3]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 29 décembre 2021, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [J] [H] et Monsieur [C] [D] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 402,50€ outre 166,90€ de provision sur charges.

Le 15 janvier 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [J] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire des deux baux.

Par acte de Commissaire de justice en date du 14 avril 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [J] [H] et Monsieur [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2113,61€, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au 27 mars 2025, à parfaire à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 500€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 14 octobre 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1409,83€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise. Elle indique être d’accord avec les délais de paiement sollicités par Madame [H] dans la mesure où l’échéancier déjà mis en place est respecté. Elle précise ne jamais avoir eu de congé de la part de Monsieur [D].

Madame [J] [H], comparante, reconnait la dette et sollicite de pouvoir rester dans les lieux ainsi que des délais de paiement avec des mensualité de 130€. Elle indique avoir eu des difficultés financières quand elle était étudiante mais précise travailler en CDI depuis le début de l’année et percevoir un salaire de 1600€ environ. Elle indique désormais vivre seule.

Bien que convoqué par acte de Commissaire de justice remis à étude, Monsieur [C] [D] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement avisé le 31 octobre 2023 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Madame [J] [H] et Monsieur [C] [D], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant la clause du bail et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2234,73€ a été signifié le 15 janvier 2025.

Madame [J] [H] et Monsieur [C] [D] ont réglé dans le délai de deux mois la somme à hauteur de 2249,87€ (799,87€ le 10/01/25, 800€ le 13/02/25, 650€ le 14/03/25).

Aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, "le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement."

Madame [J] [H] et Monsieur [C] [D] n’ayant pas donné d’instructions particulières d’imputation pour ces règlements, il convient d’imputer lesdits paiements sur la dette qu’ils avaient le plus intérêt à payer, à savoir les impayés figurant sur le commandement de payer du 15 janvier 2025 puisque cela permettait de régulariser l’ensemble des termes du commandement de payer et donc de paralyser le jeu de la clause résolutoire.

Par conséquent, la SA PATRIMOINE LAGUEDOCIENNE sera déboutée de sa demande tendant à la constatation de la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire et de sa demande subséquente en expulsion et en indemnité d’occupation.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 7 octobre 2025 démontrant que Madame [J] [H] et Monsieur [C] [D] restent devoir la somme de 1409,83€ mensualité de septembre 2025 comprise.

Madame [J] [H] et Monsieur [C] [D] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette que Madame [H] reconnait d’ailleurs à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 1409,83€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et ce solidairement en vertu de la clause figurant au contrat.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […]".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, des ressources de Madame [H], des propositions d’apurement de la dette faite par Madame [H] et acceptées par son bailleur ainsi que des versements déjà réalisés pour apurer la dette et de l’échéancier mis en place, elle apparait en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [H] et Monsieur [C] [D], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [J] [H] et Monsieur [C] [D] seront condamnés à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande tendant à faire constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies sur le fondement du commandement de payer du 15 janvier 2025 ;

DEBOUTONS la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande d’expulsion de Madame [J] [H] et Monsieur [C] [D] et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement Madame [J] [H] et Monsieur [C] [D] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 1409,83 euros (décompte arrêté au 7 octobre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [J] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 130 € chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS in solidum Madame [J] [H] et Monsieur [C] [D] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS in solidum Madame [J] [H] et Monsieur [C] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,