TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02529 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TDTB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 03 Janvier 2025

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[R] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Janvier 2025

à E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [K] [H] muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Mme [R] [F], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 avril 2013, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [R] [F] un appartement à usage d’habitation n°122, situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 217,75 euros et une provision sur charges mensuelle de 52,19 euros.

L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a diligenté une première procédure d’expulsion à l’encontre de Madame [R] [F], en raison d’impayés, mais s’est désisté de ses demandes de résiliation et d’expulsion, selon ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] le 25 juillet 2024.

Le 31 janvier 2024, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [R] [F] un nouveau commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.533,06 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, outre les échéances de loyer impayés ultérieures,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 12 novembre 2024, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [K] [H], munie d’un pouvoir spécial de représentation, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.880,11 euros, pour inclure les mensualités jusqu’à celle d’octobre 2024 comprise et les paiements intervenus. Compte-tenu de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire décidée par la commission de surendettement concernant la locataire, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT demande la suspension de la clause résolutoire en l’attente de la confirmation de cette décision.

Madame [X] [F] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Madame [X] [F] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle fait valoir qu’elle a déposé un dossier de surendettement, qu’elle a 7.537 euros de dettes, qu’elle perçoit 1.034 euros de retraite par mois, avec les charges de la vie courante à payer, et qu’elle a repris le paiement régulier de ses loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 01 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 avril 2013 contient une clause résolutoire (article 4.3. La résiliation à l’initiative du bailleur) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 817,43 euros a été signifié le 31 janvier 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [R] [F] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 500 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1 avril 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 12 novembre 2024 démontrant que Madame [R] [F] reste devoir la somme de 1.880,11 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite relevant de la précédente procédure pour lesquelles le bailleur dispose déjà d’un titre exécutoire.

Madame [R] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.880,11 euros, les intérêts étant par ailleurs suspendus compte-tenu de la décision de recevabilité du dossier de surendettement rendue le 08 août 2024.

III. SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Compte tenu du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement des particuliers à Madame [R] [F] et ses créanciers, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant un délai de deux ans à partir du 27 septembre 2024, ou dans le cas d’une contestation formée par l’un des créanciers, jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Si Madame [R] [F] s’acquitte du paiement de ses loyers et de ses charges conformément au contrat de location pendant ces deux ans, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants pendant le délai de deux ans, la clause résolutoire reprendra ses effets et Madame [R] [F] pourra faire l’objet d’une expulsion. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [R] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation de surendettement justifie de ne pas lui imposer le paiement des frais irrépétibles exposés par l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 avril 2013 entre l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT et Madame [R] [F] concernant un appartement à usage d’habitation n°122, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 1 avril 2024 ;

CONDAMNONS Madame [R] [F] à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.880,11 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2024, incluant une dernière facture de octobre 2024), sauf à ce que la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne le 27 septembre 2024 soit confirmée ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant 2 ans, à compter du 27 septembre 2024, ou si une contestation devait être formée par l’un des créanciers, jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

DISONS que si les loyers et charges sont réglés régulièrement et conformément au bail pendant le délai de 2 ans, soit jusqu’au 27 septembre 2026, (ou jusqu’à la décision du juge en cas de contestation), la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

AUTORISONS Madame [R] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité due au titre du loyer et des charges courantes restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* qu’à défaut pour Madame [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [D] soit condamnée à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,