Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00962 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HPN

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Octobre 2025

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT

C/

[V] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 16 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

comparante

ET :

DÉFENDEUR

Mme [V] [B], demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Septembre 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 OCTOBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 mars 2019, l’établissement – Pas-de-calais Habitat a maintenu un bail d’habitation à Mme [V] [B] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 399,44 euros hors charge.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1905,16 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [B] le 10 mars 2025.

Par assignation du 30 mai 2025, l’établissement – Pas-de-calais Habitat a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−1339,58 ευροσ αυ τιτρε δε λ’αρρι⎡ρ⎡ λοχατιφ αρρ⎢τ⎡ αυ 23 μαι 2025, αϖεχ ιντ⎡ρ⎢τσ αυ ταυξ λ⎡γαλ ◊ χομπτερ δε λ∍ασσιγνατιον,−150 ευροσ συρ λε φονδεμεντ δε λ’αρτιχλε 700 δυ χοδε δε προχ⎡δυρε χιϖιλε, ουτρε λεσ εντιερσ δ⎡πενσ.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 4 septembre 2025, l’établissement – Pas-de-calais Habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er septembre 2025, s’élève désormais à 2468,54 euros. L’établissement – Pas-de-calais Habitat considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais précise également qu’il ne s’agit pas de la première procédure. En effet, la locataire a déjà fait l’objet de plusieurs jugements dont un constatant la résiliation de son bail lequel a finalement été maintenu par la mise en place d’une convention de maintien dans les lieux en date du 14 mars 2019.

Mme [V] [B] expose qu’elle a repris le paiement des loyers avant l’audience et sollicite à cet égard la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [V] [B] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement – Pas-de-calais Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 6 mars 2025 et que la somme de 1905,16 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l’absence d’autre élément permettant d’établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n’y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer litigieux.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 mai 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [V] [B] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Outre ces éléments, la locataire a déjà fait l’objet d’une résiliation de son bail pour des impayés locatifs.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

En revanche, Mme [V] [B] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement – Pas-de-calais Habitat à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement – Pas-de-calais Habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er septembre 2025, Mme [V] [B] lui devait la somme de 2468,54 euros, soustraction faite des frais de procédure et également des frais de défaut d’assurance lesquels ne doivent pas apparaître sur le décompte produit devant le tribunal.

Mme [V] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1339,58 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 557,74 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement – Pas-de-calais Habitat ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de l’établissement – Pas-de-calais Habitat concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, de la procédure antérieure, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Celle-ci sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 mars 2019 entre l’établissement – Pas-de-calais Habitat, d’une part, et Mme [V] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] est résilié depuis le 7 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [V] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [V] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [V] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 557,74 euros (cinq cent cinquante-sept euros et soixante-quatorze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [V] [B] à payer à l’établissement – Pas-de-calais Habitat la somme de 2468,54 euros (deux mille quatre cent soixante-huit euros et cinquante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1339,58 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [V] [B] à payer à l’établissement – Pas-de-calais Habitat la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 mars 2025 et celui de l’assignation du 30 mai 2025,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge