N° RG 25/00049 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV6C

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00049 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV6C

LE QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Monsieur [T] [B], demeurant [Adresse 4]

Comparant

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [O], demeurant [Adresse 1]

Comparant

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 22 Janvier 2025

Première audience : 04 Avril 2025

DÉBATS

Audience publique du 04 Avril 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00049 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV6C

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [T] [B] a donné à bail à Monsieur [K] [O] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 30 mai 2023, pour un loyer mensuel de 360€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [B] a fait signifier le 20 juin 2024 un commandement de payer visant les articles 1224 et 1728 du code civil.

Monsieur [T] [B] a ensuite fait assigner Monsieur [K] [O] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 3] par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025 lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 21 août 2024,être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [O],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [K] [O],condamner Monsieur [K] [O] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 6.370€, ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,condamner Monsieur [K] [O] au paiement de la somme de 260€ à titre de dommages-intérêts,condamner Monsieur [K] [O] au paiement de la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 4 avril 2025.

A l’audience, Monsieur [T] [B] a maintenu l’intégralité de ses demandes, sauf à demander le prononcé de la résiliation du bail en l’absence de clause résolutoire et en précisant que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7.900€, montant arrêté au 4 avril 2025, incluant le loyer du mois d’avril 2025. Monsieur [T] [B] ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [K] [O] est présent. Il indique qu’il perçoit 1.600€ de ressources mensuelles. Il reconnaît la dette. Il souhaite rester dans le logement et sollicite des délais de paiement, proposant de payer 200€ par mois en plus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 24 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [T] [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 24 juin 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

L’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

En application de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, le commandement de payer signifié le 20 juin 2024 a été délivré sur le fondement des articles 1224 et 1728 du code civil. Il résulte des débats et des décomptes produits par Monsieur [T] [B] que Monsieur [K] [O] n’a pas réglé l’intégralité des loyers et charges échus, sa dette locative s’élevant à la somme de 7.900 euros, le loyer du mois d’avril 2025 inclus, selon décompte du 4 avril 2025 produit par Monsieur [T] [B] lors de l’audience.

Le non-paiement des loyers par Monsieur [K] [O], comparant et qui reconnaît la dette, constitue de graves manquements aux obligations pesant sur le locataire, lesquels manquements justifient le prononcé de la résiliation du bail.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail du 30 mai 2023 au jour du prononcé du présent jugement.

L’expulsion de Monsieur [K] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Monsieur [T] [B] produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [O] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7.900€ à la date du 4 avril 2025, incluant le loyer du mois d’avril 2025.

Lors l’audience, Monsieur [K] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

De sorte qu’il sera condamné à verser à Monsieur [T] [B] cette somme de 7.900€.

Sur les délais de paiement :

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il résulte des éléments du dossier et des débats que le locataire perçoit 1.600€ de ressources mensuelles Il n’a pas effectué de versement avant l’audience. Cependant, il sollicite la suspension des effets du prononcé de la résiliation du bail ainsi que des délais de paiement, proposant de payer 200€ par mois en plus du loyer courant.

Monsieur [T] [B] ne s’est pas opposé à la suspension des effets du prononcé de la résiliation du bail et à ce que des délais lui soient accordés.

Dans ces conditions, compte tenu du fait que le locataire est en situation de régler sa dette locative et que le bailleur ne s’oppose pas à la suspension des effets du prononcé de la résiliation du bail, il convient d’autoriser Monsieur [K] [O] à se maintenir dans le logement en lui octroyant des délais de paiement de sa dette, selon des modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Les effets du prononcé de la résiliation du bail étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [K] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur la demande de condamnation à des dommages-intérêts:

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil énonce que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Aux termes des articles 6 et 9 du Code de Procédure Civile : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder » ; « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Monsieur [T] [B] sollicite la condamnation de Monsieur [K] [O] à lui verser la somme de 260 euros à titre de dommages-intérêts, sans motiver cette demande. Or il ne ressort d’aucun élément du dossier la preuve de l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation à titre de dommages-intérêts formulée par Monsieur [T] [B].

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [K] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au vu de la solution apportée au litige, il convient de rejeter la demande formulée par Monsieur [T] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 30 mai 2023 entre Monsieur [T] [B] et Monsieur [K] [O] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], au jour du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à verser à Monsieur [T] [B] la somme de 7.900€ (décompte arrêté au 4 avril 2025, incluant le mois d’avril 2025) ;

AUTORISE Monsieur [K] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets du prononcé de la résiliation du bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, le prononcé de la résiliation du bail sera réputé n’avoir jamais été acquis ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que le prononcé de la résiliation du bail retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [T] [B] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [K] [O] soit condamné à verser à Monsieur [T] [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DEBOUTE Monsieur [T] [B] de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [T] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge du Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE